Что такое страхование титула при покупке квартиры и зачем оно нужно

Увеличение количества операций с недвижимостью и развитие ипотечного кредитования привело к популяризации, да и просто необходимости страхования права собственности. Разберём, что такое титульное страхование, для чего и как его оформить.

Понятие

Приобретая недвижимость, покупатель приобретает титул «владелец», т. е. становится фактическим собственником купленного объекта. Титульное страхование призвано защитить гражданина от потери права собственности (а значит и титула) на означенную недвижимость.

Данная страховка защитит покупателя от материальных потерь в случае признания сделки недействительной. Здесь страхуется не сам объект недвижимости, а возможные, скрытые от покупателя обстоятельства (уже существующие, но неизвестные), которые могут привести к фактической потере права владения ею.

Полис титульного страхования возмещает:

  • затраченные на покупку средства;
  • расходы, связанные с судебными тяжбами.

Титульное страхование может быть оформлено только на недвижимость, которая имеет «историю». На объекты новостроек такие договора не заключаются.

В случае оформления ипотечного или целевого займа на покупку жилья такой договор со страховой компанией может быть заключен по требованию организации-заимодателя. Эта практика все чаще используется кредитными организациями для страхования своих средств, выданных частным лицам.

Действующее законодательство ограничивает прием претензий на сделки с недвижимостью от третьих лиц сроком в 10 лет. Именно это время является максимальным по полису титульного страхования. Минимальный договор – 1 год. Оптимальным, для защиты титула владельца, считается срок в 3 года, поскольку в это время настоящий владелец может заявить о своих правах в судебном порядке.

Что это такое

Титульное страхование – это акт, что имеет юридическую силу и предусматривает защиту объекта, на который берется кредит, со стороны страховой компании. Благодаря данной услуге удается предупредить манипуляций от недобросовестных продавцов при заключении договора на куплю-продажу. Также титульное страхование защищает от незаконных действий контрагента.

Благодаря страховому полису удается защитить права на имущество из-за ущемления данных прав со стороны мошенников.

Данное направление страхования все чаще становится полезным, особенно, если чистота истории и сделки между участниками договора может вызывать определенные вопросы. Также титульное страхование применимо в случаях, когда правовая процедура сопряжена с факторами, которые помогут интерпретировать добросовестные действия в противоположном русле. Каждое условие в сделке, провоцирует появление риска.

Что это такое

Риск может возникать и в случаях, которые заранее предсказать не представляется возможным. При использовании услуги титульного страхования удается предупредить даже самые изощренные и беспрецедентные ухищрения со стороны мошенников. При этом удается сгладить какие-то недочеты, которые могли быть допущены при заключении сделки.

Титулом называется статус у объекта, который основан на истории. Страхование титула предусматривает вероятность, что в истории недвижимости есть недостатки или нечистые схемы. Также полис защищает от недостаточного уровня чистоты в предстоящей сделке и умышленный обман контрагента.

Часто случается, что проблемы с недвижимостью не известны в том числе продавцу, а лежат далеко в прошлом и вовлекают первых владельцев жилья. Юридическим последствием различных проблем с собственностью является признание договора недействительным, а сделку аннулируют. Вот только вернуть деньги получается крайне редко.

На видео – информация о титульном страховании недвижимости:

К подобным нарушениям относятся: ущемление прав лиц, которых не учитывали при составлении договора из-за длительного заключения, малолетнего возраста, отсутствия информации о смерти собственника, что приводит к праву наследства, а также сделки, что признаны незаконными либо содержат проблемы с оформлением.

Что это такое

Если у человека есть титульное страхование, он будет защищен от любых манипуляций мошенников и предотвратит лишение преимуществ, что предусмотрены сделкой, даже в случае аннулирования договора.

Читайте также:  Замена медицинского полиса при смене фамилии

Что нужно, чтобы оформить страховку

Определяя, как застраховать сделку, следует понимать, что для этого потребуется подготовить определённый пакет документации. Так, такого рода страхование сделок проходит при наличии определённых материалов, перечень которых рассмотрим далее.

Перечень документов

Что нужно, чтобы оформить страховку

Для страхования титула при покупке квартиры нужно иметь при себе:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • технический план и кадастровый паспорт помещения;
  • выписку из домовой книги;
  • все материалы об отчуждении объекта и переходе прав собственности на него за предшествующие 5 лет;
  • справку из ЕГРН.

Где дешевле оформить полис?

Где дешевле оформить полис?

Даже в случае приобретения услуг у одной и той же страховой компании стоимость ее услуг может быть разной. Это зависит от того, где заключать договор.

В первую очередь, выбирать страховщика можно только из списка аккредитованных компаний Сбербанка. В одной стороны, это сужает выбор, с другой – дает уверенность в том, что компания надежная. Ведь любой страховщик, прежде чем получить аккредитацию, проходит серьезную проверку банком. Сотрудничать со страховщиком кредитная организация будет только в том случае, если он удовлетворяет ряду требований, в том числе финансовой устойчивости и платежеспособности.

Где дешевле оформить полис?

Страховой договор можно заключить во время оформления ипотеки в Сбербанке. Это очень удобно: не надо ходить отдельно в страховую компанию, подавать туда документы, ждать ответа, потом идти еще раз, чтобы получить полис. Банк имеет право оказывать услуги заключения договора страхования от имени аккредитованной организации. Для заемщика это удобно, но за услуги придется отдельно заплатить.

Другой вариант – оформить полис самостоятельно. Это более долгий способ, но он позволяет сэкономить.

Где дешевле оформить полис?

Сберечь свои средства можно и путем заключения договора комплексного страхования. Ведь если заемщик принял решение застраховать не только имущество, но и свои жизнь и здоровье, то не обязательно подписывать отдельные договора и получать несколько полисов. Можно заключить один договор, в котором будут указаны все необходимые риски. Обычно такой договор обходится дешевле, чем несколько по разным видам страхования.

Еще один вариант – обратиться в дочернюю компанию Сбербанка. Полисы могут быть выданы и «Сбербанк – страхование жизни». Они обслуживают клиентов именно этой кредитной организации.

Где дешевле оформить полис?

Ценовые нюансы

Как и любой другой тип страховки, эта услуга имеет собственную цену. Поэтому прежде чем соглашаться на условия кредитования, граждане интересуются, сколько стоит страхование титула при покупке квартиры. Цены на такие услуги в разных страховых компаниях могут несколько отличаться — 0,2−0,3% от рыночной стоимости недвижимого имущества.

При соглашении страховщика оформить страховой полис и завышении им стоимости услуг заявитель должен понимать, что это довольно рискованная сделка. В таком случае рекомендуется подобрать для покупки другое жилье. Сделка считается менее рискованной, если установлена средняя стоимость страховки по рынку.Основные факторы, влияющие на стоимость титульного страхования:

  • Категория приобретаемого жилища — в новостройке или на вторичном рынке.
  • Период, на который заключается страховой договор. Риски возникновения страхового случая самые высокие в первый год после заключения сделки, поэтому и услуга на этот период тарифицируется по самой высокой цене. В последующие годы действия соглашения цена будет падать.
  • Цена приобретаемой квартиры или частного дома. Чаще всего для определения стоимости страхования за основу берется рыночная стоимость недвижимого имущества.
  • Обязательно учитывается при оформлении страхового полиса степень риска сделки.

Экспертизу недвижимости проводит юрист по недвижимому имуществу. При покупке жилья в новостройке основное внимание уделяется надежности застройщика. Если кредит берется на вторичное жилье, тогда выясняется, сколько раз оно уже перепродавалось.

Как правило, желание оформить страховой титул у покупателя возникает при высоких рисках сделки. А страховые компании готовы предоставить свои услуги, если риски незначительные. Поэтому нахождение компромисса между участниками соглашения происходит в каждой ситуации индивидуально.

В новостройках стоимость титульного страхования недвижимости обходится дешевле. Большинство страховщиков в этом случае применяют коэффициент понижения. Сумма страховки не должна быть ниже стоимости объекта недвижимости, иначе выплаты будут осуществляться на неполную его стоимость.

Необходимо понимать, что такой тип страхования перекрывает риски, связанные с потерей прав собственности на жилье, но не защитит от права обременения недвижимости. Например, если кто-то из старых жильцов квартиры возобновит свои права на проживание в ней, то он на законных основаниях сможет жить вместе с новым собственником в такой квартире.

Правила формирования стоимости

В целом, страхование титула является одним из самых дорогих видов страхования, так как при наступлении страхового случая компания выплачивает клиенту существенную сумму.

Стоимость данного полиса вычисляется с учётом следующих факторов:

  1. Оценочная (указанная в договоре или же выявленная по итогам экспертизы, проведённой сотрудниками БТИ) или рыночная (на основе сравнения с действующими расценками на схожие объекты) стоимость недвижимости, право владение которой будет застраховано, не должна превышать суммы выплаты при наступлении страхового случая. Так, если вы купили квартиру за 2 млн. рублей, страховая компания выплатит вам средства, не превышающие данной суммы.
  2. Длительность действия страхового полиса. Чем меньше срок действия, тем дороже будет страховка в расчёте на один год.
  3. Если покупатель берёт займ в банке, страховой компании необходимо знать размер предоставляемой суммы.
  4. Иные факторы, которые определяют сотрудники страховой компании – возможные риски, число предыдущих владельцев имущества, отсутствие одного из владельцев при заключении сделки (в местах лишения свободы) и т.п.

Как выплачивается?

По результатам рассмотрения заявления, страховая компания должна компенсировать понесенные убытки своему клиенту в пределах застрахованной суммы.

Она возвращает всю стоимость утраченной недвижимости, которая была установлена на момент заключения договора титульного страхования только в том случае, если страховая сумма равнялась стоимости недвижимости.

Если же при оформлении договора вы пожадничали и определили значительно меньший размер страховой суммы, больше нее вы не получите. Этим договором может быть предусмотрена компенсация за дополнительные расходы, связанные с утратой недвижимости, например, судебные издержки.

Договор титульного страхования не дает основания страхователю отказываться принимать участие в судебных заседаниях, на которых рассматривается иск о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной.

Как правило, таки иски не удовлетворяются судом, потому что страховая компания, перед заключением договора тщательно все проверяет. И если она соглашается страховать, то это означает, что квартира всякий раз отчуждалась на законных основаниях.

Поэтому, если не хотите рисковать и становиться жертвой мошенников, лишаясь очень приличной суммы денег, пользуйтесь услугами страховых компаний, страхуйте сделки с недвижимостью.

Это потребует от вас дополнительных затрат, но лучше потерять маленькую стоимость квартиры или дома, чем потерять их целиком.

На какой срок выдается полис

Все сроки обговариваются с банком. Но существует два возможных варианта, когда страхование имущества при ипотеке проводится:

  1. Каждый год или раз в три года.
  2. На весь период кредитования.

Обычно представители финансовой организации сами предлагают приемлемый срок выдачи полиса. Если нужен первый вариант, то договор со страховщиком придется перезаключать ежегодно или с учетом другого периода. Но чаще всего такое соглашение заключается на 12 месяцев. При повторной выдаче полиса вы платите меньше, т.к. компания берет процент от оставшейся суммы.

Чтобы понять, при ипотеке обязательно ли страховать жизнь и квартиру каждый год, надо лишь обратиться в банк. Если здесь будут настаивать на таком способе, придется выбирать его. Иногда договор со страховщиком перезаключать не надо. Вы можете получить полис на весь период кредитования, но ежегодно его придется просто продлять, не тратя времени на подписание нового соглашения.

Зачастую страховщики самостоятельно напоминают клиентам о продлении полиса. Подобное оповещение приходит непосредственно перед окончанием срока его действия. Узнать, сколько стоит страхование квартиры при ипотеке, можно после определения периода, на который приобретается данный продукт. Если вы покупаете полис на весь период, стоимость может быть снижена.

Платежи вносятся либо единовременно, за все время действия полиса, либо раз в год. Второй вариант более распространен среди заемщиков. О необходимости ежегодного перестрахования должна стоять отметка в кредитном соглашении. Учитывайте также и максимальный срок выдачи полиса – он составляет 50 лет.

Если страховая компания отказывается выплачивать страховые возмещения

Если по решению суда вы потеряли право собственности на приобретенную недвижимость, необходимо обратиться к страховой компании и предоставить пакет документов для получения положенной выплаты. Если имеет место страховой случай, отраженный в договоре, компания обязана возместить убытки. Но, к сожалению, страховщики всегда пытаются отстоять свои материальные интересы и могут отказать в выплате.

Если вы уверены в своей правоте, выход один — обращение в суд. При этом если речь об ипотечном кредите, банк будет принимать во всем этом непосредственное участие, так как именно он — выгодоприобретатель по договору.

Мы разобрались в вопросе, что значит страхование титула при оформлении ипотеки или покупки жилья за наличные, но решение о приобретении услуги принимаете только вы.

РЕКЛАМА(Пока оценок нет)

Обязательно ли титульное страхование

Страхование титула относится к необязательному страхованию. Вы имеете полное право от него отказаться. Однако в случае признания сделки ничтожной, квартира (или ее часть) отойдет лицу, которое инициировало судебное разбирательство, а вам придется выплачивать ипотеку. Деньги банк выдал, и отдать их нужно в любом случае.

Возвратом денежных средств после признания неправомерности договора купли-продажи должен заниматься заемщик, но никак не банк. Деньги должен вернуть продавец квартиры, но на практике дело затягивается на многие годы. Технически это проблема заемщика, кредитора при выдаче ипотеки не интересует прошлое объекта залога. Клиент должен был нанять риэлтора или юриста и досконально проверить цепочку перехода права собственности.

Если сделка прошла без специалиста по недвижимости, юридическая чистота не была соблюдена, рекомендуется оформить страхование титула. Его можно не покупать, когда:

Обязательно ли титульное страхование
  1. Последняя сделка по квартире совершена более 3 лет назад и на данный момент отвергнуты риски оспаривания договора в суде. Частично функция проверки перекладывается на нотариуса, когда при ипотеке регистрируется долевая собственность. Следует иметь в виду, что и нотариальную сделку можно признать недействительной, если она не соответствуют норме закона;
  2. Если вы покупаете новостройку от застройщика. Лучше всего сотрудничать с аккредитованными банком строительными компаниями. В таком случае вероятность оспаривания сделки с недвижимостью стремится к нулю.

Чтобы подтолкнуть клиента к оформлению финансовой защиты, банк может снижать процентную ставку при наличии полиса. В некоторых случаях заемщикам даже выгоднее купить страховку, чем переплачивать банку проценты.