Коммерческий найм жилого помещения: составляем договор правильно

Соглашение, по которому физическое или юридическое лицо, муниципальный орган, субъект Федерации – собственник жилого помещения – передает другому лицу право временного владения или пользования помещением за определенную плату, называется договором коммерческого найма.

Как грамотно составить документ?

Договор коммерческого найма жилого помещения, с типовым образцом которого возможно ознакомиться ниже, в обязательном порядке должен оформляться письменно. Хотя заключённая устно сделка может быть признана действительной в суде, для этого потребуется предоставить существенные доказательства (к примеру, расписки о вручении платы за квартиру). Показания свидетелей в данном случае использоваться не могут (162 статья ГК РФ).

Образец договора коммерческого найма жилого помещения

В содержание договора коммерческого найма, составленного по образцу, должны быть включены следующие сведения:

Как грамотно составить документ?
  • детальное описание объекта недвижимости, который является предметом сделки (673 статья ГК РФ);
  • взимаемая плата за проживание в жилом помещении;
  • период действия сделки;
  • периодичность вносимой оплаты;
  • список людей, которые собираются проживать с нанимателем на постоянной основе;
  • данные обо всех сторонах сделки (семья нанимателя также вписывается в договор);
  • подписи сторон.

Перед оформлением сделки и при регистрации возникшего обременения могут потребоваться некоторые бумаги, а именно:

  • согласие от всех совладельцев недвижимости (бланк разрешения супруга возможно скачать ниже);
  • правоустанавливающая документация;
  • удостоверения личностей сторон;
  • доверенность на имя представителя, если требуется.

Образец согласия супруга на совершение сделки с имуществом в совместной собственности

Стороны сделки

Наймодателем по коммерческому найму может быть как гражданин, так и организация (то есть юридическое лицо), владеющие сдаваемой недвижимостью или имеющие соответствующее разрешение от хозяина жилья. При наличии нескольких совладельцев при подписании бумаг необходимо согласие от всех собственников, согласно 247 статье ГК РФ.

Как грамотно составить документ?

К нанимателям относятся исключительно граждане (независимо от их имущественного положения и гражданства). При оформлении документа важно указать перечень лиц, которые собираются проживать совместно с нанимателем жилья на постоянной основе (677 статья ГК РФ).

Если последнее условие не соблюдено, вселение граждан осуществляется, согласно 679 статье ГК РФ, при соблюдении указанных условий:

  • с письменного согласия всех проживающих по данному адресу лиц (исключение составляют дети, не достигшие совершеннолетия, так как они вправе въехать в квартиру вместе с родителями без получения разрешения от прочих жильцов);
  • если количество проживающих лиц соответствует принятым законом нормативам по жилой площади, выделяемой на одного человека (данное правило тоже не касается детей).

Период действия сделки

На основании 683 статьи ГК РФ, максимальный срок, на который может заключаться договор, составляет 5 лет. Если в тексте документа не прописано условие о периоде действия совершённой сделки, она считается заключённой на этот период.

Чтобы расторгнуть договор или заключить новый после истечения его срока, гражданин должен обратиться к наймодателю минимально за 3 месяца до окончания действительности документа.

Регистрационные действия

В течение 30 суток с момента подписания договора, с образцом которого можно ознакомиться выше, стороне необходимо обратиться в единый Росреестр, чтобы зарегистрировать возникшее ограничение прав владения жильём (2 часть 674 статьи ГК РФ). Это правило касается только сделок, заключённых на длительный период. Бланк заявления выдаётся сотрудниками госоргана.

Жилые помещения фонда коммерческого использования по договору найма

В соответствии с законом Санкт-Петербурга от № 695-120 «О внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга в сфере жилищной политики», исключена такая форма содействия  в улучшении жилищных условий как предоставление жилых помещений коммерческого использования во вновь построенных домах по договорам найма (далее — программа «Коммерческий наём»).  

В рамках программы «Коммерческий наём» квартиры для распределения среди граждан-участников Программы больше предоставляться не будут.

При этом ранее заключенные с гражданами договоры коммерческого найма будут действовать. Граждане, ранее заключившие договоры коммерческого найма, по своему выбору:

  • Могут пользоваться квартирой  на  основании договора найма с продлением договора каждые 5 лет.
Читайте также:  Жалоба на отказ в УДО: порядок составления и подачи в 2019 году

За три месяца до истечения срока по договору найма СПб ГБУ «Горжилобмен»: уведомляет граждан  о необходимости заключения договора найма на новый срок, оформляет договор найма и приглашает граждан для подписания договора.

В случае если гражданин и члены его семьи намереваются заключить на новый срок договор найма предоставленного им ранее жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, но в настоящее время наниматель, или кто-то из членов его семьи, указанных в ранее заключенном договоре, отсутствует, необходимо оформить нотариальную доверенность на имя одного из членов семьи. Ознакомиться с образцом доверенности.

  • Вправе выкупить квартиру, занимаемую по договору найма.

Продажа гражданам жилых помещений целевым назначением осуществляется с рассрочкой платежа на основании их заявления о предоставлении рассрочки платежа.

В соответствии с Федеральным законом от № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», СПб ГБУ «Горжилобмен» обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости жилого помещения после издания распоряжения Жилищным комитетом о продаже жилого помещения гражданину обратившемуся с заявлением.

Рассрочка платежа предоставляется гражданам на следующих условиях:

  • с понижающим коэффициентом 0,6;
  • на срок до 5 лет;
  • первоначальный взнос в размере не менее 30% стоимости жилого помещения;
  • внесение платежей за проданное в рассрочку жилое помещение осуществляется равными долями;
  • ежемесячно уплачивать проценты на сумму, соответствующую остатку стоимости жилого помещения в размере ключевой ставки Банка России;
  • возможность досрочного выполнения гражданином обязательств по оплате жилого помещения.

По вопросам выкупа наёмного жилья в рамках Программы необходимо обращаться в отдел продаж жилых помещений СПб ГБУ «Горжилобмен» по телефону: 576-06-36. Приём граждан осуществляется специалистами отдела по адресу: ул. Бронницкая, д. 32, 3 этаж, каб. 313. Часы приёма граждан: пн., ср., пт. с 10:00 до 13:00, вт., чт. с 14:00 до 17:00.

Как получить прописку в апартаментах?

Оформление регистрации в недвижимости, в которой гражданин проживает, для многих является важным пунктом нормального существования. С апартаментами оформление прописки становится гораздо более затруднительной процедурой, но вполне решаемой.

Как получить прописку в апартаментах?

Получить прописку в коммерческом жильё можно несколькими способами:

Как получить прописку в апартаментах?
  1. Оформление постоянной регистрации возможно только в том случае, если объект недвижимости будет переведён в статус жилого.
  2. Оформление временной регистрации допускается сроком не более 5 лет.
Как получить прописку в апартаментах?

Временная регистрация по сути даёт такие же привилегии для граждан, как и постоянная. Они будут прикреплены к местной поликлинике, их дети будет ходить в местную школу или детский сад. При этом временную регистрацию придётся постоянно продлевать.

Как получить прописку в апартаментах?

При этом не в каждом лофте можно будет получить прописку. Для того, чтобы регистрация даже временная была возможна, нужно, чтобы объект был приравнен к недвижимости гостиничного типа. Это означает, что квартира должна быть оборудована санузлом и необходимыми для нормальной жизни коммуникациями. Причём эта информация обязательно должна быть документально зафиксирована.

Как получить прописку в апартаментах?

Для получения прописки в апартаментах нужно лишь согласие собственника помещения. Таким собственником по сути будет выступать сам владелец апартаментов. Количество пролонгаций временной регистрации законодательно никак не ограничено.

Как получить прописку в апартаментах?

Перевести же коммерческую недвижимость в жилой тип собственнику будет очень непросто. Это длительная процедура по сбору документов и проведению многочисленных проверок, на основании которых комиссия могла быть сделать вывод о том, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности.

Как получить прописку в апартаментах?
Как получить прописку в апартаментах?

Подавать документы на смену статуса недвижимости нужно в местную администрацию. Однако чаще всего решить вопрос мирно с администрацией не получается, окончательное решение выносит суд.

Как получить прописку в апартаментах?

Так как помещения по сути своей не имеют статуса жилых, застройщике при возведении таких объектов часто нарушают правила пожарной безопасности и санитарные требования. Выясняется это обычно, когда собственник пытается изменить статус недвижимости и встречает существенные трудности.

Как получить прописку в апартаментах?

В таких квартирах нельзя получить постоянную регистрацию, высокие коммунальные платежи, не соблюдены правила пожарной безопасности и санитарные требования.

Конечно, апартаменты стоят гораздо дешевле аналогичных квартир в многоэтажных домах тех же районов, но потенциальным покупателям стоит несколько раз подумать, прежде чем совершать такую покупку, никак не урегулированную сегодня в законодательстве страны.

Читайте также:  А вы знаете все международные знаки на постельном белье и одежде?

Форма договора

Договор должен быть составлен в письменном виде. Если договор не подлежит в дальнейшем регистрации, то необходимо составить его в двух идентичных экземплярах. Если планируется подавать его на регистрацию, то потребуется еще и третий оригинальный экземпляр для Росреестра.

[su_note note_color=»#abd1ef» text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Законодательство РФ не содержит требований об обязательном нотариальном удостоверении договора найма, однако стороны вправе сделать это по собственному усмотрению. Плюсом нотариального удостоверения является то, что нотариус перед заверением документа проверяет все необходимые документы, устанавливает личности подписантов и их права на заключение сделки.[/su_note]

В некоторых случаях, заключенный договор найма, необходимо зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре:

  • Если договор заключается на срок один год и более;
  • Если стороны заключили краткосрочный договор, но предусмотрели в нем необходимость государственной регистрации.

Текст договора

Договор должен быть составлен на русском языке. Для удобства составления и дальнейшей работы с документом рекомендовано разделять общий текст на главы с подзаголовками – разделы договора.

Как правило, договор найма состоит из следующих разделов:

  1. Преамбула. В этой части документа указываются наименования сторон, лиц, подписывающих договор, а также основания подписания;
  2. Предмет. Этот раздел по праву считается одним из самых главных в договоре. Информация, указанная в нем, позволяет отличить договор найма от иных видов договоров. Отсутствие существенных условий приводит к признанию сделки недействительной.В этом разделе документа следует в обязательном порядке отразить:
    • Права и обязанности сторон по передаче и приемке помещения;
    • Данные жилого помещения, позволяющие его идентифицировать – кадастровый номер, адрес, площадь;
    • Возмездность – то, что помещение передается за плату;
    • Цель – для проживания в нем нанимателя. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи, их данные также нужно отразить в договоре. Для договоров, заключенных на срок один год и более – это обязательное требования, в иных случаях эта информация подлежит включению в договор по соглашению сторон.
  3. Плата за пользование. В этом разделе следует указать размер платы за пользование помещением – сумму цифрами и прописью, а также порядок и сроки ее внесения.
  4. Обеспечительный платеж. Как правило, договора найма заключаются с условием о внесении нанимателем обеспечительного платежа. Сумма такого платежа, цели, на которые она может быть использована, а также сроки возврата неиспользованной части платежа после окончания действия договора должны быть согласованы и включены в текст документа.
  5. Срок найма может определяться путем указания определенных дат начала и окончания пользования помещением (с по ), либо путем указания отрезка времени, который начинается с момента подписания акта приема-передачи, либо с иного момента, согласованного сторонами (пример формулировки: «помещение передается на срок десять месяцев с момента заключения акта приема-передачи»).
  6. Права и обязанности сторон. Стороны должны согласовать и отразить в договоре основные права и обязанности, которые могут возникнуть в процессе его реализации:
    • Обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта;
    • Обязанность по уплате коммунальных и иных платежей;
    • Право доступа наймодателя в помещение и другие.
  7. Ответственность сторон. Следует предусмотреть в договоре штрафные санкции за нарушение сторонами его условий.
  8. Реквизиты. Если стороной по договору является организация, в этом разделе следует указать ее фирменное наименование, ОГРН, адреса, по которым оно зарегистрировано, фактически находится, принимает почту, ИНН и банковские реквизиты. Если гражданин — ФИО, адреса постоянного и, при наличии, временного проживания, паспортные данные, номер счета в банке, если платежи планируется осуществлять по безналичному расчету.
  9. Подписи сторон. В данном разделе стороны ставят свои подписи. Подпись лица, действующего от имени организации, должна скрепляться ее печатью.

По соглашению сторон, в договор могут быть включены иные разделы.

Скачать договор коммерческого найма квартиры образец 2019 года

Заключая договор коммерческого найма, стороны должны соблюдать действующие нормы Российского законодательства, отражать в нем всю необходимую информацию, подписывать и регистрировать, если этого требует закон.

Правила составления договора

Единого образца для заключения сделки нет. Стороны имеют право составить документ самостоятельно. В первую очередь указываются сведения о сторонах сделки: название договора (cкачать образец), место и дата заключения, полное ФИО сторон с обозначением их дальнейшего наименования (Наймодатель и Наниматель), паспортные данные. Далее указываются пункты, которые касаются предмета договора (самого жилого помещения). Например, если жилплощадь передаётся с мебелью, это также следует указать.

Читайте также:  Как доказать домогательство до несовершеннолетних

Особое внимание стоит уделить правам и обязанностям контрагентов, порядку расчетов и мерам ответственности сторон в случае нарушения договора. Составляется соглашение обязательно в письменной форме, в двух экземплярах. Государственная регистрация документа не нужна.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя

К обязанностям нанимателя ( в соответствии с ГК и ЖК РФ)  коммерческого найма жилого помещения относится следующее:

  • внесение платы за жилплощадь в соответствии с установленными сроками. Как правило, это определенная дата в начале или конце календарного месяца;
  • использование недвижимости только для проживания. Осуществление предпринимательской и иной хозяйственной деятельности запрещено законом;
  • сохранность жилья (а также мебели, бытовой техники и других элементов благоустройства) в первоначальном состоянии. Если наниматель нанёс ущерб имуществу, то в его обязанности входит возместить понесенные расходы на ремонт;
  • соблюдение норм противопожарной безопасности;
  • сохранение жилья в соответствии с необходимыми санитарными и техническими стандартами;
  • несение расходов на текущий ремонт помещения. Под текущим ремонтом подразумеваются незначительные технические действия — замена лампочки, смесителя, покраска входной двери. В договоре может быть указано условие, что сумма расходов за текущий ремонт входит в плату за жилье в текущем месяце.

Помимо обязанностей, наниматель вправе:

  • размещать в квартире временных жильцов;
  • проживать в помещении;
  • расторгнуть договор;
  • заключать со сторонними лицами договор о поднайме с согласия наймодателя;
  • пользоваться услугами управляющей компании.
Правила составления договора

Представленные выше права и обязанности нанимателя — это базовый, но не исчерпывающий список. В договоре могут быть указаны иные пункты, которые касаются лица, снимающего жилое помещение. Например правила, закрепляющие правовое положение не только нанимателя, но и членов его семьи, которые проживают на указанной жилплощади.

Права и обязанности наймодателя

Собственник жилья также должен соблюдать правила предоставления квартиры. В договоре указаны следующие обязанности наймодателя:

  • передать встречной стороне помещение, которые пригодно для проживания и соответствует всем требованиям. Например, наймодатель не вправе передать квартиру в пользование гражданину, в которой нет отопления и света;
  • проводить капитальный ремонт за свой счет, а также обеспечить правильную подачу коммунальных услуг.

Права наймодателя:

  • требовать своевременного внесения платы за квартиру или дом;
  • расторгнуть договор;
  • отказаться или согласиться на вселение дополнительных жильцов в помещение, помимо нанимателя;
  • выдать разрешение гражданину на поднаем.

Заключая договор коммерческого найма, стороны вправе внести в документ перечень дополнительных прав и обязанностей сторон. Например, при наступлении определенных условий наниматель должен покрыть убытки, понесенные наймодателем из-за небрежного отношения к имуществу. Также на практике часто встречаются ситуации, при которых собственник обязан возвратить нанимателю средства, потраченные последним на проведение капитального ремонта в многоквартирном доме.

Сроки

Принципиальный момент — срочность.

Форма бывает долгосрочная и краткосрочная.

Согласно закону, верхняя граница по этому пункту — пять лет (ст. 683 ГК). Иногда бывает так, что в арендном договоре не указан срок. Это значит, что заключен он на пять лет.

После того, как этот срок истечет, у арендатора остается приоритет на заключение нового договора о съеме — в течение трех месяцев хозяин обязан либо предложить бывшему постояльцу заключить новый контракт, либо официально отказать в аренде, указав причины невозможности их дальнейших отношений как арендодателя и съемщика.

Расторжение коммерческого контракта

Мы изучили основные аспекты такой правовой категории, как коммерческий найм жилого помещения. Что это такое, теперь вы знаете. Полезно будет также рассмотреть нюанс, отражающий расторжение соответствующего типа контрактов. Согласно 687-й статье ГК РФ, прекратить правоотношения в рамках договора коммерческого найма может как арендодатель, так и наниматель.

Правда, у второго в этом смысле гораздо больше возможностей. Наниматель, чтобы расторгнуть договор аренды, может уведомить о своем желании прекратить правоотношения за три месяца до окончания срока действующего контракта без объяснения причин. Закон дает владельцу жилья право расторгнуть договор в судебном порядке.

При этом у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора. Например, систематические задержки во внесении арендатором платежей или пренебрежение нанимателем обязательств по поддержанию квартиры в должном состоянии.