Законные способы проверить квартиру при покупке – советы юриста

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

Шаг – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Ситуация №2: долги у собственника

Продавец квартиры – единственный совершеннолетний собственник. Все документы оформлены, квартира готова к продаже. Цена ниже рыночной, но жилье в плохом состоянии, это объяснимо. После оформления договора купли-продажи покупатель заезжает в квартиру. Но через пару недель обнаруживает повестку в суд. Бывший собственник на момент продажи имел долги перед несколькими банками, из-за чего суд объявил сделку недействительной.  

Что говорит закон

  • По ст. 179 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если она совершена на невыгодных условиях. Например, когда продавец находится в тяжелых жизненных обстоятельствах, а покупатель пользуется этим. Да, в суде доказать это не всегда возможно, но никто не захочет терять время и деньги на разбирательства.  
Ситуация №2: долги у собственника
  • Согласно №229-ФЗ от , если на собственность наложен арест, должник имеет право на добровольное погашение задолженности. Обычно это 5-10 дней. После этого объявляется запрет на регистрационные действия, когда продать жилье невозможно.  

Как подстраховаться

Шаг Проверка продавца и его документов

Покупатель хочет приобрести недвижимость на вторичном рынке, значит, у продающей стороны и квартиры есть своя история. Необходимо убедиться, что продавец квартиры действует на законных основаниях. Он должен предоставить любой вариант правоустанавливающего документа, т.е. подтверждение, что он является собственником квартиры. Подтверждением может быть договор дарения, свидетельство о наследовании или договор купли-продажи. Документы должны быть предоставлены в оригинале, на каждого собственника. Особое внимание стоит уделять квартирам, которые получены по наследству и в ходе приватизации.

Проверка личных данных и документов

Обратите внимание на следующие документы и нюансы, которые касаются продающей стороны.

  • Попросите паспорт РФ продавца, действительный он или нет, проверяйте с помощью услуги на сайте ГУВМ МВД;
  • Уточните, является ли продавец дееспособным. Его права могут быть ограничены судом в связи с нарушением психического здоровья, из-за наркотических и алкогольных зависимостей, из-за пристрастия к азартным играм. Сделка с таким лицом может быть признана недействительной. Если у Вас возникают сильные сомнения касательно состояния собственника и его адекватности, то можно попросить справки о психическом здоровье и об отсутствии наркологических зависимостей. По возможности уточните информацию о его банкротстве и долгах.

От лица недееспособного собственника действует опекун. Необходимо проверить документы на законность попечительских действий.

  • В ситуации, когда квартира продается по доверенности, необходимо уточнить какие права есть у доверенного лица, может ли он подписывать договор и брать деньги, не отзывалась ли доверенность собственником. Проверить доверенность можно на сайте. В качестве таких лиц чаще всего берут родственников, иногда даже агентства недвижимости.

Документы, справки и долги

Что нужно проверить при покупке квартиры в обязательном порядке, так это документы продавца. Именно по ним можно сверить личные сведения с бумагами о праве на собственность. При этом важно обратить внимание на страницу с пропиской. Покупателя должно насторожить несколько адресов. В таком случае стоит перепроверить документы еще раз, по возможности – обратиться к юристу.

Внимание! Если недвижимость продается в новом доме – нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры. Обязательно вычитывайте бумаги о факте продажи, уточняйте информацию о деятельности застройщика и его репутацию на рынке.

Документы, справки и долги

У частного собственника помимо основных бумаг стоит попросить справку о дееспособности. Поскольку недееспособный гражданин просто не сможет осуществить сделку на законных основаниях (документы должен подписывать опекун).

Если бывший владелец не погасит текущие долги по квартире – этим придется заняться текущему собственнику. Поэтому лучший способ, как самостоятельно проверить квартиру на долги при покупке – взять справку в управляющей компании. Такое правило касается исключительно долгов по капитальному ремонту. Долговые обязательства по коммунальным платежам (электроэнергия, вода, газ) остаются за бывшим владельцем.

Как заказать выписку из ЕГРН?

Можно поехать в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ, заполнить заявление, оплатить пошлину и через неделю забрать документ в офисе (снова отстояв в очереди). Однако, куда проще заказать выписку на сайте и уже через 2 часа получить выписку на электронную почту. Это такая же официальная выписка из Росреестра, только электронная.

  1. Откройте сайт и укажите в поиске адрес или кадастровый номер объекта недвижимости, который нужно проверить. Учтите, что дом и земельный участок могут обозначаться одним адресом.

  2. Выберите в списке все 4 документа: выписка об основных характеристиках, выписка о переходе прав, расширенная выписка, отчет о рисках. Это даст максимум информации для проверки.

  3. Оплатите заказ и дождитесь готовых документов.

Совет: предупредите собственника о проверке

Объясните собственнику квартиры, что вы не спешите и вам потребуется день-два чтобы проверить сделку на юридическую чистоту. Попросите у собственника паспортные данные — эти сведения помогут всё проверить.

Помните, что добросовестный собственник всегда отнесется к вашей осторожности с пониманием. Если продавец ищет предлоги не показывать свои паспортные данные и пытается убедить вас в необходимости оформить сделку срочно — бейте тревогу.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Далее мы рассмотрим, на что необходимо обращать внимание в предложенных вам документах, и какой риск может быть в случае, если продавец недобросовестный:

  1. Технический паспорт на квартиру. Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
  2. Выписка из домовой книги. В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись “дополнительным” соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности. В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них — дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе — основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
  4. Выписка из ЕГРП. Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.

Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

  • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
  • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
  • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
  • сведения о цене и способе расчетов;
  • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются.

В каких случаях от сделки лучше отказаться

В некоторых случаях от покупки квартиры стоит отказаться, например:

  • Стандартный договор купли-продажи продавец заключать отказывается. если продавец предлагает какие-то запутанные схемы, например, использовать договор дарения или продажу через юрлицо, лучше поискать другой объект.
  • Сомнения вызывает сам продавец. Например, если продавцом является асоциальное лицо, пожилой человек не в ясном уме, то сделку лучше не совершать. Они сами могут являться жертвами непорядочных риэлторов.
  • Продавец не хочет указывать в договоре полную стоимость. Иногда цену занижают для получения вычетов. Однако, если возникнут споры, указание заниженной стоимости суд может истолковать не в пользу покупателя;
  • За короткий промежуток времени у квартиры несколько раз менялись собственники. Это может говорить о том, что путаются скрыть тот факт, что квартира приобреталась путем мошенничества.
Читайте также:  Возможна ли продажа квартиры с прописанным в ней человеком

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Что должно насторожить?

Накануне сделки не мешает проявить уместную настороженность:

  1. Право собственности базируется на решении судебной инстанции. Это постановление нередко оспаривается, и тогда квартира возвращается старому владельцу. Но отдаст ли продавец денежную сумму покупателю?
  2. У продавца поддельные документы или он – не собственник. Насторожиться следует и когда квартира реализуется по доверенности. Этот разрешительный документ достаточно часто бывает поддельным или просроченным. Да и неподдельная доверенность нередко ликвидируется выдавшим ее нотариатом. Среди мошенников распространено оформление доверенности на лиц пожилого возраста, проживающих в собственной квартире в одиночестве. Мошенники используют для составления документа детей-сирот, инвалидов, больных алкоголизмом и наркоманией. Причем настоящему владельцу, возможно, неизвестно, что его жилище готовится к продаже. Нередки случаи, когда собственник либо уже умер, либо превратился в покойника к этой ситуации.
  3. Приватизация квартиры, проведенная с нарушениями. В 90-х гг. прошлого столетия достаточно часто случались правонарушения в отношении несовершеннолетних – их не привлекали к приватизационному процессу и лишали возможности превратиться в собственников.
  4. Проявить надо бдительность, если участвовавшие в приватизации жильцы обещают сняться с квартирной регистрации лишь после совершения сделки.
  5. Насторожить должны и сомнительные сделки, присутствующие в истории продаваемого жилья. В особенности, если они проводились при участии государственных предприятий либо госорганов, иных юридических лиц.
  6. Продаваемая квартира передана во владение по договорам дарения, ренты, в результате наследства, по другим договорам, где затрагивается заинтересованность третьих лиц. Не известные лица могут объявиться спустя заключения сделки и заявить свои претензии на данную квартиру. Надо помнить и о тех, кто обладает законным правом на обязательную долю в наследуемом недвижимом имуществе.
  7. Нарушенная передача во владение квартиры, приобретаемой с абсолютным или частичным размером материнского капитала. Закон обязывает подобный жилой объект оформлять в собственность и родителей, и детей с обозначением величины доли каждого члена семьи. Несоблюдение этого правила происходит по 2-м предлогам. Первый – не всегда возможно выделить точную долю. Второй – взрослые владельцы намеренно не перегружают квартиру правами несовершеннолетних.
  8. Среди собственников реализуемого жилья есть лица, содержащиеся в тюрьме, военнослужащие или числящиеся исчезнувшими. Эти персоналии не утрачивают права на проживание/пользование квартирой. Причем неизвестно, когда они заявят о себе и вселятся посредством судебной инстанции в квартиру уже с другим собственником.

Не стоит идти на риск: проведенная процедура по подтверждению чистоты квартиры не должна заканчиваться неопределенностями. Проверяя чистоту квартиры, снятые копии документов надо оставлять и себе. Если все-таки не обойтись без суда, они помогут добросовестному приобретателю выиграть дело.