Подготовка к ежегодному собранию собственников

25 мая 2020 года были внесены изменения ЖК РФ в части общих собраний с помощью различных систем, позволяющих проводить собрания собственников в онлайн. Изменения внесены Федеральным законом от 25.05.2020 № 156-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Рассмотрим подробнее.

Какие информационные системы можно использовать для проведения заочных голосований?

Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) – одна из систем, с помощью которой можно проводить общие собрания собственников в форме заочного голосования. В настоящее время через нее граждане также проверяют правильность начислений за услуги ЖКХ и оплачивают их, передают показания приборов учета, узнают информацию о работах и услугах по дому и общаются с соседями, направляют жалобы и обращения в органы власти, ТСЖ, УК, РСО, ЖК и другие организации. Любой пользователь может зарегистрироваться на сайте ГИС ЖКХ. Причем это не потребуется тем, кто уже зарегистрирован на Портале госуслуг.

Проводить общие собрания можно будет через региональные информационные системы. Например, в Курской области функционирует «Цифровая платформа обработки сообщений граждан, онлайн-голосований и сбора предложений и идей по вопросам развития территорий» – онлайн-площадка проекта «Действуем вместе». В Москве запущен проект «Активный гражданин» – площадка для проведения среди москвичей голосований в электронной форме по вопросам городского развития. На сайте проекта есть раздел «Электронный дом», с помощью которого жильцы могут проводить опросы (например, нужно ли устанавливать в лифтах камеры видеонаблюдения), получать информацию о нововведениях в доме через приложения, электронную почту или СМС, а также участвовать в общих собраниях собственников в форме заочного голосования2.

Ранее жилищное законодательство предусматривало возможность проведения заочного голосования с использованием информационных систем только в случае принятия такого решения на общем собрании собственников. Однако новые поправки в ст. 44 и 47.1 Жилищного кодекса исключили такую необходимость: теперь для использования ГИС ЖКХ и региональных систем одобрение общего собрания не потребуется.

Что такое совет дома МКД?

Посредником между организацией, осуществляющей управление домом, и его жильцами является совет дома. Это общественный орган, представляющий интересы всех собственников жилых и нежилых помещений, члены которого ими и являются. Чаще его называют домовым комитетом.

В соответствии с требованиями ч.1 Жилищного кодекса совет МКД избирается, если соблюдены условия:

  • отсутствует товарищество собственников жилья, дом не находится в управлении кооператива (специализированного потребительского или жилищного);
  • дом отвечает требованию по признанию его многоквартирным (более четырех жилых отдельных помещений).

Совет дома не имеет статуса юридического лица. Срок его полномочий составляет два календарных года, но собственники вправе установить коллегиально иной период. Количество участников (членов) может зависеть от показателей дома, например, количества квартир.

ЖК РФ ст о собрании собственников

Принимать участие в управлении многоквартирным домом могут собственники жилых и нежилых помещений, в том числе частные лица и организации. В отношении неприватизированных квартир полномочия собственника реализует муниципальный орган. Проводится собрание ежегодно, либо во внеочередном порядке, если такую инициативу выдвинут хотя бы один из правообладателей помещений в здании. Также правом на созыв собрание обладает управляющая компания.

Инициатива о поведении внеочередного собрания не обязательно дойдет до логического завершения. Если на собрание придет слишком мало собственников, кворум будет считаться несостоявшимся. Вот при каких условиях собрание будет вправе принимать решения с выдачей протоколов:

  • по большинству полномочий, предоставленных Жилищным кодексом РФ, достаточно собрать кворум не менее 50% голосов от общего числа (этот процент определяется по размеру площади, приходящейся на каждого собственника);
  • если рассматривается вопрос о переводе жилого помещения в нежилое, требуется не только общий кворум 50% по МКД, но и специальный кворум по подъезду, где находится объект – не менее 2/3 голосов;
  • если в здании только один подъезд, собрание будет правомочно принимать решения при явке участников с 2/3 голосов;
  • кворум определяется по сведениям правоустанавливающих документов, в которых указан размер площади, принадлежащей участнику.

Наличие кворума подтверждается на начальной стадии собрания, т.е. при регистрации участников. Если их будет недостаточно, проводить собрание и рассматривать вопросы повестки дня нельзя.

Комментарий эксперта. Специальный кворум в 2/3 голосов от жильцов подъезда не требуется для обратной процедуры перевода нежилого помещения в жилое. В этом случае собрание будет действительно, если на него явились собственники, обладающие не менее половиной площади здания.

Порядок проведения первого собрания с помощью Системы

ЖК РФ дополнен пунктом 2.1. в статье 47.1 (заочное и очно-заочное собрание).

  • первое собрание с использованием системы проводится в порядке 2, 4 – 12 ст. 47 ЖК РФ;
  • проводится без предварительного проведения собрания с принятием решения о проведении собраний с использованием системы и т.д.
  • инициатором может быть любой собственник или УО, ТСЖ, ЖСК. Инициатор собрания на первом собрании является администратором;
  • на первом собрании администратор определяет порядок приема решений собственников и продолжительность голосования.

Для использования Системы при последующих собраний, необходимо на первом собрании (в Системе) решить следующие вопросы ( ч. 2.1. ст. 47.1 ЖК РФ ):

  • определить администратора Системы;
  • порядок приема решений собственников;
  • продолжительность приема голосования;

Документальное оформление решений, принятых ОСС.

По общему правилу решения собраний оформляются письменно путем составления протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ). В нем указываются (п. 4, 5 ст. 181.2 ЖК РФ):

  • дата, время и место проведения собрания (при заочном голосовании – дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании);
  • сведения о лицах, принявших участие в собрании (заочном голосовании);
  • результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
  • сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
  • сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол (сведения о лицах, подписавших протокол).

Во исполнение требования п. 3 ст. 46 ЖК РФ в течение 10 дней с момента проведения собрания его результаты должны быть доведены инициатором собрания до собственников помещений в МКД. Для этого достаточно разместить соответствующее сообщение в помещении дома, которое определено ОСС и доступно для всех собственников.

* * *

В данной статье мы обратили внимание на ключевые этапы подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в МКД, связанные:

  • с созывом ОСС. В силу ЖК РФ преимущество здесь имеют собственники, однако исключать возможность организации собрания по инициативе управляющего все же нельзя;
  • со способом уведомления собственников о предстоящем собрании. Приемлемый для всех способ (например, с использованием информационного стенда) целесообразно закрепить решением ОСС, иначе придется оповещать всех собственников заказными письмами или вручать уведомления каждому лично;
  • с непосредственной процедурой проведения собрания, в том числе в форме заочного голосования, а также с возможностью проведения такового без предварительного сбора собственников путем личного присутствия;
  • с оформлением итогов ОСС путем составления протокола, который по форме и содержанию должен отвечать новым требованиям гражданского законодательства.

М. О. Денисова / главный редактор журнала “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”/

Правила голосования и подсчета результатов

Если набран кворум, инициатор выводит на повестку дня вопрос о выборе председателя, который после избрания получает полномочия по ведению ОСС. Затем присутствующие приступают к рассмотрению каждой проблемы в отдельности. Решения по вопросу ставятся на голосование. Владельцы квартир в доме принимают участие в этой процедуре при условии предоставления:

  • паспорта;
  • документа о праве собственности;
  • доверенности (если интересы жильцов представляют третьи лица).
Читайте также:  Выселение граждан из специализированных жилых помещений

До начала общего собрания присутствующим раздаются опросные листы, в которых отражены следующие обстоятельства:

  • имя собственника;
  • основания владения жилым помещением;
  • перечень вопросов и ответы.

Внимание: участники ОСС вправе голосовать по каждому вопросу один раз.

Решения принимаются, если по отдельной проблеме набрано большинство голосов. Исключение составляют следующие случаи:

  • капремонт (порядок проведения, условия сбора взносов, перечень работ и иное);
  • порядок проведения реконструкции;
  • условия для получения кредита, цели расходования заемных средств;
  • условия использования придомового земельного участка;
  • правила эксплуатации общедомового имущества;
  • определение полномочий совета, который принимает решения о капитальном ремонте.
Правила голосования и подсчета результатов

Все решения участников ОСС указываются в протоколе общего собрания. Данный документ носит официальный характер.

Внимание: ЖК РФ позволяет наделять членов совета другими полномочиями, которые не касаются капитального ремонта.

После голосования назначенные члены комиссии либо председатель подсчитывает результаты. Число и распределение голосов по вопросам отражаются в протоколе, который необходимо составить в течение 10 дней после завершения мероприятия.

Каждый собственник квартиры в доме вправе получить этот документ на руки.

Внимание: если ОСС проводится в заочной форме, то протокол также составляется в течение 10-дневного срока. Последний отсчитывается с момента окончания принятия опросников.

Документы и список решений общего собрания отправляется в управляющую компанию (ТСЖ). УК, согласно ЖК, обязана в пятидневный срок обязана отправить копию протокола в государственную жилинспекцию.

Собственники жилья не вправе рассматривать одинаковые вопросы чаще, чем один раз в три месяца. Если это правило не соблюдается, Госжилинспекция проведет проверку факта выполнения норм законодательства.

Как осуществляется общее собрание собственников: примерный образец журнала протоколов ТСЖ

ТСЖ как форма управления многоквартирным домом – относительно новый вид кооперации жильцов для распоряжения домовым имуществом и оказания коммунальных услуг.

ТСЖ как метод управления многоквартирным домом позволяет отказаться от посреднических услуг со стороны управляющих компаний и сократить расходы по коммунальным платежам за счет прямого выхода на поставщиков энергоресурсов и операторов услуг по благоустройству дома и прилегающей территории.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург ВАЖНО: Согласно статье 152 ЖК товарищество вправе курировать следующие аспекты хозяйственной деятельности: обслуживание и ремонт недвижимого имущества МКД, возведение дополнительных помещений, заключение договоров аренды части МКД.

ЖК РФ, Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

  1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
  2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
    • обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
    • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
    • сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
  3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Формирование управления товарищества, а также созыв ревизионной комиссии происходят на общем собрании собственников товарищества, которая является единственным формальным коллективным органом принятия решений на территории многоквартирного домохозяйства.

Общее собрание собственников: его сущность и задачи

Общее собрание собственников ТСЖ является высшим руководящим органом в зоне ответственности товарищества.

Читайте также:  Какие услуги ЖКХ должны предоставлять бесплатно?

Деятельность данной управленческой структуры регламентирована Жилищным кодексом.

Сбор членов руководства должен осуществляться минимум один раз в год для утверждения финансовой документации на плановый период (чаще всего – один год). Правовое положение собственников жилья законодательно установлено в жилищном кодексе РФ (статьи 135-152).

СПРАВКА: Назначение повестки может происходить также и для внепланового сбора руководящего органа в случае чрезвычайных изменений, затронувших имущество дома или процесс управления им.

Компетенция общего собрания членов ТСЖ

Компетенции руководящего органа товарищества обозначены в статье 145 ЖК РФ, регламентирующей деятельность собрания.

К компетенциям руководящего органа относится:

  • утверждение устава ТСЖ или внесение изменений в текущий устав;
  • вынесение решений об изменении статуса товарищества, его упразднении или реорганизации;
  • выбор ликвидационной комиссии, определение ликвидационного баланса;
  • избрание руководящего аппарата товарищества, а также прекращение полномочий текущего руководителя ТСЖ;
  • назначение ревизионной комиссии в соответствии с положениями устава объединения собственников жилья;
  • утверждение тарифной сетки по обязательным взносам и платежам товарищества;
  • формирование порядка утверждения резервного или специального фонда ТСЖ;
  • вынесение решений по вопросам получения ссуд или кредитов;
  • распределение доходных поступлений от деятельности организации;
  • утверждение планирующей документации: годового плана текущего и капитального ремонта, сметной документации;
  • вынесение решения по утверждению годового отчета о деятельности организации и годового отчета ревизионной комиссии с обязательным приложением заключения бухгалтера товарищества;
  • определение величины денежного поощрения для членов товарищества;
  • рассмотрение жалоб на действия руководителя объединения собственников;
  • обсуждение иных вопросов, не противоречащих Жилищному Кодексу или Конституции.

Порядок проведения

Созыв руководящего органа товарищества, его правила регламентированы статьей № 146 ЖК РФ.

В указанной статье обозначено:

  • каждому члену товарищества нужно направить письменное уведомление от имени лица инициирующего созыв управляющего органа, уведомление должно быть направлено по почте или вручено под , инициирующий собрание, обязан предоставить сведения о себе и в повестке обозначить цель собрания со списком обсуждаемых вопросов, место и точное время начала мероприятия. Вопросы заранее не обозначенные в повестке дня не обсуждаются;
  • собрание считается правомочным, если на нем присутствуют только члены товарищества или их представители в количестве, обеспечивающем кворум;

Что дальше

После внесения в повестку голосования заявка будет рассмотрена в течение пяти рабочих дней. Сообщение о проведении собрания публикуется на сайте проекта «Электронный дом» за десять дней до начала голосования. Собственники вправе подать отказы от проведения собрания в системе в произвольной форме в УК не позднее чем за пять дней до его начала. УК информирует инициатора о количестве отказов не позднее чем за два дня до начала ОСС, и если их число составит более 50% от общего количества голосов собственников помещений МКД, то собрание отменяется. Если заявка одобрена и отказов нет, то голосование проходит в электронном виде.

На сервисе «Электронный дом» выложен образец сообщения о проведении ОСС (*.pdf), а также пример протокола общего собрания (*.pdf).

Можно ли выносить одну и ту же повестку дня на разные собрания?

А проще говоря – можно ли переголосовать по одному и тому же вопросу, если решение первого собрания не удовлетворяет собственников. Теоретически – можно. Но на практике могут возникнуть проблемы…

Если решением последующего собрания собственники хотят изменить решение первого, управляющая компания может закрыть на это глаза. А вот ГЖИ, если в течение 3 месяцев к ней поступят несколько решений по одному вопросу, должна будет начать внеплановую проверку в отношении соблюдения законности данной процедуры.

Более подробно о том, как организовать, провести и документально отразить решения собрания, можно узнать из видео ниже.

Возможно, вам также будет интересно прочитать про образец протокола собрания собственников многоквартирного дома.

Сохраняйте и делитесь — пригодится!