Какой должен быть первый взнос для ипотеки

Ипотечное кредитование для большинства молодых семей – это единственная реальная возможность обзавестись своей жилплощадью. В разных организациях имеются свои предложения по ней, и размер первоначального взноса по ипотеке во многом устанавливается политикой банка. Для чего нужен первоначальный взнос на ипотеку и что делать, если этих накоплений нет, мы сейчас обсудим.

Какие нужны исходные данные для расчета

Прежде чем узнать, как считается ипотечный кредит, а кроме того порядок начисления процентов, необходимо рассмотреть сведения, которые помогут самому заемщику рассчитать сумму ежемесячной оплаты и величину переплаты по ипотеке на квартиру или иную форму недвижимости:

  1. Счетчик учитывает сумму ссуды, которая запрашивается гражданином при оформлении крупного займа.
  2. Требуется учитывать период времени, на который оформляется кредитная программа с обеспечением в виде покупаемого жилья.
  3. Для расчета в Сбербанке или ином финансовом учреждении учитывается сумма первоначального взноса.
  4. Проценты, которые начисляются по условиям кредитной программы ежегодно за весь срок ипотеки.
  5. Вид платежей, которыми будет осуществляться погашение ссуды (дифференцированный или аннуитетный).

Все эти параметры позволяют рассчитать в режиме онлайн размер переплаты по кредиту, а также величину ежемесячного платежа. Для вычисления может использоваться стандартный калькулятор, который присутствует на официальном сайте финансового учреждения.

Интересно! Проценты по ссуде могут начисляться на остаток или полную сумму в зависимости от условий программы кредитования, из-за чего различие займа под 6 процентов или 10 годовых может несущественно отличаться при разных порядках включения.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос по ипотеке — это сумма собственных средств клиента, которые используются для частичной оплаты недвижимости. Разница оплачивается за счёт заёмного капитала.

Для банка первый взнос по ипотеке является гарантией того, что он не понесёт убытки в случае, если заёмщик не сможет расплатиться по своим обязательствам. Это объясняется тем, что реализация залогового имущества не позволит покрыть все издержки.

На примере данная ситуация будет выглядеть следующим образом:

  1. Клиент взял ипотеку на жильё стоимостью 3 000 000 рублей, из которых 2 400 000 рублей — это кредитные средства, а 600 000 рублей — первоначальный взнос (20%).
  2. Через некоторое время заёмщик стал неплатёжеспособным и банк приступил к реализации залогового имущества.
  3. Объект недвижимости был выставлен на торги. Так как банк заинтересован в том, чтобы получить деньги как можно скорее, залоговое имущество обычно продаётся по цене ниже рыночной.
  4. Имущество было продано за 2 500 000 рублей. Если бы ипотека была выдана без первоначального взноса, то потери банка составили бы 500 000 рублей (это без учёта всех сопутствующих издержек и упущенной выгоды).

Именно поэтому ипотечные кредиты с минимальным первым взносом выдаются на менее выгодных условиях. Ставки по ним, как правило, выше, а максимальная сумма кредитования меньше. Также при оформлении ипотеки с низким первоначальным взносом обязательным условием является подтверждение дохода. Таким образом банк старается максимально сократить риск невозврата.

В качестве первоначального взноса частные лица обычно используют свои накопления или деньги, полученные в результате продажи какого-либо имущества. Средства, полученные в рамках программ государственной поддержки граждан, также могут быть потрачены на оплату аванса по ипотеке.

Многие клиенты, которые не имеют собственных сбережений и не имеют право на льготы от государства, зачастую оформляют обычные нецелевые кредиты для оплаты первого взноса. Такая схема является крайне нежелательной, так как заёмщику приходится принимать на себя большую долговую нагрузку (платёж по кредиту плюс платёж по ипотеке).

Сущность первоначального взноса

Что значит первоначальный взнос в ипотеке: банки требуют, чтобы у клиента были собственные средства для того, чтобы оценить его, а также для того, чтобы закрыть вход на рынок ипотечного кредитования неплатежеспособным гражданам. Наличие крупной суммы говорит о том, что претендент на ипотеку:

  • достаточно платежеспособен;
  • склонен к бережливости;
  • способен в течение длительного времени последовательно идти к своей цели.

То есть он достаточно надежен, так как смог заработать крупную сумму денег или, если получил ее иным путем, найти ей разумное применение. Такому человеку можно доверить крупный заем на длительный срок.

Проблема, обязателен ли первоначальный взнос при ипотеке, особенно остро стоит у тех, кто в жилье нуждается, но чьи доходы не позволяют решить данный вопрос.

Для таких людей это требование становится преградой, посредством которой банки отсеивают рисковых заемщиков: если у них нет первоначального взноса, значит, они не могут позволить себе делать накопления, значит впоследствии не смогут вовремя гасить заём.

Однако такая логика не учитывает случаи, когда средства, что могли бы сначала откладываться, а впоследствии направляться на уплату платежей по ипотеке, в текущий момент тратятся на оплату аренды жилья.

Первоначальный взнос входит в сумму ипотеки? Нет, это собственные средства заемщика, которые направляются на оплату определенной доли приобретаемого имущества. Для кредитора это означает, что в случае судебных разбирательств по причине неисполнения клиентом договорных обязательств, банк не только сможет вернуть свои деньги (сумму, предоставленную в качестве кредита), но и покрыть все сопутствующие издержки: на проведение аукциона, на погашение процентов и начисленных пени.

В таких ситуациях, сколь ни была бы велика доля собственных средств, сколь долго бы ни платился кредит, и сколько бы ни было уплачено процентов, заемщику вернут лишь то, что останется после оплаты всех расходов. Полученная в результате подобных действий сумма может быть меньше потраченной заемщиком.

Первый взнос в различных ипотечных программах

Оформляя ипотеку в Сбербанке, вы должны четко себе представлять, что вам придется внести часть средств в качестве первого взноса. Его сумма будет зависеть от цены недвижимости и условий конкретной программы. Давайте рассмотрим, какую часть средств нужно внести в различных ипотечных программах Сбербанка. Возможно, какая-то из программ вам подойдет, и вы захотите ею воспользоваться. Помните, чем больше первый взнос вы внесете, тем меньше будет сумма кредита, и, соответственно, меньше переплата. Сбербанк лояльно относится к клиентам, которые вносят первым взносом большую часть денежных средств.

Ипотечные программы Минимальный размер первого взноса
Готовое жилье на вторичном рынке от 15%
Жилье на первичном рынке (новостройки)
Семейная ипотека от 20%
Ипотека на строительство жилого дома от 25%
Загородная недвижимость
Ипотека с материнским капиталом от 10%
Военная ипотека от 15%
Ипотека на гараж и машиноместо от 25%

Преимущества калькулятора

Для удобства пользователей калькулятор на ипотеку Сбербанка работает с любого устройства, у которого есть выход в Интернет. Преимущества его использования:

  • не нужно ехать в банк и стоять в очереди на консультацию;
  • данные кредитования обновляются специалистами на сайте ежедневно;
  • программа бесплатна, без регистраций и СМС.

С помощью использования ипотечного калькулятора в Сбербанке, клиент получает данные в виде таблицы, где будут следующие расчеты:

Преимущества калькулятора
  • аннуитетные и дифференцированные платежи: сумма с учетом ежемесячного платежа и долга с начисленной процентной ставкой;
  • длительность выплат;
  • подсчет всех изменений и выгода при досрочном погашении кредита на покупку жилья.

Заявку, оформленную таким способом, банк рассматривает не более двух дней.

Где взять средства на первый взнос

Даже 10% от стоимости квартиры составляет крупную сумму. Например, если недвижимость стоит 4 миллиона рублей, то собственные средства должны быть в размере 400 тысяч. У большинства таких денег нет.

Для получения суммы на первоначальный взнос есть несколько вариантов:

  • накопление;
  • кредит;
  • продажа.

Продавать можно как имеющуюся недвижимость, так и автомобиль. Денег от реализации автотранспорта как раз хватит на ПВ.

Кредит можно рассмотреть в качестве одного из вариантов, но при этом стоит учитывать, что помимо выплаты ипотеки, которая оформляется на длительный период времени, ближайшие 3-5 лет придется гасить еще и потребительский заём, полученный под более высокий процент. А это двойная нагрузка на семейный бюджет.

Накопление средств – самый надежный вариант. Для большего эффекта нужно рассчитать размер ежемесячного платежа по ипотечной ссуде и представить, что она уже оформлена. Эту сумму лучше не просто хранить дома, а открыть банковский вклад с возможностью пополнения и капитализации. Это даст возможность не только сохранить деньги, но и приумножить их.

Ипотечный калькулятор ВТБ

Официальный сайт Калькулятор ипотеки

Ипотека на приобретение строящегося жилья и готовых новостроек, право собственности на которые еще не зарегистрированы

Ставка Срок Сумма Первоначальный взнос
от 7.4% от 1 года до 30 лет от 1 500 000 до 60 000 000 руб от 10%

Ипотека на приобретение готового жилья (вторичный рынок)

Ставка Срок Сумма Первоначальный взнос
от 7.4% от 1 года до 30 лет от 1 500 000 до 60 000 000 руб от 10%

Ипотека на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения военнослужащим

Ставка Срок Сумма Первоначальный взнос
от 6.9% от 1 года до 25 лет от 300 000 до 3 565 000 руб от 15%

* Актуально на

Дифференцируемый платеж и аннуитетный платеж – разница простыми словами

Аннуитетный платеж – один из графиков погашения задолженности, в котором выплаты происходят равными частями и в равные промежутки времени на протяжении всего срока кредитования. Структура платежа состоит из ежемесячной суммы основной задолженности и процента за пользование средствами, причем в первую половину срока погашения оплачиваются в основном проценты, а во вторую – сама сумма заёма. Начисление процентов при этом происходит на всю сумму кредита.

Читайте также:  Подготовка к ежегодному собранию собственников

Дифференцированный платеж – способ погашения задолженности, в котором ежемесячный платеж уменьшается по мере приближения окончания срока кредитования. Структура платежа отличается от аннуитета – каждый ежемесячный платеж состоит из фиксированный суммы заёма, но платежи в счет процентов начисляются не на всю задолженность, а на ее остаток, поэтому в первую четверть срока кредитования платеж максимален, во вторую и третью практически равен аннуитету, а затем стремится к минимуму.

Какой платеж выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

  • дифференцированный платеж выгоднее, если вы не уверены в своих возможностях в долгосрочной перспективе, т. е. легче заплатить больше сейчас, а под конец меньше;
  • дифференцированный платеж выгоднее, поскольку сумма переплат за проценты меньше при одних и тех же сроках;
  • аннуитетный платеж выгоднее, если вам нужен меньший ежемесячный платеж на всем протяжении кредитования;
  • аннуитетный платеж выгоднее, если вы хотите закрыть ипотеку досрочно, поскольку сократится общая переплата по процентам;
  • аннуитетный платеж выгоднее при высоком уровне инфляции и при фиксированной процентной ставке, поскольку одна и та же сумма через несколько лет будет иметь меньшую реальную стоимость.

В нашем ипотечном калькуляторе вы можете выбрать тип платежа, указать необходимую сумму займа и сравнить какая же схема для вас наиболее выгодна.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка – система начисления процентов по кредитному договору, в которой на протяжении всего периода займа процентная ставка не изменяется без дополнительного соглашения сторон. Российское законодательство не предусматривает иных способов изменения договора, кроме как официального согласия заемщика. Главным достоинством данного вида начисления процентов является стабильность в течение всего срока кредитования, однако процент будет выше, чем в следующем случае, поскольку кредитор заранее закладывает в эту цифру все возможные риски.

Плавающая процентная ставка – система начисления процентов, в которой показатель ставки состоит из двух компонентов (постоянной и переменной), где последний привязан к какому-либо индикатору финансового рынка. Для России основными индикаторами являются ключевая ставка Центробанка и ставка предоставления рублевых депозитов на московском денежном рынке MosPrime Rate. Переменная составляющая ставки изменяется, как правило, каждые шесть месяцев, но могут быть и другие варианты, которые зависят в большей степени от конкретного кредитора. Показатель ставки при выборе плавающего метода начисления процентов в случае стабильности финансового рынка будет гарантированно ниже, чем в первом варианте, но когда устойчивость экономики будет нарушена, ставка может увеличиться в разы.

Ипотечный калькулятор онлайн позволяет рассчитать кредитный заем только с фиксированной процентной ставкой.

Процентная ставка в году

Реальная процентная ставка часто отличается от декларируемой и может уменьшаться, но чаще увеличивается:

  • Снижение ставки для зарплатных клиентов. Держатели зарплатных карт могут рассчитывать на снижение ставки на 1-3%.
  • Удорожание из-за отсутствия страхования (+ 0,5-1% за каждый вид страховки). Стоимость недвижимости со временем подвержена колебаниям. Банки страхуют риски, предоставляя ипотечные кредиты на длительный срок.
  • Удорожание за регистрацию объекта недвижимости до регистрации ипотеки + 1%. Банки несут риски, перечисляя деньги продавцу недвижимости, не имея документа о её регистрации.
  • Платежеспособность заемщика. Кредитная ставка может быть увеличена, если банк посчитает показатели платежеспособности заемщика недостаточно убедительными.
  • Количество предоставленных документов. Кроме обязательных документов для получения ипотечного займа, банк может потребовать дополнительные документы на своё усмотрение. Например, если кредит выдается без справки 2НДФЛ, его цена возрастает на 2-3%.

Как рассчитывается ипотека в сбербанке формула

Ипотека – дело не из простых. Для большинства граждан кредит по ипотеке является самым популярным способом приобретения жилья. Знать итоговую сумму займа – первый шаг на пути успешного сотрудничества.

Ипотечный кредит: из чего состоит и варианты погашения

Нужно понимать, что входит в конечную стоимость ипотеки. Она состоит из следующих элементов:

  • основная сумма долга;
  • страховые платежи;
  • проценты по займу.

Совокупность данных составных частей и представляет собой итоговую сумму. Основная сумма долга – это стоимость приобретаемого жилья. Иными словами, если цена жилой недвижимости равна 1 млн. рублей, то таким же будет и размер кредитования.

Расчет суммы платежей напрямую зависит от способа погашения. Существует два варианта: аннуитетный и дифференцированный.

Платежи по дифференцированной системе

Данный способ – наиболее привлекательный для заемщиков, но наименее выгодный для банков. Именно поэтому дифференцированная система применяется редко. Формула выглядит следующим образом:

ОП= СК/М, где ОП – размер основного платежа; СК – сумма кредита; М – количество месяцев.

Допустим, что заемщик взял в банке сумму 2 000 000 рублей на 60 месяцев. Ежемесячные платежи будут равны: 2 000 000/60 = 33 333 рублей.

Читайте также:  Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Платежи по аннуитету

Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке в данном случае? Для этого необходимо выполнить следующие действия тут более подробно рассмотрен вопрос:

  • из единицы отнять срок в месяцах. Это будет степенью;
  • в соответствующую степень возводится сумма единицы и размера процентной годовой ставки;
  • затем результат отнимается из единицы;
  • после этого ставка процента делится на полученную цифру;
  • итог умножается на сумму займа.

Формула расчета, если используются аннуитетные платежи, достаточно сложна, в связи с чем рекомендуется использовать ипотечные калькуляторы, доступные на сайтах банковских организаций, к примеру, Сбербанка тут.

Сбербанк: особенности расчета

Данная организация предлагает аннуитетную систему платежей. Существует следующая формула расчета ипотеки в сбербанке:

АП= СК *(i*(1+i)n/(1+i)n-1, где АП – платеж по аннуитету, СК – сумма кредита, i – процентная ставка в месяц и n – срок в месяцах.

Полезный Совет!

Приведем пример того, как рассчитать ипотечный кредит в Сбербанке. Допустим, что был взят кредит размером 2 млн. рублей на год. Процентная ставка в месяц = 1%. Подставляя данные в формулу, получаем: 2 000 000 * (0,01 * (1+0,01)12/(1+0,01)12 – 1 = 178 861 рублей.

Важно: если осуществляется досрочное погашение, то необходимо вычислить остаток долга. Полученная сумма подставляется вместо первоначальной задолженности.

Сбербанк имеет собственный ипотечный калькулятор, которые использует более сложные формулы. Все, что необходимо сделать заемщику, это подставить следующие данные в пустые поля тут и далее войти в нужный вам тип ипотеки:

  • срок;
  • первоначальный взнос;
  • процентная ставка;
  • стоимость недвижимости.

Калькулятор в одно мгновение выдаст желаемый результат. Сервис способен производить расчет ежемесячного платежа по многим схемам, в связи с чем повышается эффективность погашения кредита.

Некоторые нюансы

Чтобы проблем при сотрудничестве с банками не возникло, заемщику следует руководствоваться следующими простыми правилами:

  • расчет должен производиться в отечественной валюте;
  • хороший вариант – рассчитать график погашения. Однако его можно запросить и в самом банке, так как график является составной частью договора;
  • при вычислении следует также учитывать дополнительные расходы на оформление договора (так называемые транзакционные издержки);
  • формула также должна содержать особенности, которыми обладает заемщик: учет материнского капитала, различных льгот и так далее;
  • если размер ежемесячного платежа получится больше 40% от месячных доходов заемщика, то банк, вероятно, откажет в предоставлении ипотеки. Придется искать созаемщиков;
  • имеет смысл ознакомиться с условиями, которые предоставляет банк при заключении договора. Довольно часто организации выдают заемщику лишь процент от общей стоимости жилья. К примеру, если квартира стоит 4 миллиона, а банк предлагает сумма, равную 80% от цены недвижимости, то лицо получит лишь 3, 2 миллиона;
  • нет необходимости ждать, когда процентная ставка упадет. Цена недвижимости и процент – взаимозависимые факторы. Если падает один параметр, то увеличивается другой.

Перечисленные правила помогут в правильном расчете ипотечного кредита. Зная формулы, лицо может самостоятельно вычислить размер платежей. Однако не стоит пренебрегать ипотечным калькулятором, доступным, в частности, в Сбербанке.

Ипотечные условия крупнейших банков России

Банки согласны изменять процентную ставку по кредиту и прочие нюансы, в зависимости от размера начального платежа. Рассмотрим предложения по кредитному договору самых известных российских финансовых организаций.

  • Сбербанк. Между кредитором и заемщиком подписывается договор, по которому минимальный платеж равняется 20% от общей стоимости жилья. Эта цифра уменьшается на 5 % только для участников программы «Молодая семья». Процентная ставка напрямую зависит от размера первого взноса и составляет от12,5 до 13 %.
  • ВТБ24. Ипотечный кредит выдадут только тем, кто может оплатить 15% от общей стоимости. Но эта цифра может варьироваться в зависимости от региона. Срок выплат в данном банке может быть рассчитан до 30 лет. Также в ВТБ имеется особое предложение, при котором не придется собирать бумаги «Ипотека по 2 документам». Однако минимальный взнос при этом должен быть не менее половины от общей цены на квартиру.
  • Дельтабанк. Кредитование ипотеки осуществляется при условии минимального взноса в размере от 15%. Процентная ставка для данного предложения все о том же ипотечном кредитовании весьма выгодная – всего 12%. А если заемщик готов оплатить более 50% от общей стоимости самостоятельно, то для него предоставляется специальная ставка – 11,5 % годовых.
  • Россельхозбанк. Кредит по ипотеки в данной организации можно получить, имея 15% от общей суммы для первоначального взноса. Но эта ставка действительна лишь для жилья, приобретаемого на вторичном рынке. Для новостроек минимальный взнос должен быть не менее пятой части от цены на квартиру. А если заемщик приобретает элитную недвижимость, то он должен оплатить не менее трети от общей стоимости жилья. При любых ипотечных кредитах в этом банке платежи могут быть рассчитанына срок до 30 лет.