Льготная ипотека под 6,5% годовых – это выгодно? Посчитаем!

После стремительного роста на ипотечном рынке возник целый пласт недвижимости, полученной заемщиками с привлечением банковского капитала. Порядок продажи квартиры через ипотеку ненамного сложнее, отличаясь лишь проверкой объекта сотрудниками банка, ведь он на ближайшие годы перейдет в залоговое обеспечение, гарантирующее возврат банку средств в случае непредвиденных обстоятельств.

Новостройки для перепродажи – надежное вложение в недвижимость

Одно из важных преимуществ этой стратегии – в том, что инвестору не обязательно вкладывать собственные накопления. Квартиру можно купить за заемные деньги, если взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Как говорил американский писатель Э.Б Уайт, “Крупная торговля заключается в том, чтобы купить, хотя бы и дорого, но в кредит, а продать, хотя бы и дешево, но за наличные”. В случае с новостройками – брать надо дешево и в кредит, а продавать – дорого и за наличные.

Получить кредит на самых выгодных условиях помогают ипотечные брокеры. Если с нулевым первоначальным взносом ипотеку не одобрят, достаточно вложить 10-20% от стоимости жилья и взять кредит на максимально возможный срок с минимальным ежемесячным платежом.

Дополнительно вкладывать в квартиру ничего не нужно: только купить объект и платить ипотеку до момента перепродажи.

Что требуется от инвестора:

  • Найти квартиру в новостройке(1-3 дня)
  • купить квартиру (1 день)
  • Выставить квартиру на продажу через 1-2 года,
  • Продать квартиру (1 день)

№Как мне получить жилищный заём в Жилстройсбербанке?

Для начала нужно открыть депозит в Жилстройсбербанке. Для этого нужно только удостоверение личности.

Чтобы получить кредит, нужно отвечать определённым условиям:

  • период накоплений должен быть не менее трёх лет;
  • на депозите нужно накопить 50% от стоимости жилья;
  • достичь минимального значения оценочного показателя.

Когда условия выполнены, банк выдаёт недостающие 50% в кредит по ставке от 3,5 до 5% годовых. Размер ставки зависит от оценочного показателя. Проценты по кредиту начисляются только на выданную сумму.

Максимальная сумма займа – до 100 млн тенге.

Срок кредитования от 6 месяцев до 25 лет.

Что выгоднее – ипотечный кредит или накопить средства на квартиру

На этот вопрос мож­но най­ти самые про­ти­во­ре­чи­вые ответы:

  • боль­шин­ство скло­ня­ет­ся к тому, что выгод­нее все-таки ипо­те­ка из-за высо­кой инфля­ции, боль­ших аренд­ных рас­хо­дов и т.д.;
  • есть про­ти­во­по­лож­ные мне­ния, судя по кото­рым, ипо­те­ка при­во­дит к очень боль­шим переплатам.

По-сво­е­му пра­вы обе сто­ро­ны, так как все отно­си­тель­но, и при опре­де­лен­ных усло­ви­ях ипо­те­ка может быть дей­стви­тель­но выгод­нее, а при каких-то нет.

Когда ипотека – лучший вариант?

Для чело­ве­ка, рабо­та­ю­ще­го в мега­по­ли­се, где доро­гая аренд­ная пла­та, и меч­та­ю­ще­го купить недо­ро­гое жилье в при­го­род­ной зоне эко­ном-клас­са, ипо­те­ка может быть более при­ем­ле­мым вари­ан­том, чем нако­пи­тель­ство и съем­ное жилье.

Дока­жем это путем рас­че­та, при­чем не будем брать за осно­ву те мни­мые 7% инфля­ции, на кото­рые гипо­те­ти­че­ски будет яко­бы каж­дый год доро­жать жилье. Отку­да такая уве­рен­ность, когда на рын­ке все еще пере­из­бы­ток пред­ло­же­ний, а про­цен­ты по ипо­те­ке пони­зи­лись пока не силь­но, в основ­ном в рам­ках льгот­ных программ?

  • Одна из них – для мно­го­дет­ных семей, предо­став­ля­ет пра­во 6% став­ки по ипо­те­ке в тече­ние трех, пяти (ино­гда 8 лет). Остав­ший­ся пери­од пла­ты по кре­ди­ту осу­ществ­ля­ют­ся по став­ке рефи­нан­си­ро­ва­ния 9.5%.
  • Так­же умень­ша­ет бре­мя ипо­теч­ных выплат пра­во на нало­го­вый вычет.

Про­из­ве­дем рас­че­ты для квар­ти­ры сто­и­мо­стью 2000000 руб, с пер­во­на­чаль­ным взно­сом 20%, бан­ков­ским про­цен­том 9.5, сро­ком кре­ди­то­ва­ния – 20 лет:

Срок 20 лет выбран для умень­ше­ния бре­ме­ни еже­ме­сяч­ных выплат по ипотеке:

Что лучше – депозит и аренда или ипотека

Депо­зи­ты быва­ют с воз­мож­но­стью попол­не­ния и без него. Сред­няя депо­зит­ная став­ка в 2018 состав­ля­ет 8% годо­вых. Мак­си­маль­ный срок вкла­да – 5 лет.

Рас­счи­та­ем сум­мар­ную при­быль по депо­зи­ту, исполь­зуя депо­зит­ный каль­ку­ля­тор, вна­ча­ле для вкла­да без пополнения:

Теперь рас­счи­та­ем доход семьи при откры­тии вкла­да с воз­мож­но­стью попол­не­ния 10000 руб/мес. через 5 лет и через 20:

  • он будет 1 320 488 руб и 5 281 952 руб соответственно.

Подо­бьем рас­хо­ды по арен­де за 20 лет и сопо­ста­вим все наши рас­че­ты в ито­го­вой таблице:

При­сту­па­ем к анализу:

Конеч­но, схе­ма рас­че­та гипо­те­ти­че­ская, и в ней есть сла­бые места:

  • невоз­мож­ность пред­ска­зать цены на квар­ти­ры и депо­зит­ные став­ки за такой боль­шой период;
  • нуж­на все рав­но началь­ная сум­ма, что­бы открыть бан­ков­ский вклад;
  • дохо­ды семьи долж­ны быть доста­точ­но ста­биль­ны­ми и высо­ки­ми, что­бы их хва­та­ло на аренд­ную пла­ту, ком­му­наль­ные пла­те­жи, попол­не­ние вкла­да, пита­ние и т.д.

Сум­мар­ный доход в 600000 р. в круп­ном мега­по­ли­се для семьи может ока­зать­ся недостаточным.

В каком случае намного выгоднее открывать накопительный вклад

Чем доро­же квар­ти­ра, тем невы­год­нее для заем­щи­ка ипо­те­ка. Для пред­ста­ви­те­лей сред­не­го и круп­но­го клас­са без­услов­но выгод­нее откры­вать бан­ков­ские депозиты.

Срав­ни­те мину­со­вые поте­ри по ипо­те­ке с нара­щи­ва­ни­ем в плюс денеж­ной сум­мы на депозитах:

Выводы

  • Ипо­те­ка оста­ет­ся выгод­ной в основ­ном для мало­обес­пе­чен­но­го насе­ле­ния, кото­рое может так­же наде­ять­ся на раз­но­об­раз­ные льгот­ные про­грам­мы и госу­дар­ствен­ную под­держ­ку. Иде­аль­ный вари­ант для ипо­те­ки – неболь­шая квар­ти­ра эко­ном-клас­са и скоп­лен­ный за два-три года началь­ный взнос.
  • Мину­сы ипо­теч­но­го жилья в созда­нии боль­шой несво­бо­ды для чело­ве­ка порой на 20 – 30 лет, при­вяз­ке его к бан­ку, стра­хе поте­рять рабо­ту или здо­ро­вье. Для нерв­ных, черес­чур вос­при­им­чи­вых людей ипо­те­ка может ока­зать­ся слиш­ком тяже­лым испы­та­ни­ем, поэто­му им луч­ше выбрать пусть менее выгод­ную, но более сво­бод­ную и спо­кой­ную аренду.
  • Плю­сы в осо­зна­нии того, что эта квар­ти­ра уже твоя, и ты можешь про­пи­сать­ся в ней, делать ремонт, не зави­сеть от хозя­и­на жилья, не выки­ды­вать день­ги на ветер в виде аренд­ной платы.
  • Вре­мя же для того, что­бы ипо­те­ка доро­го­го жилья ста­ла выгод­ной, пока еще не при­шло, и состо­я­тель­но­му чело­ве­ку гораз­до выгод­нее поло­жить свои день­ги на депо­зит, чем поку­пать квар­ти­ру в кредит.

Види­мо, когда бан­ков­ские про­цен­ты пони­зят­ся до 1 – 3%, вопрос брать ипо­те­ку или копить отпа­дет сам собой.

Как подать онлайн-заявку на ипотеку

Оставить заявку на ипотеку можно с официального сайта выбранного банка. Для этого потребуется заполнить небольшую анкету в электронном виде.

Например, Промсвязьбанк просит указать в заявке следующую информацию:

  • Ф.И.О.;
  • дату рождения;
  • регион прописки;
  • город, где планируется оформить ипотеку;
  • телефон;
  • email.

Заявка сразу передается в работу менеджерам. В течение 1 – 10 дней по ней будет принято решение. После одобрения с вами свяжется сотрудник банка для согласования дальнейших. При этом положительное решение действует обычно 90 дней (в ВТБ – 120 дней) – за это время надо успеть подписать ипотечный договор и оформить недвижимость в собственность.

Что делать, если ипотека все равно оказалась слишком дорогой

Оптимальным платежом по ипотеке считается 40% от подтвержденного заработка. Платеж Ивана в размере 36 тыс. рублей на 4 тыс. превышает норму. Кажется, что это немного, но в год это уже 48 тыс. рублей.

Из этой ситуации есть несколько выходов.

Найти дополнительные деньги для первого взноса

Предположим, у Ивана где-то в Ивановской области есть дача, которая ему не нужна. Между тем с продажи участка и дома можно выручить 500 тыс. рублей.

Если Иван успеет реализовать свою загородную недвижимость до 1 ноября 2020 года и внесет эти деньги как первый взнос, это поможет ему снизить ежемесячный платеж до 31 тыс. рублей.

К слову, условия льготной ипотеки не запрещают использовать для оплаты кредита сертификаты материнского капитала. С января 2020 того года выплата 466 617 рублей положена при рождении первого ребенка, а при рождении второго к маткапиталу доплачивают еще 150 000 рублей.

Но помните, если при оплате квартиры будет применяться материнский капитал, то покупатель автоматически теряет право на имущественный налоговый вычет 13% в части суммы, оплаченной за счет средств маткапитала. Максимальная оплата по налоговому вычету с учетом процентов по ипотеке составляет 650 тыс. рублей.

Увеличить срок ипотеки

Тогда уменьшится платеж, но вырастет переплата. Например, Иван может увеличить срок льготной ипотеки до 20 лет — тогда он будет платить 30 тыс. рублей в месяц, но переплата увеличится на 391 тыс. рублей.

Вот так выглядят расчеты по ипотеке Ивана на различные сроки:

Рассчитать ипотеку на своих условиях можно онлайн через ипотечный калькулятор.

Срок льготной ипотеки по программе «Господдержка 2020» можно увеличить максимум до 30 лет, некоторые банки вводят ограничения до 20 лет.

Найти банк со сниженной льготной ставкой

Многие крупные банки и готовы дополнительно снизить процентную ставку по льготной ипотеке — в среднем на 0,4-0,6% годовых. Такие условия могут действовать весь срок кредита или первые несколько лет, все зависит от конкретного банка. Периодически появляются акции при покупке квартиры по льготной ипотеке, по условиям которых застройщики соглашаются полностью или частично оплачивать проценты по ипотеке в течение определенного периода времени — как правило, первые полгода-год.

В итоге Ивану одобрили заявку на льготную ипотеку под 6,3% годовых.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры по ипотеке

Тот факт, что покупатель не сразу оплачивает сумму в момент сделки, заставляет отказываться от заемщиков самых осторожных продавцов. На самом деле у такого способа продажи есть свои преимущества и недостатки. Чтобы оценить выгоду или опасности приобретения или продажи имущества с использованием кредитных средств, стоит взвесить все «за» и «против».

К недостаткам оформления сделки через ипотеку относят следующие параметры:

  1. Длительный процесс подготовки. Если для продавца сделка начинается с момента появления покупателя, то последнему предстоит договариваться с банком и получать одобрение кредитной линии.
  2. Банк может затребовать дополнительные бумаги, чтобы быть уверенным в безопасности сделки. Часто при покупке квартир в ипотеку на вторичном рынке у пожилых граждан в «Сбербанке» просят представить справку о дееспособности. Сбор основной документации на объект продажи ничуть не сложнее, чем при переоформлении жилья без привлечения заемных средств.
  3. Серьезное ограничение возможностей продажи для вторички. Если дом старый, с высокой степенью износа, относится к категории ветхих и аварийных строений, продать в ипотеку не получится. Кредитора интересует только ликвидность объекта залога, т. е. возможность быстро продать, если заемщик перестанет справляться с платежами. Перспективы ипотечной сделки подойдут для собственников относительно новой недвижимости.
  4. Жесткая привязка к оценочной стоимости. Стороны могут договариваться о любой цене, но в конечном итоге выдача средств банком будет основана на заключении оценщика. Часто его выводы о стоимости делаются по минимальной планке среднерыночных цен. Даже если стороны будут согласны на более высокую стоимость, банк сделку не пропустит.
  5. Риск срыва ипотечной сделки из-за внезапных проблем на завершающем этапе. Поскольку процесс согласования кредита длительный, за время поиска жилья финансовое положение заемщика может измениться (потеря работы, сокращение, болезнь). В результате банк отклоняет сделку по причине несоответствия заемщика необходимым критериям.
  6. Деньги получают не сразу, а только после проведения сделки и выдачи выписки, а это занимает некоторое время.
Плюсы и минусы купли-продажи квартиры по ипотеке

Несмотря на обширный список недостатков по ипотечной продаже, они могут быть компенсированы преимуществами, которые извлекает продавец:

  1. В том, что в сделке участвуют кредитные средства, есть свои плюсы. Такие сделки Росреестр регистрирует в первую очередь, поскольку расчеты с продавцом напрямую зависят от скорости получения новой выписки. В результате обычный покупатель будет ждать завершения сделки выпиской из ЕГРП в течение месяца, тогда как сделки с обременением регистрируют за 5 рабочих ней.
  2. Отсутствуют проблемы с пересчетом и проверкой наличных средств, переданных из рук покупателя. Поскольку сделку финансирует банк, он же выступает гарантом подлинности купюр и правильности расчетов.
  3. Лучшая цена и выше скорость продажи. Найти покупателя, готового выложить крупную сумму наличными, встретить непросто. Такие покупатели будут отстаивать в цене каждую копейку, не соглашаясь на большую стоимость. Работать с ипотечниками проще, поскольку их просто больше. Потребность в прохождении этапа оценки недвижимости избавляет от сомнений относительно реальной стоимости объекта, поэтому риски продать дешевле, чем рыночная стоимость, минимальны.

Пройдя хотя бы раз через ипотечную сделку без риелтора, продавец поймет все особенности процесса и в следующий раз вряд ли станет отказываться от такого варианта расчетов. Ненамного увеличив срок согласования сделки и ожидания средств, продавец выигрывает в вопросах цены, безопасности расчетов, юридической защите. Поскольку людей, способных купить за наличные, становится все меньше, в 2020 году ожидается, что доля ипотек только увеличится.

Ежемесячный платеж

Эта статья расходов станет для семьи обязательной на весь срок кредитования, который составляет, как правило, от 15 до 30 лет. Большая часть ежемесячного платежа, что обидно, уходит не в счет уменьшения суммы основного долга, а в закрытие обязательств по процентам.

Консультируясь у кредитного менеджера, интересуйтесь больше не величиной ставки, а именно суммой ежемесячного платежа. На сайте каждого банка размещен ипотечный калькулятор. Он поможет определить приблизительную сумму, которую вы будете ежемесячно вносить в кассу кредитора. Также программа покажет примерную сумму переплаты по кредиту.

Однако не ожидайте от калькулятора точности. Во-первых, он не покажет сумму всех комиссионных платежей. Во-вторых, не отразит расходы на оценку недвижимости, пошлину в регистрационной палате, страховые платежи. В-третьих, вы самостоятельно, без консультации кредитного менеджера, не узнаете заранее точную процентную ставку.

Однако ипотечный калькулятор поможет сориентироваться, с какой примерно суммой личных средств вам придется расставаться каждые 30 дней. Эта информация позволит определиться, стоит ли брать ипотеку сейчас.

Перечень документов

При первоначальном посещении отделения финансово-кредитной организации необходимо представить базовый пакет документов, включающий в себя:

  • паспорт гражданина РФ;
  • свидетельства о рождении детей, о браке или разводе;
  • СНИЛС;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • справка о доходах за 6 месяцев.
Перечень документов

В ходе оформления кредитного договора банк затребует дополнительную документацию:

  • бумаги, подтверждающие регистрацию объекта в едином реестре;
  • предварительное соглашение между продавцом и покупателем о намерении совершить сделку либо договор купли-продажи;
  • заключение экспертной комиссии;
  • выписки из ЕГРП (чаще всего банки получают их самостоятельно);
  • бумаги, подтверждающие внесение первоначального взноса;
  • разрешительная от органов опеки, если в семье имеются несовершеннолетние;
  • письменное согласие второго супруга на оформление ипотечного займа либо справка об отсутствии факта бракосочетания (процедура требует нотариального подтверждения);
  • паспорт продавца, а также его учредительные документы, если это юридическое лицо, представляющее интересы конкретной строительной организации.

После окончания процедуры оформления назначается дата совершения сделки. Заемщик приходит в офис, внимательно знакомится с условиями договора и если его все устраивает, подписывает долговое соглашение с банком.

Перечень документов

Следует учитывать тот факт, что страховка — обязательное требование при оформлении ипотеки на вторичное жилье. Застраховать можно объект недвижимости, трудовой статус и жизнь. В случае смерти заемщика или потери работы страховая компания компенсирует банку убытки, а коллекторы уже не смогут требовать погашения долга с родственников.

Пакет документов

Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:

  • заявлением об оформлении кредита,
  • анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
  • документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
  • бумагой, где указана кредитная история заемщика,
  • справкой о доходах,
  • копией действующей на момент оформления ипотеки,
  • правоустанавливающими документами.
Пакет документов

Следили за действиями банка

Как только вы подпишете кредитный договор, и вы, и банк будете обязаны следовать его условиям. Поэтому, чтобы не попасть в невыгодное положение, нужно следить буквально за каждым шагом кредитного менеджера и за каждой строчкой в документах.

Разумеется, прежде чем решиться на союз с каким‑то финансовым учреждением, необходимо сравнить все предложения на рынке, вчитываясь в каждую букву. Допустим, один банк выдаёт ипотечный кредит под 9,5%, а другой — под 10,5%. Кажется, что выбор очевиден. Но оказывается, что процентная ставка в первом банке действует только при оформлении титульного страхования сделки. В итоге больший процент может быть выгоднее.

Предлагаем ознакомиться Оценка недвижимости для принятия наследства

Наш дом возведён в 1904 году, так что выбор банков был невелик: чаще всего ипотеку выдают на квартиры в зданиях не ранее 60–70‑х годов постройки. Перечень сократился до одного учреждения, но и там проблем хватило.

Следили за действиями банка

Если вкратце, изначально нам посчитали неоправданно высокую ставку, хотя мы собрали весь пакет документов. Пришлось отбивать с боем каждые полпроцента. В итоге менеджеру всё-таки удалось проигнорировать справку 2‑НДФЛ, хотя то, что она приложена, удалось легко подтвердить благодаря электронному документообороту.

Так что имейте в виду: процент, который предварительно высчитал вам банк по ипотеке, не обязательно конечный. За него можно побороться.

Уточняйте, есть ли специальные условия, какие документы нужно донести, чтобы повлиять на процент. И внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Нам, например, указали в договоре не ту дату сделки купли‑продажи и допустили несколько ошибок помельче, но их удалось вовремя отловить.

Читайте также:  Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?