Все о договоре социального найма жилого помещения

Конституция РФ гарантирует каждому гражданину страны обеспечение местом для проживания. Государство, исполняя данную норму, предоставляет социальное жилье по найму лицам, которые не могут приобрести необходимые для жизни квадратные метры самостоятельно.

Комментарий к Ст. ГК РФ

1. Значение. Исторически наем жилого помещения являлся разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем — реализация собственником помещения права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает субсидиарное применение к нему норм договора аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме жилой площади на одного человека.

Наука.

По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.

Судебная практика.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288) (Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ от N 6/8).

2. Характеристика. Договор найма жилого помещения является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим.

3. Стороны договора. Наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое лицо, так и гражданин: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В договоре социального найма в роли наймодателя может выступать только юридическое лицо.

Нанимателем по договору коммерческого и социального найма может быть только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (не обязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

Читайте также:  Ст. 104 ЖК РФ. Предоставление служебных жилых помещений

4. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора (ст. 673 ГК РФ) и плате за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ).

Выселение беженцев или переселенцев

Человек получает статус «беженца» на основании положений ФЗ №4528-I от 19 февраля 1993 г. «О беженцах». Согласно нормам данного закона, лицо, имеющее данный статус, имеет право на предоставление жилой площади. Впоследствии он отвечает за использование жилья, как и другие граждане России.

В случае утраты статуса беженца или переселенца, правовые отношения по найму специализированного жилого помещения прекращаются.

При проживании в общежитии договор найма может быть расторгнут досрочно, к примеру, если гражданин увольняется со службы.

Пунктом 3 ст. 101 Жилищного Кодекса РФ устанавливается возможность расторжения договора найма по требованию наймодателя как в случаях, предусмотренных в статье 83 ЖК РФ, так и в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) проживающим жильцом или членами его семьи своих обязанностей.

Неисполнение жильцом своих договорных обязанностей служит основанием обращения в суд для принудительного расторжения договора найма. Ответственность нанимателя установлена в самом договоре найма.

Расторжение договора найма специализированной жилплощади по соглашению сторон не представляет для контрагентов каких-либо сложностей. Стороны договора самостоятельны в заключении, изменении или прекращении правоотношений. Расторжение договора возможно по взаимному согласию участников правоотношений.

Собственника жилья

Жилье, которое относится к специализированному жилому фонду, не предоставляется гражданам на праве собственности.

Нанимателя

Наниматель может потребовать от наймодателя расторжения договора.

Кроме того, стороны договора могут договориться об аннулировании найма по взаимному согласию.

Существует и 3-й вариант – это судебная процедура расторжения. Истом является наймодатель, потому что данный вариант доступен только ему.

Наймодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть договор, а может только предложить, к примеру, нанимателю прекратить правоотношения. В случае отказа последнего, наймодатель может обратиться в суд.

Нельзя выселить

Не допускается вселение без предоставления другого жилья следующих категорий лиц:

Членов семьи которые проходят военную службу или службу в правоохранительных органах и погибших при исполнении своих служебных обязанностей;
Семьи скончавшегося работника, которому до кончины было предоставлено помещение в общежитии.
Инвалидов Если их состояние здоровья вызвано виновными действиями их руководителей, в результате профессионального заболевания, полученного на работе (первая или вторая группа инвалидности).
 Пенсионеров  вышедших на пенсию во время проживания в специализированном помещении.

Основания для обращения в суд

При отказе проживающего лица освобождать жилое помещение, наймодатель может расторгнуть соглашение найма путем обращения в судебном порядке за защитой своих прав.

О выселении несовершеннолетних детей из жилых помещений смотрите в статье: выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения.

Если наниматель считает, что его права нарушены действиями наймодателя, он также может обратиться в суд за защитой своих жилищных прав. Правовые основания данного судебного разбирательства сходны с вариантом обращения в суд наймодателя.

  • Нанимателю необходимо сослаться на нормы права действующего жилищного законодательства РФ, а также нормы права, относящиеся именно к нему.
  • Видео: расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Как доказать возникновение права социального найма?

Для определения доказательной базы, позволяющей признать лицо нуждающимся в жилье по договору соцнайма необходимо прежде всего доказать, что лицо является малоимущим или является гражданином, определенной законом категории, которое нуждается в жилье по соответствующему договору. В качестве таких доказательств могут являться справки о доходах, копии трудовой книжки, трудового договора, выписки из ЕГРН об отсутствии прав на недвижимое имущество, в том числе, на жилье, медицинские документы о заболевании и т.д.

Перечень документов всегда можно уточнить в уполномоченном органе. Кроме того, отдельные документы можно не предоставлять, если орган может их получить в порядке межведомственного взаимодействия.

Формула для расчета пени за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг

1) за период с 31-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты или по 90-й день в случае неоплаты до 90-го дня:

Пени = Сумма просроченной задолженности x Количество дней просрочки x 1/300 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты;

2) за период с 91-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты:

Пени = Сумма просроченной задолженности x Количество дней просрочки x 1/130 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты.

Кто имеет право на получение жилья по социальному найму?

На социальное жилье могут претендовать россияне, у которых есть официальное подтверждение их статуса. Это военнослужащие, малообеспеченные, некоторые специфичные категории граждан.

Малоимущие

Те, кто мало зарабатывает, входят в группу малоимущих граждан, купить жилье не смогут. Фактически, это люди, приблизившееся к черте бедности, спасти которых призвана специальная правительственная программа.

Важно. В данных обстоятельствах особенно ценно, что квартира по социальному найму предоставляется бесплатно. Ее не нужно выкупать, как в ипотеке, оплачиваются только коммунальные расходы.

Внеочередные

В соответствии с определением категории, к ней принадлежат те, кто претендует на изменение условий проживания на основании своего особого положения. Это:

  • хронические больные с тяжелыми формами недуга;
  • проживающие в «густозаселенных» помещениях.

Вне очереди могут получить социальную квартиру россияне с 1, 2 группами инвалидности, ветераны ВОВ, беженцы или пострадавшие после стихийных бедствий.

Военные

Служащие по контракту военные, в силу обстоятельств оказавшиеся без жилья или прибывшие по долгу службы, также обеспечиваются квартирами по социальной программе. Это нормальная практика, поддерживаемая во всех регионах РФ.

Другие категории граждан

Перечень оснований для заключения договора по социальному найму корректируется на усмотрение местных органов власти. Часто туда включаются сироты, молодые специалисты, семьи с неполным составом и другие граждане.

Как получают жилье

Как получить договор социального найма, проведение процедуры:

  1. Ответить на вопрос как получить жилье по договору могут работники социальных служб, изначально семья признается нуждающейся в улучшении условий проживания. Также претендовать на подписание соглашения могут малоимущие.

  2. Далее подаются документы на внесение изменений в учетное дело, прилагается и заявление об изменении формы – выбираем подходящий вид найма. Заявление подписывается составителем и членами его семьи.

  3. Придется предоставить справки для перерегистрации, ее проводят раз в 5 лет. Документы предоставляют 2 раза: при подаче и за год до предоставления площади. Чтобы подтвердить статус семьи или человека. Перерегистрацию проводят без участия очередников. За год до принятия решения, чтобы убедиться в соответствии граждан, предъявляемым требованиям.

  4. Следующим этапом считается решение департамента по вопросу. Получить жилье по договору можно после решения, о его результатах сообщают по почте (присылают заказным письмом) или по телефону. Департамент будет рассматривать справки, заявления, подтверждающие основания для предоставления жилья на подобных условиях.

  5. Потом на выбор будет предложено 3 жилых помещения, за 5 дней нужно осмотреть квартиры или дома и сообщить департаменту о своем выборе. Если помещения не устраивают гражданина, он отказывается от них, то предоставление подходящего жилья переносится на следующий год. При этом вновь придется подтверждать статус нуждающихся, собирать справки.

  6. Завершающим этапом считается подписание соглашения, оно производится в случае, если все члены семьи осмотрели предлагаемое жилья и выбрали подходящее. Чтобы документ вступил в силу придется предоставить необходимые справки и подписанное всеми членами семьи заявление, в социальные органы.

Читайте также:  «Сбербанк» ипотека – Калькулятор ипотеки Сбера

Любое обращение в департамент регистрируется, ему присваивается номер. Можно отследить статус обращения на

Вне очереди и по очередности

Право на получение площади во внеочередном порядке имеют:

  • Жители столицы, при условии, что их дома или квартиры признаны непригодными для проживания, реконструкции, ремонтных работ. В том числе речь идет и о пятиэтажках, которые активно сносят.

  • Граждане, совместно проживающие с людьми, имеющими тяжелые заболевания хронического типа течения. При условии, что дальнейшее совместное проживание признано невозможным, по причине нанесения вреда здоровью лицам, не страдающим от подобных недугов.

  • Жители коммунальных квартир, если соседи съехали или получили другое жилье. Когда люди ранее стояли на очереди, имели основания для изменения статуса (признание малоимущими, нуждающимися), то могут претендовать на освободившуюся площадь.

Если документы оформлены с нарушением установленных законодательством норм, то гражданину дают некоторое время на оформление и предоставление нужных справок.

Как получают жилье

В порядке очереди претендовать на социальный найм могут:

  1. Граждане, вставшие на учет по улучшению условий жилья до 1 марта 2005 года, в случае регулярной перерегистрации, подтверждения статуса.

  2. Люди, вставшие на учет позже указанного числа, но признанные социальными органами малоимущими (в соответствии с занимательными нормами).

Оставят старое жилье или нет?

Квартира/дом предоставляется на следующих условиях:

  • с обязательным условием освобождением площади, которая была занята ранее;

  • в дополнение к жилью, ранее занимаемому гражданами на соответствующих условиях.

Когда по договору предоставляется новая площадь, то лица, указанные в записи учета освобождают старое жилье в установленном порядке. Жильцы, не указанные в записи учета могут дальше проживать в квартире/доме на прежних условиях или внести в ДНС изменения.

Предоставление жилой площади по договору может занять не один год. Оформление документов, постановка на очередь и другие нюансы усложняют процедуру. Но если довести дело до конца, то есть шанс получить квартиру/дом на выгодных условиях. Для нуждающихся это неплохой вариант решить проблемы с жилплощадью.

Порядок оплаты жилья

Несмотря на то, что социальное жилье предоставляется в качестве льготы и социальной поддержки, оплачивать найм оговоренного помещения все-таки требуется в порядке ЖК РФ.

В частности, наниматель обязан оплачивать:

  • квартирную плату, размер которой устанавливается на местном уровне в зависимости от предоставленных квадратных метров;
  • коммунальные услуги, которые нанимателю предоставляются, в частности, за то же потребление электроэнергии, газа, воды, отопления и вывоз мусора.

Оговоренные платежи во исполнение норм ЖК РФ должны осуществляться до 10-го числа ежемесячно за уже прошедший месяц на основании платежных документов, предоставляемых в порядке определенном законом. Но учитывая, что владельцем социального жилья, по сути, выступает муниципалитет, наниматели жилья оплачивают услуги найма либо в банк, либо самуму нанимателю в зависимости от условий договора.

Следует отметить еще одну особенность, на основании ЖК РФ, члены семьи, которые проживают совместно с ним в социальном жилье и вписанные в договор, имеют такие же обязанности, как и сам наниматель. В частности, они обязаны поддерживать жилье в надлежащем состоянии и оплачивать коммунальные услуги. Ведь наниматель может заболеть либо уехать в длительную командировку, в то время как его жена и дети будут проживать в предоставленном жилье и пользоваться коммунальными услугами, а значит должны будут и их оплачивать.