Какие виды страхования при ипотеке обязательны?

При приобретении недвижимости у покупателя есть возможность защитить свои риски на случай потери прав собственности с помощью титульного страхования. Что это такое, особенности, как работает, стоимость оформления, а также важные моменты, на которые стоит обратить внимание, разберём в статье.

Какие виды страхования оформляются при ипотеке

На самом деле по ипотечным соглашениям с кредитными организациями оформляется несколько видов страхования. Банки стараются обезопасить сотрудничество с клиентом, максимально снизив свои типовые риски.

При заключении ипотечного договора, оформляются следующие виды страхования:

  • Страхование недвижимости.
  • Страхование ответственности.
  • Страхование жизни и здоровья.

Некоторые банки используют и дополнительные виды страхования. В первую очередь, это рассчитано не снижение рисков больших убытков. Во-вторых, такие дополнительные соглашения могут принести кредитной организации больше прибыли с каждого ипотечного договора.

При оформлении кредитных сделок, немаловажную роль играет страховка. Страховые компании предлагают их несколько видов. Банковская организация солидарна с ними, при этом будущий клиент несет дополнительные денежные расходы. Рассмотрим подробнее договор ипотечного кредитования и определим какие виды страхования действительны нужны.

Основные виды страхования, которые оформляются при ипотеке, призваны снизить типовые риски банка

На практике некоторые виды страхования буквально навязываются банками и страховыми компаниями, но никакого реального КПД от наличия такого полиса страхователь не получает. При ипотечном страховании такие приемы страховщиков и кредитных организаций крайне распространены.

Общее представление о том, что такое ипотечное страхование

Ипотечное страхование представляет собой совокупность видов страхования, что призваны обеспечить защиту финансовых интересов каждого участника ипотечного жилищного кредитования.

Необходимость заключения подобных договоров обусловлена потребностью:

  • банка — в получении гарантий возврата кредита, что позволяет снизить процентную ставку и увеличить срок кредитования относительно потребительских займов;
  • клиента — в получении финансового обеспечения возможности исполнения своих обязательств при наступлении смерти, утраты трудоспособности, снижения уровня дохода и прочего.

Основное предназначение ипотечных страховок – перераспределить риски между страховщиками, заемщиками и кредиторами, чтобы повысить надежность системы ипотечного страхования.

Виды ипотечного страхования:

  • страхование имущества при ипотеке, что согласно договору было передано в залог, от рисков утраты или повреждения;
  • личное, представляющее собой страхование жизни и трудоспособности клиента (заемщика или созаемщика);
  • титула собственности – это страховка от случаев утраты права собственности на залоговое имущество как результат прекращения права собственности.

В качестве дополнительной опции страховщики предлагают застраховать гражданскую ответственность владельца помещения перед:

  • третьими лицами в процессе эксплуатации объекта недвижимости (например, от случаев затопления квартиры соседей);
  • кредитором за неисполнение принятых финансовых обязательств (при наступлении просрочки, при невозможности в дальнейшем совершать платежи).

Законодательное регулирование вопроса

При рассмотрении данного вопроса можно выделить следующие нормативные акты:

Законодательное регулирование вопроса
  1. Чаще всего страхование титула касается договора купли-продажи, регулируемого согласно положениям Гражданского кодекса. Признание сделок недействительными осуществляется на основе статей 166, 167, 171, 173 и 179. Процесс страхования определён в 48 главе кодекса.
  2. Продажа недвижимости проводится согласно правилам, определённым в ФЗ о государственной регистрации права на недвижимое имущество.
  3. В некоторых ситуациях нарушения рассматривают на основе Уголовного кодекса.
Читайте также:  Законно ли двойное страхование квартиры?

Титульное страхование квартиры, ипотека на первичное и вторичное жилье

Что касается титульного страхования, то в данном вопросе банки разделились на 2 лагеря: одни требуют страховать риск утраты собственности на весь период ипотечного кредита, другие – на срок исковой давности по недействительным сделкам (3 года).

Титульное страхование (ипотека) сейчас теряет свою силу не только при ипотеке с первичным, но даже и со вторичным жильем. Банков, которые предъявляют требование на данный вид страхования, становится все меньше и меньше. Если же приобретается первичное жилье, страховать титул заемщику необязательно, да и бессмысленно. Сделки купли-продажи квартиры/дома еще не было – в данном случае невозможно нарушить чьи-либо права, потому и посягнуть на право собственности заемщика никто не сможет.

Что может быть объектом страхования?

Добровольное страхование квартиры от пожара и затопленияЗаявление о страховой выплате: рекомендации к составлениюЧто делать, при наступлении страхового случая?

  • Любая жилплощадь;
  • Нежилая площадь (комплексы, предприятия, склады и прочее);
  • Земельные участки.

Стоит отметить, что земельные участки практически гарантированно имеют титульную страховку, так как имеют высокую стоимость и богатую историю владения. Однако в этой статье мы рассмотрим более распространенный у простых граждан вопрос покупки квартиры и страхования прав на нее.

Особенности титульного страхования

Основной особенностью страхования титула является возможность защитить себя от будущей вероятности утери прав собственности по вине обстоятельств, которые могли случиться в прошлом.

Риски потери прав собственности

Страховым событием в отношении прав собственности на недвижимое имущество, как правило, является оспаривание этих прав 3-ими лицами в судебном порядке.

Такие судебные иски делятся на 2 вида:

1. Виндикационный – иск об истребовании имущества из незаконного использования других лиц. Подаётся законным собственником, который смог подтвердить свои права.

При этом текущему владельцу квартиры очень важно доказать, что он добросовестный приобретатель, и ему было неизвестно о наличии иных законных владельцев, кроме продавца, а также что сделка была совершена на возмездной основе с использованием собственных или кредитных средств.

Суд же должен будет установить, имел ли законное право продавец осуществить сделку, или же права истца были нарушены.

Срок исковой давности по таким искам – три года с даты, когда владелец узнал об отчуждении имущества.

Именно поэтому одним из требований банков к залоговой недвижимости является нахождение имущества в собственности не менее трёх лет.

2. Исковые требования о признании сделки недействительной.

В соответствии с Гражданским кодексом сделка считается недействительной, если она совершена путём мошеннических действий, с нарушением прав детей, не достигших 18 лет, наследственных прав и т.д.

С момента принятия в 2003 году Постановления Конституционного суда номер 6-П такой иск не может быть удовлетворен, если ответчик является добросовестным приобретателем. При этом оспариваться может только первая незаконная купля-продажа предмета спора. Ко всем последующим сделкам применяются нормы виндикационного иска.

Читайте также:  Доля мошенничества среди всех обращений за выплатами растет

Размер страховой премии

Страховая премия определяется умножением страховой суммы на страховой тариф (от 0,2 % до 3 %). При этом могут применяться повышающие коэффициенты. Они зависят от числа сделок с приобретаемой недвижимостью, их давностью и др.

Как работает страхование титула

При наступлении страхового события страховщик должен выплатить выгодоприобретателю денежное возмещение. Выплата осуществляется в объёме ущерба (стоимости жилья на момент вступления постановления суда в силу), но не больше суммы страхования, указанной в контракте.

Основание для выплаты – судебное решение, вступившее в законную силу.

Обстоятельства, исключающие выплату денежного возмещения:

  1. Продажа или дарение квартиры в течение срока действия страхового полиса.
  2. Полное уничтожение квартиры.
  3. Проведение несогласованной перепланировки.
  4. Изъятие недвижимости за долги.

Примерные тарифы ипотечного страхования

У отдельных банков условия и тарифы страхования могут отличаться, но все же прослеживаются общие сходства.

  • Тариф по страхованию недвижимости составляет в среднем 0,3–1%. Каждая страховая компания применяет его в зависимости от стоимости и технического состояния имущества, срока страхования. Чем больше срок и страховая сумма, тем легче компания соглашается делать скидки. Если объект недвижимости в плохом состоянии, то при небольшом сроке кредитования и минимальной страховой сумме компания может применить самый высокий тариф.
  • Отдельно происходит расчёт тарифа по страхованию жизни и здоровья. Чаще такие договоры компенсируют лишь риски наступления инвалидности или смерти заёмщика. Клиент вправе оформить страховку, покрывающую риски любой травмы или болезни, но в таком случае тариф будет выше. Средние расценки по страхованию жизни и здоровья на случай инвалидности или смерти составляют 1–3%. Тариф зависит от рода деятельности и возраста заёмщика. Для офисного сотрудника ставка будет минимальной, а работники опасных профессий страхуются по самому высокому тарифу.
  • Существует комплексное ипотечное страхование стоимостью около 0,5-1%, так что можно существенно сэкономить.

Перед заключением договора клиенту нужно заполнить заявление с указанием всех данных, по которым страховая компания определяет тариф. Для страхования недвижимости потребуется предоставить технический паспорт на дом или квартиру.

Как сэкономить на страховке ипотеки

Чтобы сэкономить, нужно ознакомиться со всеми предложениями страховых компаний, а не только с теми, что предлагает дочерняя компания банка. Снизить страховую премию поможет увеличение срока кредита или снижение суммы основного долга.

Некоторые компании, например, «Ингосстрах», предлагают скидки при оформлении полиса онлайн. Электронный вариант страховки имеет ту же юридическую силу, что и бумажный.

К слову, на страхование жизни распространяется налоговый вычет. Можно вернуть 13% от суммы, уплаченной за полис, если выгодоприобретателем в нем указан сам заемщик, а не банк.

Когда полис не сработает?

Перед подписанием договора важно разобраться в том, что такое титульное страхование при ипотеке, чтобы знать, какие потенциальные риски покрываются страховой фирмой. Существуют определенные ситуации, при которых такая страховка не сработает, поэтому желательно, чтобы соглашение было изучено опытным юристом.

В некоторых ситуациях не назначается компенсация даже при условии, что клиент теряет право собственности на квартиру. Это возможно в следующих случаях:

  • наступление форс-мажорных обстоятельств, например, войны или природного происшествия;
  • гражданин передал недвижимость в дар другому лицу;
  • владелец квартиры продал объект другому человеку;
  • жилье было уничтожено в результате пожара, взрыва или других происшествий;
  • собственник выполнил незаконную перепланировку недвижимости;
  • жилье было конфисковано за долги;
  • использование объекта не по целевому назначению, например, применение квартиры для ведения коммерческой деятельности.
Читайте также:  Годные остатки по ОСАГО судебная практика

Вам будет интересно:Какой вид деятельности подпадает под патент? Патент для ИП на 2019 год: разрешенные виды деятельности

При вышеуказанных ситуациях страховая компания может отказать в выплате компенсации даже при условии, если сделка по продаже недвижимости была оспорена в суде.

Важные аспекты покупки полиса

Наиболее часто такой полис покупается людьми, которые приобретают жилье по ипотеке. Титульное страхование недвижимости позволяет защититься от недобросовестных продавцов, но его оформление обладает следующими особенностями:

  • при наступлении страхового случая возмещается сумма, прописанная в договоре со страховой компанией, а не та сумма, которая указана в договоре купли-продажи;
  • многие банки, выдающие ипотеку, в качестве обязательного условия для клиентов предусматривают необходимость покупки страхования титула;
  • обычно такой полис не продается отдельно, поэтому включается в другие программы ипотечного страхования;
  • наиболее часто договор со страховой компанией заключается до непосредственного перехода права собственности на квартиру;
  • компенсация выплачивается только при условии, если суд принимает решение, оговоренное в договоре.

Перед подписанием соглашения важно тщательно изучить его содержание, чтобы разные условия и комиссии не были неожиданностью для покупателя недвижимости. Если страховая компания по разным причинам откажется выплачивать компенсацию, то придется подавать иск в суд.

Заключение

Каждый человек, планирующий покупку недвижимости за счет заемных средств, должен разбираться в том, что такое титульное страхование при ипотеке, какова его стоимость, а также какие включаются в договор страховые случаи.

Такой полис обеспечивает страхование рисков, связанных с потерей права собственности на жилье по разным основаниям. Но при этом существуют ситуации, когда он не действует, поэтому важно тщательно изучать условия сотрудничества со страховой компанией.

Сколько стоит титульное страхование

Страховая премия исчисляется в процентах от суммы сделки. У разных банков своя процентная ставка, но обычно это 0,15–0,2% от страховой суммы. Размер премии может зависеть и от истории квартиры. Например, если жилье часто продавалось ранее, ставка будет выше. Таким образом, страховая компания пытается обезопасить себя от дополнительных рисков.

Кроме того, самыми дорогими считаются первые годы страховки, потом тариф снижается. Это связано с исковой давностью. Чем больше времени проходит с момента покупки квартиры, тем меньше шансов остается у тех, кто может оспорить право собственности.

Добровольное страхование

Если ваша квартира не в ипотеке, при этом вы только хотите обезопасить свою недвижимость и вещи, то процедура оформления страховки максимально упрощена. Какие документы нужны для страховки квартиры? В большинстве страховых компаний от вас потребуют только паспорт. Его и адреса жилья достаточно для оформления страхового полиса. Многие страховщики прекрасно понимают, как тяжело возиться с многочисленными бумагами и справками, поэтому сводят к минимуму документы для страховки квартиры.

В самых редких случаях от вас потребуется дополнительно документация на квартиру. Обычно это случается, когда услуги по страховке предоставляет частное лицо или есть сложности с определением правообладателя недвижимости. Обратите внимание, что вы можете с паспортом приобрести страховку своим родственникам или друзьям в подарок. При наступлении страхового случая компенсацию получит непосредственно владелец квартиры, на которого оформлен полис.