Квартира приобретена в ипотеку нужна ли прописка

После заключения ипотечного договора у заемщиков часто возникает вопрос – как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? В данной статье мы рассмотрим особенности регистрации права на ипотечную квартиру, приобретенную в новостройке и на вторичном рынке жилья, расскажем куда можно обратиться для оформления жилья в собственность и какие для этого необходимы документы.

Правовая составляющая регистрации в ипотечном жилье

Важно понимать, что владелец ипотечной квартиры, согласно ГК РФ и закону «Об ипотеке» её покупатель, а не банк, как думают многие люди. Банк является держателем залогового имущества.

Соответственно, в законодательстве РФ нет строгого запрета на прописку в ипотечном жилье. Но федеральные законы не слишком детально определяют требования к этому процессу. Это и даёт возможность местным органам власти, а также банкам устанавливать свои требования. Например, есть постановление Правительства Москвы №859-ПП, в котором сказано, что для регистрации в ипотечной квартире обязательно согласие банка.

Но такое постановление нарушает регламент ФМС. В нём указан исчерпывающий перечень документов, которые нужны для регистрации. Поэтому любые дополнительные требования – это нарушение закона, на основании которого можно обращаться в суд.

Однако, стоит учитывать, что прописка в ипотечной квартире других лиц (кроме самого заёмщика) требует согласия банка-кредитора.

Ипотечная квартира: особенности кредитных условий

Условия кредитных договоров у каждого коммерческого банка различны. Поэтому перед тем как брать на себя обязательства, рекомендуется все же посетить несколько банковских отделений и ознакомиться с особенностями их сделок.

В большинстве случаев в договор ипотечного кредитования включено требование согласовывать регистрацию родственников и третьих лиц с держателем залоговой собственности. Как правило, процедура разрешения на прописку супругов или родителей проходит без трудностей.

Ипотечный договор может оговаривать штрафные санкции в случае неисполнения покупателем любого из условий обязательства.

Ограничение банком прав собственника ипотечного объекта

В связи с отсутствием закона, в деталях описывающего регистрацию в ипотечной квартире, банки самостоятельно разрабатывают положения, которые затрагивают вопросы прописки. Нужно внимательно читать договор, заключаемый с финансовой организацией.

В соглашении обычно упоминается, можно ли в ипотечную квартиру прописать родственников, какие ограничения накладываются на заемщика и прочие нюансы, затрагивающие интересы нового владельца.

Ограничение банком прав собственника ипотечного объекта

Каждый банк заинтересован в безопасном и стабильном функционировании. Попытка ограничения прав собственника – способ минимизировать риски на случай, если заемщик перестанет выполнять кредитные обязательства.

Есть ли выгода?

Сегодня жильё в аренду – это одна из наиболее востребованных услуг на рынке недвижимости. Зачастую стоимость арендных помещений очень высока, что позволяет гражданам, взявшим жильё в кредит по ипотеке, успешно погашать ежемесячные платежи и, по сути, оставаться в прибыли.

Стоит ли удивляться, что многие заёмщики спешат поскорее сдать квартиру, взятую в ипотеку и получить с этого свою выгоду. Особенно, когда стоимость аренды превышает размер ежемесячного платежа.

Однако это не ответ на вопрос, встающий перед владельцами жилого помещения: выгодно ли сдавать ипотечную квартиру? Дело в том, что существуют определённые риски, которые следует учитывать, прежде чем принять решение о сдаче в аренду ипотечной квартиры.

Многие заёмщики рискуют, сдавая в наём ипотечную квартиру в обход банка, но это чревато определёнными осложнениями, которые могут случиться в дальнейшем и принести большие неприятности заёмщику:

  1. Владелец жилого помещения рискует получить обратно испорченную или разрушенную квартиру, непригодную для проживания в ней или требующую крупного ремонта. При этом банк, как залогодержатель, получит свою выгоду за счёт страховых выплат, а вот заёмщику вряд ли что-то останется в этом случае.
  2. По завершении договора аренды в любом случае придётся делать ремонт помещений. При этом стоимость ремонта будет варьироваться в зависимости от отношения к помещению арендаторов.
  3. Банк, сочтя необходимым, может зафиксировать нарушение условий договора ипотеки и взыскать с владельца жилья неустойку за несоблюдение его условий.

Поэтому вопрос о том, выгодно ли сдавать жилое помещение, находящееся в ипотеке в наём, остаётся на усмотрение самого заёмщика. Человек должен самостоятельно рассчитать возможные риски и принять решение о дальнейших действиях.

Читайте также:  Автономная канализация для частного дома: как сделать

Как обменять ипотечную квартиру?

Просто так не получится оформить документы при помощи традиционной сделки купли-продажи.  Если кредитор разрешит обмен, то документы оформляются с использованием одной из трех процедур приобретения недвижимости:

  • мены – изменения заложенной недвижимости;
  • оформления дополнительного кредита для погашения долга по ипотеке;
  • заключения двух сделок купли-продажи – по одной заложенная квартира продается, а по второй — покупается новая.

При обмене ипотечной квартиры на другую решающее слово в выборе процедуры остается за банком. Заемщик не подбирает приемлемый вариант. Поэтому необходимо обратиться в отделение, прежде чем приступить к подбору нового жилья. Процесс может затянуться, стать источником расходов.

Избежать частых походов в банк поможет заранее подготовленный пакет документов, необходимых для получения разрешения:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • письменное согласие, паспорт супруги (супруга);
  • выписка со счета, подтверждающая отсутствие задолженности.

Стоит лишний раз перечитать условия ипотеки, чтобы избежать заминок, недоразумений. В тексте прописывают условия, на которых можно продать квартиру или произвести обмен.

Если кредитор дал согласие, можно приступать к поиску новой квартиры. Не стоит пренебрегать рекомендациями банковских представителей, иначе сделка может сорваться, придётся начинать все сначала.

Основной сложностью будет именно поиск недвижимости. Прежде чем второй участник обмена получит права на жилье, его имущество станет залогом в банке по вашей ипотеке. Владельца желаемого имущества может насторожить такое положение дел, поэтому лучше обратиться за помощью к риэлторам.

Перечень необходимых документов

После выбора подходящего варианта нужно собрать следующие документы:

  • паспорт;
  • трудовую книжку;
  • военный билет (мужчинам до 27 лет);
  • справку 2 НДФЛ.

К этому пакету необходимо приложить копии всех страниц. Кроме того, требуется собрать еще 2 комплекта документов на каждую из квартир:

  • кадастровый паспорт;
  • правоутверждающие документы;
  • выписку из домовой книги;
  • заключение, предоставляемое оценщиком;
  • справку об отсутствии долгов за ЖКХ.

Если прописаны несовершеннолетние, то на обмен квартиры нужно разрешение от органов опеки. После предоставления указанных документов, проверки приобретаемой квартиры представителями банка начинается подготовка обязательных бумаг для оформления сделок по передаче права собственности, смене залогового имущества.

Обмен ипотечной квартиры на равноценную

Иногда возникает необходимость сменить город проживания. Тогда можно обменять ипотечную квартиру на другую, равноценную.

Ключевым фактором, влияющим на одобрение кредитора, становится близость приобретаемой недвижимости к отделению или возможность быстро добраться до нее. Такой нюанс обосновывается тем, что сотрудник, представляющий интересы банка, должен убедиться в надлежащем состоянии имущества, попадающего в залог.

Обмен ипотечной квартиры на большую через Сбербанк

Кредитор будет заинтересован, если новое помещение стоит дороже хотя бы на 20%. Он с большим желанием одобрит проведение такой сделки.

Добиться разрешения на передачу права собственности ипотечной квартиры у Сбербанка бывает сложнее. Эта компания идет навстречу только клиентам, которые:

  • участвуют в зарплатном проекте Сбербанка;
  • не имеют просрочек по платежам;
  • имеют хорошую кредитную историю.

Но даже соблюдение всех этих условий не гарантирует желаемый результат. Тогда придется прибегнуть к варианту купли-продажи.

Обмен ипотечной квартиры на меньшую или более дешевую

Если обмен подразумевает сокращение квадратов или стоимости недвижимости, то получить одобрение банка сложнее всего. Кредитору невыгодно получать в залог менее ценное жилье. Банк согласится дать разрешение на обмен только в случае, когда погашена большая часть задолженности. Альтернативным вариантом станет поиск потребительского кредита наличными, чтобы полностью перекрыть остаток по ипотеке.

Важно! При подаче заявления на кредит будут учитываться текущие платежи по ипотеке. Следовательно, конечная сумма занижается. Заранее проинформируйте банк о цели кредита (погашение ипотеки).

Можно ли не прописываться в квартиру, которую взял в ипотеку

Немалая доля недвижимости в России приобретается в ипотеку, что может накладывать на собственников некоторые ограничения. Бытует мнение, что существует особый алгоритм прописки в ипотечной квартире, однако в действительности все обстоит достаточно просто.

Права собственника ипотечной квартиры

Согласно договору, заключаемому с выдавшим ипотечный кредит банком, заемщик становится законным владельцем жилья, однако право собственности переходит к нему с обременением. Как гласит статья 209 ГК РФ, владелец не вправе распоряжаться распоряжения ипотечной квартирой по своему усмотрению, то есть продавать, отчуждать и дарить пока выплачивает ипотеку.

В процессе приобретения недвижимости составляется договор на получение ипотечного кредита, по которому кредитная организация признается залогодержателем квартиры, а владельцем – заемщик. Также с предыдущим собственником жилплощади либо агентством по продаже недвижимости гражданин подписывает договор купли-продажи, в соответствии с которым уже признается собственником данной жилплощади.

Прописка в квартире, согласно статье 346 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке», не нарушает права владения ипотечным жильем и осуществляется по желанию владельца.

Это означает, что прописываться в этой квартире необязательно, однако лишь в том случае, если у текущего владельца данной собственности уже имеется действующая прописка в ином месте.

В случае приобретения ипотечной квартиры в качестве единственного жилья проходить процедуру необходимо в обязательном порядке.

Читайте также:  Ст. 58 ЖК РФ. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

Порядок получения прописки в ипотечной квартире

Право оформить прописку в ипотечной квартире предоставляется заемщику и его ближайшим родственникам (если иное не указано в кредитном договоре). Для этого нужно обратиться в паспортный стол, предоставив паспорт и копию кредитного договора. Также понадобятся:

военный билет (для военнообязанных);

лист убытия с предыдущего места прописки;

копия свидетельства о праве собственности на недвижимость;

свидетельство о браке (если нужно прописать супругу или супруга);

Можно ли не прописываться в квартиру, которую взял в ипотеку

свидетельство о рождении несовершеннолетних детей либо личное присутствие сыновей и дочерей с паспортами, если они старше 14 лет.

В паспортном столе также нужно будет составить специальное заявление по форме № 6, которое вместе с паспортом и копией свидетельства о праве собственности передается сотруднику учреждения. Регистрация производится в течение трех последующих рабочих дней, за которые проверяются все данные заявителей.

Для прописки в квартиру других членов семьи важно, чтобы в кредитном договоре было указано, что банк предоставляет такое право.

Если соответствующего указания нет, лучше лично посетить кредитную организацию и получить разрешение на право проживания и регистрации в ипотечной квартире родственников.

Полученные документы предоставляются в паспортный стол вместе с письменным согласием собственника, разрешающим оформление прописки соответствующих лиц в своей квартире.

Возможные ограничения прописки в ипотечной квартире

Иногда банк может выдвигать ограничения касательно прописки в заемной квартире, которые чаще всего относятся к родственникам заемщика и третьим лицам. Дело в том, что в законодательстве отсутствуют прямые указания по данному вопросу, поэтому кредитные организации вправе заключать договор на определенных условиях, исключающих любые посягательства на недвижимость посторонних лиц.

Во избежание разногласий с банком и последующих судебных разбирательств следует внимательно изучить ипотечный договор на стадии заключения. Все неясные и спорные условия должны сразу обговариваться с банком.

Каждая кредитная организация выдвигает собственные требования относительно порядка пользования жилплощадью.

Если договор серьезно ограничивает права ближайших родственников и прочих лиц, можно обратиться в другой банк и взять ипотеку на иных условиях.

Важно помнить, что в отличие от прописки родственников кредитные организации не имеют права запрещать регистрацию в ипотечной квартире самого заемщика.

Это прямое нарушение сразу нескольких статей Гражданского кодекса РФ, поэтому при столкновении с подобной проблемой необходимо подать иск в суд по месту проживания, изложив в нем, какие права собственника были нарушены, и прикрепив копию ипотечного договора.

В таких случаях суд всегда идет навстречу заявителю и обязывает кредитную организацию пересмотреть условия заключения договора, оформив его заново.

В муниципальную квартиру

Право на регистрацию в квартире, относящейся к государственному или муниципальному фонду, дает договор соцнайма. Обычно он подписывается нанимателем и в него вносятся все члены семьи.

Регистрирующий орган не обладает полномочиями на отказ в прописке на том основании, что дети не вписаны в договор соцнайма. Также для регистрации несовершеннолетних не потребуется согласие нанимателя и зарегистрированных членов семьи, которое бывает необходимо для прописки взрослых граждан.

Чтобы прописать ребенка, достаточно собрать стандартный пакет документов (см. предыдущий раздел) и обратиться в регистрирующий орган. При этом наличие задолженности за коммунальные платежи не может явиться поводом для отказа в прописке.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Какие квартиры сдавать выгодно?

Сегодня покупка недвижимости – это не только решение жилищной проблемы, но и отличный способ сохранения и приумножения денег. Если взять недвижимость в ипотеку, но не жить в ней, а сдавать квартиру в аренду, то можно погашать ипотеку или ее вносить часть ежемесячных платежей по кредиту за счет квартиросъемщика.

Читайте также:  Можно ли и как расприватизировать квартиру?

Так, при успешной сдаче жилья в долгосрочную аренду можно не только окупить затраты на ипотеку, но еще и заработать на этом. Правда, этот способ заработка нельзя назвать самым быстрым. Как правильно сдать ипотечную квартиру в долгосрочную аренду?

Совет!Принцип работы вышеуказанной схемы довольно прост: заемщик покупает квартиру в ипотеку, но не живет в ней со своей семьей, а сдает ипотечное жилье в аренду на длительный срок, внося ежемесячные платежи за счет тех денег, которые он будет получать в виде арендной платы.

Даже если сумма аренды будет несколько меньше, сем размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, то сумма личных затрат заемщика все равно будет значительно меньшей по сравнению с той суммой, которую ему пришлось бы платить из собственного кармана, если бы он не решил сдавать квартиру в долгосрочную аренду.

По мнению экспертов, наиболее ликвидными на рынке аренды жилой недвижимости являются однокомнатные квартиры. При наличии хорошего ремонта, мебели и бытовой техники однокомнатное жилье в Москве можно сдать в аренду за сумму от 30 000 до 45 000 рублей.

И если взять ипотеку с ежемесячным платежом, не превышающим данную сумму, то заемщик вполне может выгодно погашать кредит, да еще и выплачивать налоги в размере 13% за сдачу жилья в аренду.

Двухкомнатные квартиры также пользуются спросом, но гораздо меньшим, чем однокомнатные, а сдавать их можно за 50 000 – 80 000 рублей в Санкт-Петербурге и Москве при наличии хороших условий для комфортного проживания квартиросъемщиков.

Однако необходимо также помнить о 13% налоге и о расходах по коммунальным платежам. Как правило, арендаторы жилья платят только за воду и электроэнергию, а все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья из денег, взятых за аренду.

Квартиру с количеством комнат от 3-х и более будет весьма трудно сдать в аренду. Мало кто готов выложить от 100 000 рублей в месяц за проживание в такой квартире.

Как правило, арендаторы такого жилья используют многокомнатную недвижимость для создания офисов, магазинов и даже подпольного казино, то есть превращают жилую квартиру в коммерческую недвижимость, что принесет проблемы не только арендатору, но и собственнику жилья.

Разрешает ли банк сдавать ипотечное жилье?

Как правило, при заключении кредитного договора банк прописывает все обязательства заемщика, берущего ипотеку, в котором указывается запрет на сдачу в аренду ипотечного жилья без предварительного согласования с кредитором.

Если в списке обязательств заемщика нет такого пункта, то ипотечную квартиру можно без проблем сдавать по желанию собственника обремененной ипотекой недвижимости.

Важно!Если же в договоре ипотеки существует требование банка о согласовании намерения заемщика сдавать квартиру, приобретенную в ипотеку, то заемщик в обязательном порядке должен известить кредитора о своем намерении.

Как правило, финансовые учреждения не препятствуют этому, и согласование носит исключительно формальный характер. Для получения одобрения банка достаточно написать заявление на согласие заключения договора аренды.

А после получения одобрения и сдачи жилья, заемщик должен предоставить банку копию договора аренды. Если же заемщик воспользуется «серой» схемой сдачи ипотечной квартиры в аренду в обход кредитной организации, надеясь, что банк никогда не узнает об этом, то он рискует натолкнуться на негативную реакции кредитора, когда все карты будут раскрыты.

Если факт сдачи ипотечного жилья без предварительного согласования с банком будет установлен, то кредитор может потребовать немедленно погасить в полном объеме остаток задолженности по ипотеке ввиду нарушения условий договора.

А если заемщик не сможет удовлетворить требования банка, то рискует потерять квартиру. Таким образом, если взять недвижимость в ипотеку и сдавать ее в долгосрочную аренду, то это станет очень хорошим способом вложения и сохранения денежных средств.

Через 10-15 лет у заемщика будет собственная квартира, за которую расплачивались арендаторы, а стоимость жилья к тому времени значительно подрастет. Поэтому даже если у вас на данный момент не стоит остро жилищный вопрос, то покупку квартиры в ипотеку и последующую ее сдачу в аренду все равно стоит рассмотреть в качестве инвестиционного проекта.

С чего начать, куда обратиться?

Как прописаться в квартиру в ипотеке? Оформление необходимо обязательно начинать с получения одобрения банка. Если такое одобрение не будет получено, то никакие дальнейшие действия не принесут желаемого результата. Сбор документов лучше начинать только после получения такого согласия.

Где оформляют регистрацию? Ответственным органом за получение прописки является Главное Управление по вопросам миграции МВД РФ.

Этот орган сегодня входит в состав МВД и не является самостоятельным. Однако такие преобразования никак не касаются рядового обращающегося гражданина.