Обязанности УК многоквартирных домов по ЖК РФ в 2021 году

Приобретение жилья путем вступления в члены кооперативного объединения служит достойной альтернативой ипотеке, что гарантирует гражданам решение жилищного вопроса на выгодных условиях. Порядок и особенности участия в жилищном и жилищно-строительном кооперативах регламентированы Жилищным Кодексом РФ.

Обязанности управляющей компании многоквартирного дома по закону РФ

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

  • непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тридцати);
  • товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
  • управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

  • прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
  • сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
  • планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
  • подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
  • организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
  • организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

Обязанности управляющей компании многоквартирного дома по закону РФ
  • периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
  • проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
  • работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
  • проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
  • проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
  • работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
  • обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

  • поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
  • обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
  • снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
  • если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

  • путем размещения в ГИС ЖКХ;
  • ответом на запрос граждан;
  • в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Формула для расчета пени за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг

1) за период с 31-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты или по 90-й день в случае неоплаты до 90-го дня:

Читайте также:  Ст. 58 ЖК РФ. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

Пени = Сумма просроченной задолженности x Количество дней просрочки x 1/300 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты;

2) за период с 91-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты:

Пени = Сумма просроченной задолженности x Количество дней просрочки x 1/130 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты.

Чем ЖСК отличается от управляющей компании

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.

п. 1.3 ст. 161, п. 5 ст. 162 ЖК РФ

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.

/moy-dom/ Как заставить УК работать

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

  • после оформления учредительной документации;
  • внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым голосованием. К протоколу прилагаются результаты голосования, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

  • выписку о регистрации в ЕГРП;
  • протокол учреждения организации;
  • утверждённый устав;
  • сведения о юридическом адресе.

Переуступка прав

Переуступка пая означает процедуру передачи права на внесение паевых взносов другому лицу с последующим принятием членства в кооперативе и вытекающими из этого обязательствами и правами. При этом стоимость жилого помещения будет ниже, нежели при первичном вступлении в объединение.

Перед заключением сделки покупателю необходимо:

  1. получить письменное согласие на переуступку от застройщика;
  2. уточнить порядок, условия и периодичность внесения взносов;
  3. уточнить сумму паевых и вступительного платежей;
  4. удостовериться, что продавец является действительным членом кооператива, потребовав кооперативную книжку;
  5. уточнить условия оплаты коммунальных услуг перед передачей жилого помещения в собственность;
  6. потребовать справку о состоянии задолженности, либо документ, подтверждающий право собственности, если пай выплачен;
  7. потребовать платежные документы, свидетельствующие о внесении платежей;
  8. потребовать нотариальное согласие супруга продавца на совершение сделки, если последний состоит в браке.
Читайте также:  Инвестиции в недвижимость: стоит ли, как и в какую инвестировать

Для совершения процедуры необходимо:

  1. поставить в известность членов правления кооператива, получив их согласие на переуступку;
  2. оформить письменное соглашение о переуступке;
  3. получить протокол общего собрания, свидетельствующий о положительном решении в принятии членства;
  4. внести вступительный взнос;
  5. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Вносить вступительные взносы необходимо на основании протокола, подтверждающего согласие на принятие членства в соответствии с договором переуступки. Также можно внести в договор условие, согласно которому взносы будут возвращены покупателю, если в членстве будет отказано.

Основные риски, которые несет в себе сделка, заключаются в возможной недобросовестности строительной компании или продавца. Поэтому необходимо тщательно выбирать застройщика и запросить у пайщика документы, подтверждающие членство в ЖК. Чтобы не понести финансовые убытки, необходимо вносить платежи, удостоверившись в согласии собрания членов правления.

Органы управления ЖСК

Статья 115 Жилищного кодекса Российской Федерации четко определяет, что именно можно считать органами управления жилищно-строительного кооператива. Именно на основании данной статьи должен заполняться соответствующий раздел Устава ЖСК. На основании указанной статьи органами управления кооператива могут быть только:

  • общее собрание членов ЖСК. Все решения, принимаемые на таком собрании, могут быть признаны законными только в случае, если на собрании присутствовали не менее пятидесяти процентов членов кооператива, равно как и решение было принято числом членов кооператива, превышающим половину. Если речь идет о вопросах, отраженных в Уставе кооператива, которые подлежат рассмотрению в порядке голосования на общем собрании, то на таком собрании проголосовать должны не менее трех четвертей членов кооператива;
  • конференция членов кооператива. Она созывается только в том случае, если такая возможность предусмотрена Уставом кооператива, а общее количество членов такого кооператива превышает пятьдесят. В этом случае происходит выбор уполномоченных представителей от общего количества членов, которые будут принимать решения на собрании. Однако проводить голосование на конференции неправомочно, поэтому голосование в данном случае проводится в очно-заочной форме, а результаты вносятся в специальный протокол;
  • правление кооператива. Выбор данного управляющего органа происходит из числа членов кооператива на тот срок, который был определен в Уставе кооператива. Выбор происходит на одном из собраний путем голосования за предлагаемые кандидатуры в члены такого правления. Порядок, в рамках которого должно функционировать правление кооператива, устанавливается не только Уставом, но также и другими внутренними документами, например, положением или регламентом работы. На правление возлагается обязанность руководства деятельностью кооператива в текущем порядке, а также полномочия выбора председателя кооператива. Что же касается отчетности, то правление предоставляет ее общему собранию членов кооператива или специально созываемой конференции;
  • председатель кооператива. Он выбирается из числа членов правления кооператива и осуществляет свою деятельность в соответствии с возложенными на него правами и обязанностями, зафиксированными в Уставе кооператива. Иные внутренние акты на председателя не распространяют свое действие, в то время как на него возлагается обязанность действовать в соответствии с требованиями действующих норм законодательства. Вся деятельность председателя должна осуществляться только в соответствии с интересами кооператива и его членов.

Участники общих собраний

Необходимо отметить, что правом участия в различных общих собраниях обладают различные граждане. Например, очевидно, что собственник помещения МКД, не являющийся членом ТСЖ, не имеет права участвовать в общем собрании членов ТСЖ.

Читайте также:  Как продать квартиру после вступления в наследство?

Часто инициаторы собрания обосновывают право или отсутствие права участия какого-либо конкретного гражданина в том или ином общем собрании вовсе не теми документами, которыми такое обоснование осуществляется по закону.

В члены ТСЖ часто принимаются несовершеннолетние собственники помещений дома, что является незаконным. Разумеется, участие несовершеннолетнего собственника (или его представителей) в общем собрании членов ТСЖ тоже является неправомерным.

Пример 1

Мелихов А. В. вступил в ЖК, которым был куплен многоквартирный дом. Спустя 12 месяцев пользования предоставленным жильем и своевременной оплатой всех взносов гражданину указанная квартира была отдана в собственность, право на которую зарегистрировали в установленном законодателем порядке. В дальнейшем кооператив, участником которого является Мелихов, управлял многоквартирным зданием.

Я стал недавно членом жилищно-строительного кооператива и исправно выплачиваю соответствующие взносы. Но в связи с появившейся правом покупки жилья сразу в другом здании, не дожидаясь завершения застройки дома, хочу покинуть данное объединение. Могу ли я выйти из такого объединения? Возвратят мне оплаченные взносы?

В ст. 130 ЖК РФ  указано основание прекращения участия в кооперативе как выход такого участника. То есть, вы вправе полностью выйти из кооператива. На основании ст. 132 ЖК РФ можно получить уплаченную сумму не позднее 2-х месяцев со времени выхода из объединения.

Следовательно, приобретение кооперативной квартиры связано с определенными рисками. Основное преимущество подобных покупок —получение рассрочки на выгодных условиях и невысокая цена недвижимого имущества. ЖСК – это способ приобретения жилища для тех, кто не боится трудностей и готов рисковать.

Рынок контролируется практически двумя законами: ФЗ 214 и ФЗ 215 , возможности для судебной инстанции с безответственными компаниями очень малы.

Лишь проверенные организации не мошенничают с ЖК. Если рисковать не хотите, выбирайте долевое участие.

Как вступить в ТСЖ

Большее количество жильцов дома входят в состав членов товарищества после проведения первого собрания собственников, посвященного образованию данной организации.

Вслед за подведением итогов голосования, все жители дома, проголосовавшие «за» обязаны подписаться в протоколе собрания.

Если отдельные жильцы не стали сразу участниками товарищества, а затем захотели стать его членами, они вправе написать письменное заявление его председателю.

Членство в объединении основывается на утверждении кандидатур будущих участников путем голосования на общем собрании владельцев жилья.

Поэтому для вступления в состав организации необходимо предъявить правоустанавливающие документы на квартиру.

Заявление на вступление пишется в произвольной форме, необходимо лишь четко сформулировать свою просьбу принять гражданина в состав членов ТСЖ.

Необходимо указать следующие сведения:

  1. Данные заявителя (ФИО, адрес, контактный телефон);
  2. Полное название товарищества;
  3. Прописать реквизиты документа, на основании которого заявителю принадлежит жилое помещение на праве собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации).

Процедура выхода

Процесс выхода из состава товарищества намного проще и быстрее, чем процедура вступления в него. Для этого не требуется проводить общее собрание членов ТСЖ.

Необходимо лишь составить заявление в адрес председателя, в котором уведомить его о выходе с определённой даты из объединения. Со дня, следующего после принятия заявления, гражданин считается вышедшим из него.

Договор управления между УК и товариществом по ссылке: договор между ТСЖ и УК.

Важно знать, что в соответствии с действующими законодательными актами, никто не вправе препятствовать выходу из товарищества или ставить какие-либо условия для этого.

Видео: За что отвечает председатель ТСЖ?

(No Ratings Yet)