Расчет суммы неустойки по договору долевого участия в 2020 году

В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.

Что важно знать при расчете?

Чтобы правильно рассчитать неустойку по ДДУ нужно воспользоваться специальной формулой. Также с этой целью можно воспользоваться специально разработанным нами калькулятором.Для расчета непременно потребуется знать размер ключевой ставки ЦБ РФ, так как с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравняли к значению ключевой ставки РФ. Учтите, что эта величина непостоянная. Еще производя расчет неустойки ДДУ важно учесть такие моменты:

  • — следует применять верный временной промежуток — с даты, указанной в договоре долевого участия в качестве срока сдачи объекта в пользование или собственность и до даты подписания акта приема-передачи квартиры;
  • — непременно необходимо принять во внимание, юридическое либо физическое лицо осуществляет расчет пени и предъявляет претензию;
  • — указывается полная цена договора, причем даже тогда, когда она приобретается в рассрочку, ипотеку и т.п.

При расчете, будьте предельно внимательны. Неправильный расчет неустойки по ДДУ не влечет за собой ответственности, закрепленной на уровне закона. Однако подобной ошибки лучше не делать.

Общие моменты

В случае нарушения периодов передачи недвижимости дольщики обладает законным правом требования от непосредственного застройщика выплаты неустойки.

Одновременно с этим, Федеральный закон № 214 предусматривает возможность начисления неустойки в двойном размере, если речь идет о физических лица, выступающих в качестве дольщиков.

Согласно с российским законодательством, в случае несвоевременной сдачи недвижимости, застройщик несет прямую ответственность, начиная с того дня, который следует после намеченной сдачи объекта.

Для возможности исключить вероятность ответственности и не нести финансовые затраты, застройщики нередко предлагают дольщикам подписывать дополнительное соглашение.

Допсоглашение предоставляет возможность отменить прошлое условие договора и вносит законные поправки.

Часто в нем указан перенос срока сдачи недвижимости либо же прописываются менее жесткие условия основного документа.

Однако российское законодательство не обязывает граждан его подписывать с непосредственным застройщиком.

В случае подписания допсоглашения, прошлые условия будут признаны недействительными, и возможность их оспорить в судебном органе сводятся к нулю.

В случае подписания основного соглашения, отдельным разделом рекомендуется предусмотреть возможность требования неустойки при срыве срока сдачи объекта недвижимости дольщикам.

Важно помнить — в случае отсутствия данного раздела в тексте основного соглашения, необходимо настаивать на его включении, поскольку это в интересах самих дольщиков, а не застройщика.

Наличие в тексте основного соглашения возможность требовать неустойку за неисполненные взятые на себя обязательства застройщиком, предоставляет дольщикам право обращать в суд с исковым заявлением для защиты своих интересов.

Необходимые термины

Договор долевого участия (в сокращении ДДУ) – стандартный вариант инвестирования, основная суть которого заключается в том, что физические лица подписывают его с застройщиком и при этом дают определенную денежную сумму, за счет которых в дальнейшем осуществляется строительство многоквартирных домов.

По завершению строительства застройщик выдает недвижимость тем гражданам, с которыми были подписаны соответствующие договора.

В сделке участниками выступают:

Дольщики Граждане, которые инвестировали в строительство многоквартирного дома (МКД)
Застройщик Сторона, которая получила деньги с целью возведения МКД

Каждая сторона ДДУ берет на себя обязательство по соблюдению все указанных в соглашении пунктов.

В случае игнорирования обязательств нарушившая сторона несет за собой полную ответственность. В частности речь может идти о начислении пени и неустойки.

Читайте также:  Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Причины образования

Причины образования неустойки и обращения в судебные органы подразделяются на несколько категорий, а именно:

ДДУ был расторгнут до завершения установленных периодов действия В данной ситуации подлежит выплате сумма, которая инвестирована дольщиком на период расторжения и дополнительно неустойка за использование средствами. Иными словами, дольщик выступает кредитором, чьими денежными средствами пользовался застройщик
ДДУ был расторгнут по завершению установленного периода действия В данной ситуации дольщик имеет право требовать неустойку:
  • за возникшую просрочку больше 2 месяцев во время сдачи объекта;
  • за объект, который был не сдан в эксплуатацию в период, спустя несколько месяцев по завершению действия соглашения

Помимо этого, дольщики имеют право требования:

  • осуществить перерасчет неустойку на период основного судебного заседания;
  • начисления штрафа в размере 50% от суммы неустойки;
  • начисления штрафа за просрочку выплат назначенных судебным органом в размере 1% за каждый день;
  • начисления компенсации за моральный ущерб.

Помимо этого есть возможность потребовать возмещения понесенных убытков, которые напрямую связаны с оплатой аренды недвижимости и с судебными издержками.

Законные основания

Основным нормативно-правовым документом, на который нужно ссылаться является Федеральный закон № 214.

Что касается самой терминологией “неустойка”, то об этом подробно указано в статье 330 Гражданского Кодекса России.

В статье 207 ГК РФ указана исковая давность, которая предоставляет обращаться в судебный орган с целью принудительного взыскания неустойки.

Вина застройщика в нарушении сроков передачи объекта

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства чаще всего связано с пропуском плановых сроков завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которые, в свою очередь, могут происходить по причине недобросовестного поведения субподрядчиков или задержек компетентных органов с выдачей необходимых согласований и разрешений. То есть застройщик может ссылаться на отсутствие вины в пропуске сроков передачи объекта участнику ДДУ. Однако, судебная практика признает, что наличие вины застройщика в нарушении срока передачи квартиры не является определяющим фактором для наложения ответственности за нарушение установленных договором сроков исполнения обязательств перед потребителем. Так, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от г. по делу № 33-1807/2015 установлено: «судебная коллегия не может признать правильным вывод городского суда о том, что поскольку нарушение срока передачи квартиры произошло не по вине ответчика, он в соответствии с положениями п. 1 ст. 401 ГК РФ должен быть освобожден от ответственности».

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214 сумма неустойки определяется исходя из установленной Центробанком РФ ставки рефинансирования, действующей на момент передачи квартиры или подачи претензии.

Формула, по которой делается расчет суммы неустойки по договору долевого участия, следующая:

Н = 1/150 × Ср × Ц × Дпр,

где:

  • 1/150 — коэффициент, применяемый, если получателем неустойки является физическое лицо (для юридических лиц применяется коэффициент 1/300);
  • Ср — ставка рефинансирования, установленная Центробанком;
  • Ц — цена квартиры;
  • Дпр — число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.

Как получить компенсацию за неустойку по ДДУ?

Когда с жилищной компанией заключается договор на приобретение жилплощади, то в нем подробно следует прописать все обязанности и права, как дольщика, так и покупателя. Особое внимание стоит обратить на сроки сдачи, реальны ли они, успеет ли строительная компания за это время полностью построить дом и сдать его в эксплуатацию.

Читайте также:  Что изменится в законодательстве ЖКХ с января 2021 года

Если имеются какие-то сомнения, то стоит отложить покупку и проконсультироваться с опытными строителями. Кроме того, на подписание договора можно пригласить независимого юриста, который проследит за правильностью составления договора и поможет не пропустить ни одного значимого пункта. (см. Как заключить договор участия в долевом строительстве)

В документе обязательно следует прописать все обстоятельства неустойки по ДДУ, а также возможности ее получения. Например, могут быть неблагоприятные природные условия, когда строительство проводить категорически запрещено, так как могут пострадать рабочие. В такой ситуации дом может быть сдан на несколько дней позже по веским причинам. Если в договоре будет прописан данный пункт, то выплаты неустойки могут и не производиться, так как для них нет веских оснований.

Если в сделке не будет прописана сумма или фиксированный процент, который следует выплатить строительной компании в качестве неустойки по договору долевого участия, то сумма выплат будет определяться решением суда.

Согласно действующему законодательству, в тех случаях, когда застройщик не выполняет своих обязательств по срокам сдачи в эксплуатацию дома, суд обязует выплатить дольщикам неустойку по размеру ставки рефинансирования ЦБ, которая актуальна на момент разрешения конфликта.

В тех случаях, когда по вине застройщика дольщик несет дополнительные затраты (например, он вынужден снимать жилье или от него требуют компенсации покупатели квартир) и он может их документально подтвердить, принеся чеки или договора, то помимо неустойки от застройщика можно требовать и возмещение данных убытков.

Как рассчитывается неустойка?

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

Как рассчитывается неустойка?

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные: — дата; — номер договора ДДУ; — произведенный расчет размера неустойки; — срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней); — финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно); — дата; — подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

Читайте также:   Как правильно продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ

С ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25 %). Если квартира фактически передается с и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с составляет 11 %, с 10,5 %. С 10 %. C 9,75 %. С 9,25 %. С 9 %. С 8,5 %. C 8,25 %. C 7,75 %. С 7,5 %. С 7,25 %, с 7,5 %, с 7,75 %, с 7,5 %, с 7,25 %, с 7 %, с 6,5 %, с 6,25 %, c 6 %, с 5,5 %, с 4,5 %, с 4,25 %.

  • Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).
  • Многие нюансы судебной практики по взысканию неустоек за просрочку передачи квартир по 214-ФЗ разобраны в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома.

Цена договора — 3 млн. рублей. Просрочка — 30 дней. Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%. Дольщик — гражданин (умножаем на 2). Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Формула расчета неустойки по договору долевого участия калькулятор 2019

Этому есть большая судебная практика. Кроме того, взыскивать можно поэтапно. 1-й период с просрочки по вынесение решения/хаключение мирового соглашения 2-й этап с момента заключения мирового соглашения (этот день не учитывается) по момент сдачи дома.. приведу один пример из многих https://oktiabrsky—_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=121540195&delo_id=1540005&new=0&text_number=1 Возражения представителя ответчика о том, что период просрочки не наступил, так как квартира истцу не передана, в связи с чем правовых оснований для взыскания неустойки не имеется, суд отклоняет. Роман, можно ли обращаться в суд за неустойкой несколько раз до сдачи дома, разбив весь срок просрочки на периоды по 3 месяца, например? Или за неустойкой можно обратиться только один раз за весь договор?

Если вы — дольщик, пострадавший от действий непорядочного застройщика, то вас наверняка заинтересует информация о том, какие меры воздействия существуют. В тех случаях, когда застройщик медлит со сдачей в эксплуатацию, то вы получаете право расторжения договора. Соответственно, застройщик обязан вернуть поступившие средства. Кроме того, взыскивается неустойка с застройщика калькулятор расчёта которой приведён на нашем сайте.

Составление претензии к застройщику

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде. Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.