Рефинансирование ипотеки в 2021 году. Полный гайд

«Почта Банк» обещает снижение ставки по кредиту от 3,9 % годовых. Как такое возможно сейчас, когда даже ключевая ставка Центробанка выросла до 4,5 %? Финтолк объясняет плюсы и минусы, показывает вероятные подводные камни предложения «Почта Банка».

Зачем банкам нужно привлекать новых заемщиков

Кризис из-за пандемии снизил количество обращений за кредитами, увеличил просроченную задолженность. Банки заинтересованы в привлечении платежеспособных заемщиков. Поэтому летом 2020 года банки предлагают сниженные ставки при рефинансировании действующих кредитов.

Рефинансирование — это когда человек официально берет новый кредит, но деньги отправляются сразу на покрытие старых кредитов. Работает эта схема следующим образом:

  • заемщик, имеющий один или несколько кредитов, выбирает новый банк для рефинансирования, подает заявку;
  • новый банк оценивает документы, проверяет платежеспособность заемщика, кредитную историю;
  • заемщик и новый банк заключают кредитный договор, по которому деньги направляются на погашение ранее взятых кредитов.

В чем выгода рефинансирования?

Чтобы заинтересовать заемщиков, банки рефинансируют кредиты под более низкий процент. Например, Росбанк по потребительских кредитам предлагает ставку на 4 процентных пункта ниже, чем есть у заемщика. По ипотеке снижение поменьше, но самые выгодные условия все равно в Росбанке — минус п.п. В среднем, снижение ставок по потребительским кредитам составляет %, а по ипотеке 1-3%.

Почему ставки снижаются?

Потому что банки кредитуются в ЦБ, который этим летом установил рекордно низкую ставку %. Поскольку банки стали чуть меньше платить ЦБ, они могут себе позволить скинуть проценты по потреб. кредитам. Снижение ставок позволяет привлечь новых клиентов, а в 2020 — скорее переманить у конкурентов старых заемщиков.

Если с заявкой обратился недобросовестный заемщик, либо гражданин, потерявший работу, имеющий низкий доход — банк вправе отказать. Обязать его рефинансировать старые кредиты нельзя. По сути, рефинансируя кредиты, банк ничем не рискует, хотя и уменьшает доход.

Понижение процентной ставки по кредиту в Сбербанке

По традиции большее доверие у граждан вызывают кредитные организации, имеющие государственную поддержку. По этой причине особой популярностью пользуются предложения Сбербанка, установившего на сегодня достаточно низкий уровень процентов, предоставляя своим клиентам дополнительные возможности по их снижению.

Как формируется процентная ставка

Понижение процентной ставки по кредиту в Сбербанке обусловлено многими обстоятельствами. Как происходит этот процесс можно понять, разобравшись с механизмом формирования кредитного процента.

Многие граждане очень сильно заблуждаются, считая, что величина процентов зависит только от желания самого кредитора. На самом деле, на этот процесс влияет множество факторов, и некоторые из них не зависят от политики банка.

    Независимые факторы. Главным из них является размер ставки рефинансирования ЦБ РФ: с ее падением кредиты дешевеют, а с ростом – дорожают. Сюда же можно отнести и установленное законом обязательное страхование и необходимость кредитору платить налоги. На эти критерии ни банк, ни заемщик не в силе воздействовать. Пассивные факторы. Они во многом зависят от уровня инфляции в стране, доходов граждан, конкурентоспособности кредитора, размеров его активов и баланса. Сильная конкуренция среди банков идет на пользу потребителям и не позволяет необдуманно увеличивать проценты. Коммерческая составляющая. Как все коммерческие структуры, банковские учреждения нацелены на получение прибыли. И они имеют свои определенные коммерческие расходы – стоимость аренды и коммунальных услуг, оплату сотрудников, предполагаемый риск убытков и другое. Клиентский фактор. Если все предыдущие составляющие формирования процентов никоим образом не зависят от самого заемщика, то на этот полностью влияют его индивидуальные качества. К ним относятся: личные данные заемщика, его возраст и семейное положение, финансовые возможности и уровень доходов, личное имущество, рабочий стаж и место работы, к какой группе риска относится и состояние кредитной истории. Чем лучше эти показатели, тем охотнее банк идет на снижение процентов.

Как еще можно уменьшить процент по кредиту в Сбербанке? Такие возможности есть, и они следуют из выше описанного механизма. Они следующие:

    Идеальная кредитная история. Поскольку потребительские кредиты возможны с положительной кредитной историей, то оптимально у будущего заемщика на момент подачи заявления закрытые кредиты должны быть без задержек. Как ни странно, но полное отсутствие кредитной истории, наоборот, может увеличить ставку. Такой клиент – «темное пятно» для кредитора. Участие в зарплатном проекте положительно влияет на шанс получить выгодные условия по займу: не потребуется предъявлять справку о доходах и убеждать кредитора в своей платежеспособности. Поэтому у банка риск не возврата денег минимальный, и он снижает ставку. Такие же оптимистичные шансы и для пенсионеров, оформивших пенсию в Сбербанке. Привлечение поручителей или предоставление имущества в залог.

Под какие кредиты Сбербанк снизил ставку

2017 год ознаменовался снижением ставок по нескольким видам кредитов. Сегодня кредитная организация снизила ставки по многим потребительским кредитам на 4%. Для займов под поручительство она составляет минимум 12,9 %, а без обеспечения – 13,9%, что означает снижение на 1-2%. Намного существеннее подешевеют займы для определенных категорий граждан – военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной программе (на 2%), и владельцев личного подсобного хозяйства (на 3 %). Для расширения клиентской базы кредитная организация предусмотрела снижение на 4-9% для тех, кто решил рефинансировать займы с чужих банков. Их цена составит 13,9-14,9%.

Как снизить процент по кредиту?

Что касается уменьшения процентной ставки по кредиту, банки могут на это пойти с целью сохранить своего клиента и при этом получить прибыль. Банк, как правило, может уменьшить процентную ставку на 1,5-2%. При этом процентная ставка уменьшается не на весь срок кредитования, а только на время когда заёмщик испытывает финансовые затруднения. И по истечении этого срока банк возвращает процентную ставку, которая была предусмотрена в кредитном договоре.

Важно! Пойти на уступки заёмщику по процентной ставке – это право банка, а не обязанность, поэтому банк может отказать заёмщику. В этом случае заёмщик должен принимать другие меры к уменьшению платежей по кредиту.

Второе о чём может попросить заёмщик у банка – это реструктуризировать кредит, т.е. установить рассрочку или отсрочку ежемесячных платежей.

При установлении рассрочки, сумма ежемесячного платежа уменьшается, при этом увеличивается срок кредитования и в итоге сумма переплаты по кредиту, как правило, увеличивается. Но, если будут просрочки по кредиту, то долг может увеличиваться ещё больше за счёт неустойки. Поэтому заёмщику нужно решать вопрос с реструктуризацией кредита.

Если же банк-кредитор, не идёт ни на какие уступки заёмщику, тогда у заёмщика остаётся возможность рефинансировать кредит в другом банке. Для этого заёмщик должен ознакомиться с предложениями других банков на рынке кредитования и найти выгодное для себя предложение. Идеальный вариант – это когда процентная ставка в другом банке будет меньше, чем в банке, у которого заёмщик уже кредитуется.

Схема рефинансирования следующая – заёмщик берёт кредит в ином банке на более выгодных условиях, чем в первом банке, досрочно погашает кредит в первом банке и прекращает кредитные отношения с этим банком, не ухудшая свою кредитную историю. При этом возникают новые кредитные отношения со вторым банком.

Важно! По закону банк не имеет права отказать в досрочном погашении кредита. А также банк не имеет права брать дополнительные комиссии за досрочное погашение кредита. Но банк может потребовать заранее написать заявление о досрочном погашении кредита.

Также стоит отметить ещё об одном способе уменьшения переплаты по кредиту, который возможен, если заёмщик не испытывает финансовых затруднений, а желает уменьшить сумму переплаты по кредиту. Это досрочное погашение кредита.

Существуют следующие правовые особенности досрочного погашения кредита:

  • банк не может отказать в досрочном погашении кредита;
  • банк не может взимать дополнительных комиссий за досрочное погашение кредита;
  • банк может начислять проценты только за фактический период пользования кредитными средствами.

Важно! Если кредит погашается досрочно полностью, то проценты перестают начисляться независимо от срока, на который был взят кредит.

Если же заёмщик досрочно погашает часть кредита, то проценты должны быть пересчитаны и начисляться на последующий период только на остаток заёмных средств.

Итак, в данной статье даются практические рекомендации заёмщику как избежать «долговой ямы» и как уменьшить ежемесячный платёж по кредиту.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Читайте также:  Долги предыдущего собственника квартиры кто оплачивает?

Кто вправе обратиться за снижением ипотечной ставки

В принципе, это может сделать любой клиент, ранее взявший ипотеку под больший процент. Обычно к таким заемщикам предъявляется ряд стандартных требований.

  • срок действия текущего договора не менее 4-6 месяцев при отсутствии просрочек;
  • подтверждение платежеспособности заемщика;
  • согласие супруга (супруги) для заемщиков, находящихся в браке.

Банк вовсе не обязан рефинансировать заемщика. Но если условия для новых клиентов значительно улучшились, а обязательства по текущей ипотеке выполнялись без нарушений, добиться пересмотра кредитной ставки вполне реально.

Какие законны?

Многие банки взимают у заемщиков вполне законную комиссию за снижение процентной ставки.

За этой нелогичной формулировкой кроется выбор нескольких кредитных программ.

  • Одна программа – бесплатная, но при этом в ней очень высокие проценты
  • Другая – с процентами пониже, зато с большой комиссией за снижение. В этой ситуации у клиента есть формальный выбор. Он может отказаться, а то, что в этом случае он получит сильно завышенные проценты, никого не интересует

Пока что всё законно, и клиентам банков остается ждать, когда арбитражный суд еще раз восстановит справедливость.

Подводные камни кредита со снижающейся ставкой

Хотя в случае с почтабанковскими предложениями «Снижаем ставку» и «Снижаем ставку+» проценты одинаковы для всех клиентов, реальный объем переплаты можно высчитать, только зная точный график погашения. Проблема в том, что начальная ставка в 15,9 % годовых несколько выше средних цифр по рынку. И нужно понимать, отобьет ли в вашем конкретном случае дальнейшее снижение ставки по кредиту «Почта Банка» — или выгоднее взять обычный кредит, с фиксированной ставкой.

Однако, как показывают примерные подсчеты, зачастую тариф со снижением ставки действительно способен дать экономию. Не настолько большую, насколько может показаться при первом взгляде на волшебную цифру в 3,9 % годовых, но все же.

Однако зачем банк дает скидку? На это есть несколько причин. И первая из них, конечно, — создание красивой иллюзии.

Подводные камни кредита со снижающейся ставкой

Олег Богданов, ведущий аналитик инвестиционной компании QBF:

— Если вы посмотрите на среднестатистический график платежей, то можете обратить внимание на то, что в первые годы самая большая часть платежа по кредиту приходится на проценты банку, а погашение тела долга минимальное. В последующие годы ситуация медленно меняется: доля выплат по процентам банку снижается, погашение тела кредита растет. А теперь на эту схему наложите предложение банка по снижающейся ставке. Вывод очевиден: самые большие платежи по высоким процентам получит банк в первые годы обслуживания кредита.

К тому же схема дает возможность всячески афишировать те самые 3,9 %, никого при этом не обманывая. Даже кредитный калькулятор на сайте «Почта Банка» считает именно по такой ставке. Хотя и с честной сноской, что ставка 3,9 % случится только на пятый год. А самое главное — снижающаяся ставка позволяет сделать менее выгодными досрочную выплату и рефинансирование кредита. Ведь в таком случае сократятся именно последние годы с более низкой процентной ставкой.

Резюмируем. Кредит со снижающейся ставкой от «Почта Банка» вполне может оказаться в конкретном случае выгоднее обычного. Но разница эта проявляется на длинных дистанциях и в том случае, если вы не решите его рефинансировать либо погасить досрочно. Иначе говоря, стоит сделать точные расчеты, затем подать заявку и выслушать решение банка, снова сделать расчеты, а уже потом принимать окончательное решение.

17 банков, которые с радостью выдадут вам кредит: сравниваем условия

Подводные камни кредита со снижающейся ставкой

Понравилась статья? Оцените и расскажите друзьям

Можно ли рефинансировать ипотеку сначала в одном банке, а потом на более выгодных условиях — в другом

Сбербанк рефинансирует только ипотечные кредиты, которые ранее не были рефинансированы.

«Почему банки не любят клиентов, которые часто рефинансируются? Любому банку выдача ипотеки или ее рефинансирование выгодны только при длительном сроке кредитования. Есть заемщики, которые через год после получения ипотеки узнают, что в другом банке ставки ниже и рефинансируют кредит там.

А еще через полгода — что в другом банке ставка еще ниже и хотят рефинансироваться снова, но получают отказ. В этом нет ничего удивительного, так как все банки заранее считают свои издержки, прибыль и риски», — комментирует главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

Чем выгодно снижение ставки в пределах одного банка?

Намного проще и выгодней для заемщика получить снижение ставки по уже действующей ипотеке в своем же банке. Рефинансирование кредита в другом коммерческом банке является по факту новой ипотекой, которая долго оформляется и сопряжена с большими бюрократическими сложностями.

Чем выгодно снижение ставки в пределах одного банка?

Совершая эту процедуру в своем банке, уменьшается необходимый пакет документов для одобрения заявления и снижается срок их проверки.

Читайте также:  Договор купли продажи квартиры сколько стоит

Выгода снижения ставки без изменения банка заключается в следующем:

  • Не нужно переоформление залога в пользу другого коммерческого банка;
  • Не нужно тратить деньги на переоформление обременения, оценку недвижимости, нотариальные расходы.

Вы продолжаете платить по тем же реквизитам, контактировать с уже знакомыми менеджерами банка. Такой вариант наиболее привлекателен для заемщика, но банки, к сожалению, довольно часто отказывают своим плательщикам в снижении процентных ипотечных ставок.

Процентная ставка по ипотеке не является чем-то неизменным и непоколебимым. Ее уровень задается прежде всего конъюнктурой рынка и нормативами Банка России.

Коммерческие банки не могут устанавливать ее в тех значениях, в каких бы им хотелось. Они ограничены четкими и строгими рамками.

Каждый заемщик имеет право просить банк о снижении ставки при сокращении ставки рефинансирования или при изменении условий своей жизни.

И даже в случае получения отказа от своего банка, плательщик всегда может переоформить рефинансирование в другом кредитном учреждении, отчего банк потеряет клиента и потенциальную прибыль.

Видео: Как снизить процентную ставку по ипотеке? Рефинансирование ипотеки: Ипотека Сбербанк ВТБ и не только

Пошаговая инструкция по досрочному погашению

В большинстве кредитных учреждений утверждена следующая схема довременного погашения займов:

  1. За 30 дней до предполагаемой даты полного или частичного возврата средств заемщик должен обратиться в банковское учреждение и заполнить заявление, указав размер суммы платы.
  2. Заявление согласовывается с кредитным менеджером. В ряде случаев он отказывает.
  3. Если кредитный менеджер не отказал, то он озвучивает период, за который нужно внести оплату. Как правило, деньги можно перечислить заранее.
  4. Если вы погасили займа частично, то на следующий день после погашение вы должны обратиться в банк чтобы забрать новый график платежей.
  5. Если же вы погасили займ полностью, то вы также должны обратиться в банк за письменным подтверждением того, что вы больше ничего не должны выплачивать.

Описанная схема – самая распространенная, но некоторые банки придерживаются собственной схемы. Например, крупные кредитные организации предоставляют заемщикам возможность погасить займ досрочно прямо в интернет-банкинге.

Наиболее прогрессивные банки вообще предусмотрели возможность досрочного погашения долга в режиме онлайн, например, Сбербанк, Тинькофф, ВТБ 24, без посещения отделения и оформления заявления. Для этого достаточно иметь договор комплексного обслуживания и знать реквизиты карты или счета, откуда списываются средства.

Технические ограничения такого способа погашения долга приводят к тому, что:

  • списать средства можно только в день платежа, а не в любой произвольный день;
  • размер внеочередного платежа не может быть меньше очередного (т. е. погашать нужно суммой минимум в 2 раза больше очередного платежа).

Впрочем, программисты постепенно эти ограничения обходят, и вполне возможно, что в скором времени возможности досрочного погашения будут практически не ограничены.

Другие банки – например, ВТБ 24, Связь-Банк, Альфа-Банк и ряд других – предусматривают возможность досрочного погашения через банкомат. Но это работает только в том случае, если средства списываются с карты. Для того, чтобы программа «поняла», что ей необходимо списать деньги в счет досрочного погашения, это необходимо указать непосредственно при совершении платежа.

При этом имеются ограничения на внесение максимальной суммы платежа через банкомат, обычно это 30–50 тыс. рублей. Если нужно погасить больше, придется обращаться в отделение.

Памятка — что нужно знать про рефинансирование ипотеки

  • рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
  • услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
  • рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
  • оптимальный момент для рефинансирования — при разнице в ставках 1,5-2%;
  • заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
  • рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
  • оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца — в другом;
  • банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
  • подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
  • при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
  • рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.