С чего начать и как взять ипотеку на квартиру

Хотите оформить ипотеку? Изучите нашу инструкцию, которая расскажет о подводных камнях и ошибках, а также даст полезные советы по оформлению ипотеки и правильной подготовке к этому процессу, чтобы повысить шансы на одобрение и увеличение суммы кредита. Также расскажем как выбрать банк, как выбрать тип платежа по ипотеке, оформлять или нет страховку, как избежать проблем при покупке квартиры и что делать сразу после оформления ипотеки.

С чего начать

Параметры:

Размер первоначального взноса Минимальная величина требуемых начальных вложений может варьироваться от 0% до 15%.
Величина ежемесячного платежа От него зависит период кредитования.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

После проведения такого расчета можно увидеть, что ЕП при сроках от 20 до 30 лет различается не слишком сильно и принять решение, стоит ли платить лишние 5-10 лет, если разница в платежах не столь велика.

Стоимость Эта цифра обуславливается многими параметрами: состояния рынка, типа жилья, инфраструктуры, района проживания и других факторов.

Классификация ипотеки

Кредит на вторичную жилплощадь

Несмотря на большой выбор продуктов, которые предлагают коммерческие организации, ссуды на «вторичку» занимают первые позиции по объему выданных займов. Их популярность связана с тем, что этот вид жилой площади – самый востребованный на рынке недвижимого имущества.

Для банков ипотечные кредиты на «вторичку» также выгодны, так как в отличие от ссуды на квартиры в новостройках, продать такой объект при условии неисполнения клиентом, взятых на себя обязательств легче. Процентные ставки по таким продуктам намного ниже, соответственно и переплата.

Физическому лицу не нужно передавать финансово-кредитному учреждению в залог ликвидный актив, находящийся у него в собственности, в этом качестве может выступить квартира, приобретаемая с использованием заемных средств.

Поиск подходящего банка

Не менее важно правильно выбрать банк, ведь условия ипотечного кредитования в финансовых учреждениях могут сильно разниться. Многие потенциальные заемщики ошибочно полагают, что нужно обращать внимание только на процентную ставку. На самом деле, следует рассматривать банковское предложение в комплексе. Вот наиболее важные аспекты, которые нужно обязательно учесть:

  • Процентная ставка. Предварительно нужно уточнить, что входит в стоимость кредита, придется ли дополнительно платить за РКО, услуги страховой компании, выдачу наличных. Если какие-то банки не учитывают эти услуги, рассчитывая процентную ставку, необходимо самостоятельно произвести расчеты.
  • Срок кредитования. Это особенно важно для тех, кто оформляет ипотеку на большую сумму и не имеет возможности платить большой ежемесячный взнос. Некоторые банки ограничивают сроки кредитования до 5 – 10 лет, а в некоторых учреждениях выплачивать долг можно на протяжении 25 и даже 30 лет.
  • Форма выплаты. Большинство банков предлагает своим клиентам вносить ежемесячно равные (аннуитетные) платежи. Некоторые заемщики предпочитают дифференцированные выплаты. Искать учреждение нужно, исходя из своих соображений.
  • Требования к заемщику. Это не менее важный аспект, так как клиент должен соответствовать параметрам, выдвинутым банком. Крупные учреждения вроде Сбербанка, ВТБ 24 выдают ипотеку только работающим гражданам. В число обязательных требований может входить временная или постоянная прописка, определенный трудовой стаж, размер заработной платы.
  • Перечень необходимых документов. Этот пункт тесно связан с предыдущим. Наличие паспорта и справки о доходах по форме 2-НДФЛ обязательно в большинстве банков. Если клиент не может предоставить информацию о заработной плате, то перечень учреждений, готовых выдать ему ипотеку, резко сократится. Сейчас некоторые банки берут во внимание не только заработную плату, но и другие разновидности дохода – дивиденды, проценты по вкладам, арендные платежи.

Если деньги на покупку квартиры нужны срочно, то нужно оценивать и скорость рассмотрения заявки банком. Большинство из них дает ответ потенциальному заемщику в течение 1 – 7 дней. Есть и, так называемые, экспресс-кредиты, предполагающие получение быстрого решения. Но и процентная ставка по ним будет завышена, по сравнению с обычными предложениями.

Если человек имеет какие-то дополнительные льготы (материнский капитал, многодетная семья, участие в программе НИС), то необходимо выбирать банк, позволяющий применить выделенные государством субсидии. Как правило, обращаться в таком случае нужно в крупнейшие финансовые учреждения страны.

Документы

При оформлении кредита заемщик должен собрать пакет документов, согласно перечню банка.

К основным относятся:

  • 2 документа, подтверждающие личность: паспорт и второй на выбор (водительские права, пенсионное удостоверение, загранпаспорт);
  • заявление по форме банка на оформление ипотеки;
  • копия трудовой, подписанная генеральным директором, также можно предъявить трудовой договор;
  • диплом о высшем образовании;
  • любые справки и выписки, подтверждающие уровень дохода;
  • если в качестве залога выступает недвижимость, которой владеет заемщик, он должен доказать право владения ею;
  • налоговые декларации за прошедший год, выписки с кредитных счетов, свидетельства о заключении брака, расторжении или о рождении детей — все эти документы могут пригодиться при подаче заявления.

Возьмите на заметку: полный перечень необходимых бумаг лучше заранее узнать у представителей банков.

В свою очередь, продавец квартиры должен предоставить:

  • документ, подтверждающий, что он является владельцем, и паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписку об отсутствии прописанных в квартире людей.

Если в квартире была проведена перепланировка или имеются другие нюансы, могут потребоваться дополнительные документы. Также необходимо приложить результат экспертной оценки стоимости.

Услуги риэлторов и ипотечных брокеров

Если вы не любите лишнюю возню с документами или боитесь что-то где-то недосмотреть или в чём-то ошибиться, обратитесь в риэлтерскую компанию или к ипотечному брокеру.

Риэлтор поможет выбрать подходящую квартиру, а брокер создать взаимопонимание с банком (также брокер поможет выбрать наиболее подходящий вам банк). Они подскажут, что, когда и как делать. Но не бесплатно. Но в редких случаях именно с их помощью можно сэкономить неплохую сумму.

Выбирайте риэлторов и брокеров по рекомендации и кто давно на рынке с положительной репутацией.

По каким процентным ставкам можно оформить ипотеку в году?

Средняя ставка по ипотечным кредитам в 2020 году составляет 10,75% годовых. По сравнению с прошлым годом процентные ставки в большинстве банков выросли на 1%.

Наблюдается явная тенденция в том, что ставки по ипотеке будут расти и дальше. Характерно, что при ставках в 13% резко снижается число выданных кредитов, а ставки в 15% годовых и выше – считаются уже крайне высокими и не привлекательными для большинства населения.

Минимальные ставки по ипотеке сегодня выглядят следующим образом:

Программа Ставка
В строящемся доме (новостройки) 8,5%
Готовое жилье (на вторичном рынке) 10,2%
Рефинансирование ипотеки других банков 10,9%
Ипотека для многодетных семей с господдержкой 6,0%
Строительство жилого дома 11,6%
Загородная недвижимость 11,1%
Ипотека + материнский капитал 10,2%
Военная ипотека 9,5%
Кредит на гараж (машино-место) 11,6%

Конечно, получить ипотеку по минимальной ставке удается далеко не всем, так как на ее величину влияет размер первоначального взноса, срок кредита, наличие расчетного или зарплатного счета в банке и задействование льготных программ. Об этом мы поговорим ниже.

Ипотека на новостройку и вторичку – разница

Самое главное для ипотечников – это разные процентные ставки. Новостройки обойдутся дешевле, чем вторичное жилье. И чем старше дом, тем выше будет процент по ипотечному кредитованию.

На примере Сбербанка – ставки на новостройки начинаются от 8,5%, на вторичное жилье – от 10,2%. Разница, казалось бы, небольшая. Но при сумме ипотечного займа в 2 млн. р. переплата только за первый год (одними процентами) составит 34 т. р. За 10 лет эта сумма превысит 300 т. р.

Это объясняется ликвидностью жилья (его спросом на рынке недвижимости). Новое жилье долго сохраняет высокую цену, в то время как вторичное, наоборот, падает. Еще 5 лет назад квартира в сталинском доме в центре Ростова-на-Дону стоила 3 млн. р., сейчас ее цена упала до 2,6 млн. р. И продолжит падать. Цены на жилье в новых домах 2010-2015 года постройки растут. Районы обживаются, в жилых комплексах появляются новые магазины, школы и детские сады – и это увеличивает стоимость жилья на 100-200 т. р. в год.

Другое отличие для клиента – скорость заселения в квартиру. Вторичное жилье уже готово к проживанию, новостройку придется ждать.

Ипотека на новостройки чаще всего «предодобрена». Это означает, что застройщик, или, как сейчас говорят – девелопер, уже заключил с банком соглашение на продажу квартир в своем доме. Говоря профессиональными терминами, получил аккредитацию. И с гордостью сообщает эту информацию на своем официальном сайте.

Это повышает доверие к застройщику – ведь банк верит ему и готов давать деньги на его строительство. Банковская организация уже провела проверку документов, выяснила степень надежности девелопера и готова в какой-то степени поручиться за него. Гарантий, конечно, никто дать не может.

При покупке вторичного жилья нужно будет выполнить требования банка к объекту недвижимости. Что влияет на принятие решения:

  • возраст дома. Как правило, он не должен превышать 70% от заявленного срока эксплуатации. На примере уже знакомых сталинок – срок службы такого дома установлен на уровне 150 лет (строительство после 1945 года) и 125 лет (строительство до 1941 года). 70% от этого срока – 105 или 88 лет. Получается, что они будут ликвидны для ипотеки как минимум до 2028 года (или же до 2050);
  • наличие потенциально опасных элементов конструкции. К ним относятся деревянные перекрытия, фундамент не из бетона/кирпича; установленные в квартирах газовые колонки для нагрева воды;
  • помещение должно быть в полностью пригодном для жизни состоянии. Оценку проводит независимый эксперт, аккредитованный банковской организацией.

Все тонкости необходимо будет проверить самостоятельно. Кредитной организации будет достаточно только информации об объекте, но не о владельце собственности. Эта нагрузка ляжет на ваши плечи. Можно проверять информацию самостоятельно, а можно обратиться в агентство недвижимости.

Как оформить ипотечную квартиру в собственность?

Процедура оформления собственности на квартиру в новостройке при ипотеке требует от застройщика:

  • прохождения приемки объекта государственной архитектурно-строительной комиссией;
  • оформления сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • оформления в БТИ техпаспорта на возведенный многоквартирный дом;
  • постановки объекта на кадастровый учет;
  • составления протокола о распределении недвижимости;
  • регистрации дома в Росреестре, присвоения ему почтового адреса.

Далее застройщик предоставляет владельцу недвижимости:

  • акт приема-передачи жилья;
  • акт реализации инвестиционного договора на выполнение строительных работ;
  • копии документов о том, что дом введен в эксплуатацию, а государственная комиссия его приняла.

В полученных бумагах не должно быть исправлений, приписок, ошибок, иначе такие документы не будет приняты регистратором (закон №122-ФЗ). Если застройщик отказывается выдавать какие-либо из бумаг или старательно затягивает процесс выдачи, можно вытребовать их через суд.

В БТИ владелец заказывает:

  • технический и кадастровый паспорт;
  • поэтажный план.

В Росреестр или МФЦ подаются:

  • паспорта собственников;
  • договор ДДУ или другой договор с застройщиком;
  • ипотечный договор;
  • письменное согласие банка на владение и пользование залоговым имуществом;
  • все вышеуказанные бумаги, которые запрашивались у застройщика и из БТИ;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый экспертСпросить

В организациях забирают все оригиналы и копии, выдают расписку. Если с документами все хорошо, процедура продлится 10-18 дней. Отказ в регистрации можно обжаловать через суд.

Как оформить ипотечную квартиру в собственность?

Далее выдается документ о праве собственности, там будет стоять отметка об обременении квартиры залогом. После полной выплаты ипотеки в Росреестре регистрируется снятие обременения.

Прописка

Термин «прописка» больше не употребляется. Его заменил термин «регистрация». Когда можно прописаться? После оформления права собственности.

Подайте заявку

Чтобы быстрее взять ипотеку в банке, не затягивайте с подачей заявки и сразу отправьте ее после сбора документов. Это актуально даже при отсутствии варианта жилья. Заявка подается лично в отделении кредитора или через сайт. Выбирая онлайн-вариант, можно рассчитывать на скидку.

При заполнении анкеты будьте внимательны и вводите только правдивые данные. При обнаружении обмана банк не будет рисковать и сразу откажет в ипотеке. Решение по заявке поступает в течение пяти рабочих дней, но чаще всего на проверку уходит не больше двух-трех суток. Как только решение получено, переходите к следующему этапу.

Помощь в ипотеке без первоначального взноса – доступные программы

Осуществление первоначального взноса – один из показателей надежности и платежеспособности заемщика. Отсутствие средств на такой взнос, как правило, оборачивается невозможностью получения займа для покупки недвижимости. Однако существует несколько вариантов решения проблемы.

Банки выдающие ипотеку без первоначального взноса

Стандартный вариант – некоторые банки предоставляют ипотеку без первого взноса. Например, Металлинвестбанк, процентная ставка в котором равна 14%. Главные условия – заемщик должен иметь официальное трудоустройство, предельная сумма кредита составляет 3 миллиона рублей, срок равен 25 годам. Ипотеку без первоначального взноса предоставляют также Промсвязьбанк и Банк Возрождение. Условия кредиторов разные, нужно консультироваться по этому вопросу у сотрудников.

Спец программа Переезд

Еще одна программа, которая носит название «Переезд» (может быть иное название в зависимости от банка), предполагает получение небольшого кредита под залог имеющейся недвижимости. Денежные средства идут в качестве первоначального взноса за ипотеку, а делать ежемесячные платежи по кредиту не нужно. Через год, за который имеющаяся квартира может быть продана с разрешения банка, по условиям договора нужно вернуть долг с процентами. Квартиру можно и не продавать, если необходимую сумму удастся скопить за это время.

Материнский капитал

Погашение ипотечного займа средствами материнского капитала – еще один законный способ. Как только ипотека будет одобрена, а договор подписан, необходимо обратиться в Пенсионный фонд с целью организации перечисления средств. Подобная программа действует в Сбербанке, банке УралСиб и Райффайзенбанке.

Социальная ипотека

Помощь в получении ипотеки без внесения первоначального взноса могут получить ученые и учителя, а также врачи Московской области. Программа носит название «Социальная ипотека в Московской области».

Обходные пути

Другие способы получения займа на покупку недвижимости без обязательного внесения взноса можно отнести к числу «обходных», поэтому называть их программами было бы некорректно.

Читайте также:  25 пунктов юридической проверки квартиры перед покупкой.