Копить и снимать или взять ипотеку на жилье? Что выгоднее?

Взять ипотеку или копить и снимать квартиру? Что выгоднее? Для многих граждан страны ипотечное обязательство — это нескончаемое бремя, которое длится неимоверно долго и сопровождается слишком большими рисками и переплатами. Именно поэтому некоторые полагают, что лучше арендовать жилье и не спеша копить на собственное.

Как проводилось исследование

За основу исследования была взята следующая ситуация: в семье работают два человека. Зарплата каждого из них соответствует средней зарплате в соответствующем регионе (по данным Росстата). На оплату ипотеки или аренды с накоплениями семья готова выделить половину совокупного дохода (то есть в размере средней зарплаты). На первоначальный взнос у семьи имеется 20% средней стоимости «однушки» в городе проживания. Эту же сумму семья может положить на депозитный вклад и копить деньги на покупку квартиры в будущем.

Средняя ставка по ипотеке составляет 9,55%, а процент по депозиту — 6%.

В исследовании учитывались данные по средней стоимости покупки и аренды однокомнатных квартир в 75[1] крупных городах России (по данным ), рост стоимости жилья в долгосрочной перспективе из расчета 6% в год, а также рост цен на аренду на 3% в год (по данным за 2018 год).

Используя эти данные, аналитики рассчитали сроки, которые потребуются для того, чтобы выплатить кредит и накопить на покупку жилья, а также суммы, которые в итоге придется заплатить с учетом переплаты по ипотеке и платы за аренду.

Ипотека считается более выгодной, если полная стоимость квартиры с учетом переплаты по кредиту меньше, чем сумма потраченных денег на аренду и последующую покупку с учетом роста цен. Аренда считается более выгодной, если сумма, которую придется потратить на аренду и покупку с учетом роста цен, меньше, чем стоимость квартиры с учетом переплаты по кредиту.

Какие данные необходимо учитывать, чтобы определить выгоду

Прежде чем объективно ответить на вопрос: что выгоднее ипотека или аренда жилья, необходимо определить, каким условиям отвечает потенциальный заемщик или арендатор.

В качестве данных, предполагающих последующий расчет целесообразно рассматривать такие параметры, как:

  1. Выкупная цена объекта недвижимости;
  2. Размер арендной платы за месяц;
  3. Условия кредитования в виде процентной ставки;
  4. Объем средств, предполагаемых к откладыванию (в месяц);
  5. Средний размер дохода.

Ниже приведена таблица среднестатистических данных рядового гражданина, которая позволит рассчитать потенциальную выгоду каждой рассматриваемой альтернативы.

Параметры

Средний показатель по стране

Цена недвижимости

1,5 млн. рублей (при ипотеке потребуется первоначальный взнос в размере 20%, что позволит снизить размер заемных средств до 1,2 млн. рублей

Размер арендной платы

12 тыс. рублей

Годовая процентная ставка

10%

Размер ежемесячного накопления

12 тыс. рублей

Размер ежемесячной платы по кредиту

12 тыс. рублей

Средняя заработная плата

30 тыс. рублей (если рассматривать семейную пару, то доход удваивается)

Срок кредита

15 лет

Отличия ипотеки от потребительского кредита

Особенности ипотеки

Преимущества

  • сниженная процентная ставка;
  • длительный срок погашения долговых обязательств;
  • налоговый вычет для заемщика;
  • возможность задействования материнского капитала для первоначального взноса на жилье или уменьшения заемной суммы;
  • ряд льготных категорий, для которых условия ипотечного кредитования еще выгоднее;
  • юридическая чистота квартиры проверяется экспертами банка и службой безопасности.

Недостатки

Особенности потребительского кредита

Преимущества

  • Меньший срок действия договора значительно уменьшает переплаты по займу.
  • Чтобы взять обычную ссуду не нужно собирать кучу необходимой документации.
  • Сниженные требования к клиенту.
  • Займ оформляется на одного человека, нет ограничений в силу семейного положения.
  • Отсутствует первоначальный взнос.
  • Даже если долговые обязательства еще не погашены, квартира является собственностью владельца в полной мере.
  • Нет обязательной страховки.
  • Есть возможность получить потреб кредит наличными или на банковскую карту.

Недостатки

  • Маленькие сроки кредитного договора — до 5 лет, соответственно — большие ежемесячные выплаты.
  • Высокие годовые проценты.
  • Редко выдаются очень крупные суммы, достаточные на приобретение жилья.

Приблизительная калькуляция: депозит, ипотека и аренда

Предположим, нуждающийся в собственном жилье казахстанец оформляет ипотеку по программе «Баспана хит» (первичное и вторичное жильё):

  • Максимальная сумма займа в городах Алматы, Нур-Султан, Актау, Атырау и Шымкент составляет 25 млн тенге, в остальных – 15 млн тенге.
  • Ставка вознаграждения зависит от базовой ставки Нацбанка РК, сегодня это 10,75%.
  • Максимальный срок кредитования 15 лет.
  • Первоначальный взнос – от 20%.
  • Ежемесячный платёж составит 224 190 тенге.
  • За всё время клиент выплатит за квартиру 40 млн 353 тысячи тенге. Переплата составит 15 млн 353 тысячи тенге.
Читайте также:  Уборка подъездов: нормы ЖКХ, периодичность и стоимость

По «7-20-25»:

  • Максимальная сумма займа в городах Алматы, Нур-Султан, Актау, Атырау и Шымкент составляет 25 млн тенге, в остальных – 15 млн тенге.
  • Ставка вознаграждения – 7%.
  • Срок кредитования возьмём, как в «Баспана хит» – 15 лет.
  • Первоначальный взнос – 20%.
  • Ежемесячный платёж составит почти 180 тысяч тенге.
  • За всё время клиент выплатит банку за квартиру 37 млн 357 тысяч тенге. Переплата составит 12 млн 357 тысяч тенге.

Теперь предположим, что человек предпочёл ипотеке депозит в банке и решил арендовать квартиру:

  • Сумма депозита – сумма первоначального взноса 20% – 5 млн тенге.
  • Ставка вознаграждения на сберегательных депозитах на срок 36 месяцев сегодня составляет 12%.
  • За три года накопится 6 млн 750 тысяч тенге, из них начисленная сумма – 1 млн 750 тысяч тенге.
  • За 15 лет на счету аккумулируется 13 млн 750 тысячи тенге. Из них начисленная сумма по процентам 8 млн 750 тысяч тенге.
  • Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Алматы (60 м2) – 150 тысяч тенге в месяц.
  • За 15 лет семья выплатит за проживание 27 млн тенге, на депозите в банке тем временем накопится 13 млн 750 тысяч тенге.

При расчёте не учитывалась инфляция, в прогнозах которой можно ошибиться и получить значительную погрешность. Также не рассчитывалась капитализация (начисление процентов на проценты) и ежемесячное пополнение депозита, которые в итоге увеличивают общую сумму накоплений.

Вывод: риск потерять жильё есть в обоих вариантах. При ипотеке потребитель должен быть психологически готов к тому, что в течение долгого времени будет погашать кредит. В случае потери работы нужно иметь либо финансовую подушку, либо обращаться в банк для отсрочки или реструктуризации долга. Если заёмщик лишается квартиры, то к банку отходят первоначальный взнос и частично выплаченный долг по ипотеке. Если заёмщик выплатит весь долг, то в итоге получит долгожданный бонус в виде собственного жилья. Пусть даже он заплатит за квартиру двойную цену.

В случае с арендой жилья вероятность того, что владелец попросит освободить квартиру, нивелируется тем, что на рынке достаточно предложений арендного жилья. По приблизительным подсчётам только в Алматы сдаётся 20-25% жилого фонда города. На случай неожиданной потери работы арендатор может выплачивать ежемесячные платежи из процентов своего депозита. За 15 лет 27 млн уйдёт на аренду, а человек всё также будет без «собственного угла».

Ипотека или депозит – дело индивидуальное

Главный аргумент противников аренды заключается в том, что нет ничего хуже платить чужому человеку, который к тому же может попросить освободить жилплощадь в любой момент.

«Если вы трудоустроены и имеете стабильный, выше среднего доход, то лучше воспользоваться «7-20-25», «Баспана хит» и другими государственными программами. Но если у вас нестабильное финансовое положение и есть риск потерять работу, то первоначальный взнос и текущие выплаты по кредиту просто уйдут банку», – подчеркнул директор алматинского агентства недвижимости Нурлан Алыбаев.

«Ликвидность такого актива как недвижимость низкая, порог вхождения довольно высокий, в то время как цены будут зависеть от состояния экономики и спроса. Тем не менее эти инвестиции для многих по-прежнему являются актуальными из-за статуса «реального актива». Плюс ко всему приобретаемая недвижимость достаточно часто сдаётся в аренду, что также может служить стимулом для соответствующих вложений», – добавил эксперт аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.

Плюсы аренды

В пользу аренды говорит экономия — стоимость найма обычно ниже размера ежемесячной ипотеки. Арендовать квартиру дешевле, чем приобрести в ипотеку. Возможность отказаться от услуг в случае изменения условий договора или ухудшения финансовой ситуации без особых материальных потерь. Арендуемое жилье ни к чему не обязывает — это жилье, которое можно поменять в любой момент.

Отсутствуют обязательств перед банком в случае просрочки платежей. Возможность получения жилья на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето) минусов аренды можно отметить: зависимость от собственника жилья, наличие обязательств (часто жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а порой собственники даже приходят с визитами для проверки), отсутствие свободы действий — невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение (часто в съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей). Главный минус — арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.

Читайте также:  Как можно продать квартиры с неузаконенной перепланировкой

Дело не в деньгах?

Но следует учитывать, что если в молодом и среднем возрасте хлопоты, связанные с переездами с одной съемной квартиры на другую, переносятся не слишком тяжело, то о пожилом возрасте этого не скажешь. К тому же в России, в отличие от Запада, права арендаторов жилья слишком плохо защищены законом — собственник может выселить из квартиры в любой момент. Последний момент я отлично знаю на личном опыте.

Так что хотя бы годам к пятидесяти рекомендуется обязательно накопить и/или заработать на инвестировании такую сумму, чтобы все-таки приобрести хорошее жилье в собственность.

Достоинства и минусы займа у банка

Ипотека подразумевает заключение договора с банком, условия которого должны соблюдаться на протяжении выплаты по оставшемуся долгу. Плюсами для граждан являются следующие моменты:

  • самостоятельный выбор района проживания;
  • осуществление ухода за детьми и домашними животными на свободных условиях;
  • выполнение ремонта под свои индивидуальные фантазии;
  • возможность выбора вторичного жилья или новостройки;
  • большая часть банковских организаций предлагают кредит с неизменной ставкой на весь период оплаты;
  • выплаты идут в счет закрытия кредита, а жилье после его выплаты отойдет собственнику, проживающему в нем.

При наличии плюсов есть и минусы ипотечной системы:

  1. Банк не одобрит заявку, если у заемщика существуют просрочки или присутствует дополнительная финансовая нагрузка, не позволяющая оплачивать кредит.
  2. При неуплате ежемесячного платежа заемщика, просрочившего дату оплаты, обязуют оплатить дополнительные штрафы и пени, начисленные банком.
  3. При снижении финансового благосостояния в семье банковский договор не меняется, и выплачивать указанную сумму придется все равно.
  4. Продажа квартиры, обремененной ипотечным кредитом, весьма затруднительна и разрешена банками только под их контролем и с выплатой полной суммы по выставленному долгу. О снятии обременения мы писали в этом материале.

Универсального решения вопроса нет, потому что выбор будет зависеть от индивидуальных факторов, касающихся каждой семьи в отдельности.

Ипотека или копить — сравнение результатов

Для покупки квартиры в ипотеку стоимостью 1,5 млн рублей при первоначальном взносе 20% или 300 тысяч нам понадобилось:

  • 98 месяцев или 8,2 года;
  • полная стоимость квартиры нам обойдется в 1,8 млн. рублей.

При самостоятельном накоплении срок, как и общая сумма напрямую будет зависеть от роста цен на жилье и инфляции. Но даже по самым скромным прогнозам по будущей инфляции самостоятельное накопление сильно проигрывает ипотеке как по срокам, так и по внесенной общей сумме.

Дополнительно можно рассмотреть доходность от сдачи в аренду сразу после приобретения. За вычетом ежемесячных коммунальных платежей, вынужденных простоев квартиры при смене квартирантов, периодических небольших ремонтов — годовая прибыль составит около 50-60 тысяч.

За время ипотеки — набегает примерно 400 — 500 тысяч рублей. Именно на эту сумму можно снизить общую переплату. Итого получаем общие расходы по приобретению жилья составят 1,3-1,4 млн. рублей.

Получается вы ЗАПЛАТИТЕ ЗА СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ МЕНЬШЕ ЕЕ СТОИМОСТИ!!!!

Если же вы будете сразу вкладывать доход от аренды в качестве досрочных платежей, то общий срок кредитования уменьшится до примерно 5 лет.

Получается: взяв кредит 1,2 млн. на 15 лет, с ежемесячными взносами — 15 000 рублей, за счет дополнительных платежей в виде налоговых вычетов и доходов от аренды квартиры, мы можем уменьшить общий срок кредита в 3 раза. Из своего личного кармана за это время выплатим всего 900 тысяч рублей за кредит и 300 тысяч в качестве первоначального взноса.

Итого: наши общие расходы — 1 200 000 рублей, за квартиру стоимостью 1,5 млн. рублей или 80% от ее стоимости.

Подведем итоги

Что будет в будущем – никому неизвестно. Но лично я сомневаюсь в том, что следующие 20 лет недвижимость будет дорожать на 10% в год. Поэтому я бы предпочел копить на квартиру при помощи инвестиций. Вот, кстати, расчеты из Excel (если использовать данные за 10 последних лет). Посмотрите как будет расти ваш капитал после 11 лет:

Прикладываю свой файлик Excel, в котором можно глянуть что будет, если изменить:

  • % доходности рынка или % роста цен на недвижимость;
  • первоначальную стоимость квартиры;
  • первоначальный взнос;
  • сумму, направляемую ежемесячно на инвестиции.

Снимать квартиру или взять ипотеку – что лучше?

Этот насущный вопрос встает перед теми, кто живет в съемном жилье. И традиционно каждая из позиций находит своих сторонников в обоих «лагерях». Как же прагматично подойти к решению этого вопроса и определиться что лучше – продолжать снимать квартиру или взять ипотеку?

Подразумеваем, что в случае ипотеки речь идет о вторичном жилье – ведь при оформлении ипотеки на новостройку придется оплачивать и аренду и обслуживание долга одновременно + откладывать значительную сумму денег на ремонт. А мы понимаем, что такой возможности у людей, задающихся вопросом из заголовка статьи, нет. Итак, будем сравнивать ипотеку на вторичное жилье и аренду похожей по удобству проживания жилплощади.

За и против

Аргументы «за» и «против», которые обычно слышны:

Аргументы Снимать квартиру Взять ипотеку
За Свободный выбор жилья и места проживания Без ипотеки на квартиру не накопить
За Нет кредитной зависимости Квартиры всегда растут в цене
Против Арендную плату периодически поднимают Ипотека – кабала на долгие годы
Против Платим за чужое, а не за свое Огромная сумма переплаты

Практически все из этих «аргументов» являются мифами. Например, «свое» ипотечное жилье – это миф. До полной выплаты ипотеки жилье находится в залоге у банка, а значит, ему и принадлежит.

Единственное, что практически неоспоримо можно принять как данность – это инфляция. Суммарное ее значение за последние 20 лет составило 456%, а если приплюсовать еще и кризисные 91-94 годы, то получим значение в 4180%.

На самом деле для того, чтобы решить, что лучше в вашем случае – снимать квартиру или взять ипотеку, как и любом другом финансовом вопросе, требуется расчет.

В соответствии с инфляцией ценность денег и стоимость недвижимости двигаются разнонаправлено. Цена недвижимости – растет, стоимость денег – падает.

При этом, зная среднюю величину инфляции, можно примерно посчитать, как изменятся в цене эти два актива через некоторое время (например, по окончании выплаты ипотечного кредита через 20 лет).

Средняя величина инфляции за последние 20 лет составила 456% / 20 = 22,8%. Исходя из этого, нынешние 3 млн. рублей (цена стандартной «однушки» в регионе ) через 20 лет будут стоить:

(3000 000 рублей – 22,8% ежегодной инфляции) = 16 961 рубль.

А квартира, купленная на эти же 3 млн. рублей вырастет в цене до

(3000000 рублей + 22,8% ежегодной инфляции) = 182 426 776 рублей.

На первый взгляд цифры нереальные, однако их можно легко проверить, пользуясь учебником по математике за 5-ый класс.

Вывод прост: 20 лет – это действительно много. При этом конечно нужно учесть переплату по кредиту. Однако фактической переплатой нужно считать не общую сумму, а лишь разницу между ставкой по кредиту и величиной все той же инфляции.

К примеру, люди, успевшие взять ипотеку летом 2014 года под 12% годовых, при ставке инфляции в 11,4% заплатили за обслуживание долга всего 0,6%. При этом в 2015 году, при разогнавшейся до 16% инфляции, ипотека уже принесла им прибыль в 4% годовых.

В каком случае брать ипотеку?

Точкой отсчета здесь является величина вашей арендной платы и размер ежемесячного взноса. Если ежемесячный платеж по ипотеке равен или меньше стоимости аренды квартиры, то нужно брать ипотеку. Чтобы понять, при какой величине первоначального взноса и ставке по ипотеке это становится возможным, придется еще немного посчитать.

Аренда условной квартиры, стоимостью 3 млн. рублей, равна примерно 20 тыс. рублей в месяц. Для того чтобы вычислить условия сопоставимого ежемесячного платежа по ипотеке воспользуемся ипотечным калькулятором. При ставке по ипотеке в 15% и сроке кредита в 20 лет, получаем искомый платеж в 20 тысяч рублей при первоначальном взносе в 1,5 млн. рублей (50% требуемой суммы).

Но это идеальный вариант. Фактически, перестать снимать квартиру и брать ипотеку выгодно уже при наличии первоначального взноса в размере 30%. Однако рассматривать ипотеку дороже 15% не стоит; подробнее – в статье «Стоит ли брать в ипотеку 2015 году?». О том, как накопить на первоначальный взнос – читайте в статье «Как накопить деньги».