Какие предусмотрены налоги с продажи квартиры

После продажи недвижимости полученные доходы облагаются налоговой ставкой. Данная сумма может быть крупной, и продавец автоматически задумывается, как рассчитать налог с продажи долевой собственности и уменьшить его.

Подробный обзор

Самое распространенное заблуждение

Большинство тех, кто не сталкивается часто с тонкостями налогового законодательства, рассуждают примерно так: «Я купил новую квартиру за 4 миллиона и продал старую за 3 миллиона. Я потратил больше, чем получил. Значит, прибыли у меня нет и налог платить не надо».

Такое умозаключение ─ ошибка. Дело в том, что действующее налоговое законодательство разделяет операции по продаже жилой недвижимости и по ее покупке. Продажа одной квартиры ─ отдельно, покупка другой квартиры ─ отдельно. И по каждой сделке предусмотрен свой порядок расчета налога и применения налогового вычета.

То есть при покупке и при продаже квартиры с 2016 года подоходный налог (правильно его теперь называть НДФЛ) будет посчитан по-разному.

Есть только одно исключение из рассказанного выше ─ когда в течение года купили и продали одну и ту же квартиру. Тогда, действительно, имея документы по расходам на покупку, под налогообложение можно ставить разницу между продажной и покупной ценой.

Общие положения

Если владелец является собственником квартиры более трех или пяти лет, то о том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, он может не беспокоиться, однако, в противном случае придется платить налог при продаже в государственную казну размером 13% от общей суммы сделки (будет ли это полноценная продажа жилищной площади или только её части). Недавние поправки в законодательстве разделяют всех владельцев квартир на две большие категории:

  • те, кто получил право собственности до 1-го января 2017 года;
  • граждане, которые стали собственниками квартиры после вышеуказанной даты.

Разница заключается в сроке собственности, после которого владелец объекта недвижимости освобождается от оплаты налога. Если раньше от налогообложения освобождаюсь те, кто при продаже квартиры является собственником квартиры более 3 лет в собственности, то теперь этот срок был увеличен до пяти лет. Таким образом, длительность периода возросла с 36 до 60 месяцев. Стоит отметить, что срок владения начинает отсчитываться с момента вступления в действие права собственности.

Важно! Также налог при продаже квартиры в 2020 году не взимается, если стоимость квартиры не превышает 1 миллион российских рублей.

Пример. Андреев А.П. приобрел квартиру в мае 2013 года. В январе 2020 года он принял решение о продаже квартиры. Время владения указанным имуществом рассчитывается таким образом:

  • 1-й год: май 2013 по апрель 2020.
  • 2-й год: май 2014 по апрель 2016;
  • 3-й год: май 2016 по апрель 2017;
  • 4-й год: май 2017 – январь 2020 (продолжается).

В данном случае оплата подоходного налога с продажи квартиры не осуществляется, поскольку гражданин владел квартирой непрерывно более 3-х лет. Всего квартира принадлежала Андрееву А.П. 42 месяца, поэтому, согласно положениям Налогового кодекса РФ, лицо может продавать недвижимость без оплаты сбора.

Никаких исключений для определенных групп населения нет (для пенсионеров, инвалидов, получающих социальную пенсию, многодетных семей и т.д.). В то же время для граждан Российской Федерации, имеющих статус нерезидента в связи с пребыванием на ПМЖ в другой стране, выплачивается сбор по более высокой ставке – 30% вместо 13%. Кроме того, после совершения сделки этой категории лиц не разрешается пересекать границу в течение года.

Сократить сумму налога можно на 1 миллион рублей, воспользовавшись налоговым вычетом, либо же учесть сумму другой сделки купли-продажи, в рамках которой была приобретена квартира. При равной стоимости двух объектов недвижимости сумма налога уплачивается в минимальном размере.

Нужно ли платить налог с продажи долевой собственности?

Декларация подаётся на доходы, полученные при продаже автомобилей и недвижимого имущества, причём не зависимо от того, жилым или коммерческим является помещение.

Только размер налога будет отличаться, если коммерческая недвижимость принадлежала предпринимателю и использовалась для его деятельности. Тогда НДФЛ будет рассчитываться на основании не имущественного, а профессионального налогового вычета.

Как рассчитать сумму НДФЛ?

Для расчета суммы используется 2 метода:

  • Когда семья из 2 и более дольщиков продаёт недвижимость по 1 договору. В этом случае каждый из дольщиков обязуется оплатить налог, подав справку 3-НДФЛ. Размер суммы должен определяться пропорционально долевому имуществу каждого из участников сделки. Так, если продаётся частный дом за рублей, и доля одного собственника равна ¾, а второго – ¼, а так же он находится в собственности менее 3 лет, то формула расчёта будет выглядеть так.

Для первого участника: *3 (размер дохода) – *3 (размер вычета) = *13% = Это значит, что размер подоходного налога равен рублям. В случае второго участника применяется та же формула, только соразмерно его доле, т.е.: – = *13% = рублей.

  • Когда все участники сделки имеют равные доли недвижимой собственности сроком менее 3 лет. В данном случае вычет для каждого из дольщиков составляет не более рублей, а остальная сумма дохода облагается налогом в размере 13%.

Особенности уплаты налога

Существуют некоторые особенности уплаты налога:

  • вычет на имущество, являющееся в общей долевой собственности, определяется между всеми владельцами по договорённости;
  • сумма, превышающая размер вычета, облагается налогом;
  • как разъяснила ФНС, при продаже недвижимости в виде единого объекта, находящегося в собственности 2 и более человек меньше 3 лет, рублей вычета распределяется между ними в равных частях;
  • вычет предоставляется только в случае подачи соответствующей декларации (3-НДФЛ) с приложением доказательного пакета документов до конца отчётного периода;
  • при приобретении нового объекта недвижимости подают пакет документов, подтверждающих расходы, а в справке 3-НДФЛ указывают налоговый вычет в размере не рублей, а той суммы, которая была затрачена при сделке;
  • наследственное имущество облагается налогом на протяжении 3 лет нахождения в собственности, ненаследственное и приобретённое после – 5 лет;
  • расходы на ремонт, коммунальные платежи и прочие не влияют на размер суммы по уплате налога;
  • если в 3-НДФЛ умышленно занизить стоимость проданного имущества более, чем на 70%, ФНС начислит дополнительный налог;
  • при продаже недвижимости несколькими владельцами по отдельным договорам каждый имеет право на вычет в размере рублей, а не как в случае сделки по 1 договору;
  • нет отдельных льготных категорий граждан для налогообложения на доход с проданного имущества;
  • если при владении долей более 5 лет её размер изменился менее этого срока, полученные доходы от продажи этой недвижимости всё равно не подлежат налогообложению, поскольку он был собственником этого объекта более 5 лет;
  • если за 1 год было продано 2 квартиры, то по первый вычет составляет размер документально подтверждённых расходов, а второй – ;
  • проданный недостроенный дом, находящийся в собственности менее 3 лет, облагается налогом в размере не более , т.к. не является жилым, и относится к категории «иное имущество», а по правоотношениям до – рублей.

Как облагается налогом доход физлица от реализации доли в квартире

Резидентский статус физического лица, выступающего плательщиком НДФЛ, прямо влияет на сумму налоговых обязательств, подлежащих погашению. Как установлено пунктом 2 статьи 207 НК, резидентом РФ считается человек, пребывающий в РФ минимум 183 календарных дня на протяжении 12 месяцев, следующих друг за другом. Человек, который не соответствует этим требованиям, относится к нерезидентам РФ.

Примечательно, что доход, который облагается налогом по ставке 13%, при расчете базы для НДФЛ уменьшается на величину имущественного вычета, установленного нормами статьи 220 НК. Такое правило предписывается абзацем 1 пункта 3 статьи 210 НК.

Пунктом 4 статьи 210 НК подразумевается, что нерезиденты, применяющие ставку 30% при уплате НДФЛ с доходов от продажи жилья, удерживают данный налог с полученной выручки без применения имущественных вычетов.

Это значит, что при уплате налога с дохода от реализации доли квартиры резиденты имеют преимущества (если сравнивать с условиями для нерезидентов):

  • резиденты перечисляют подоходный налог по меньшей ставке (13%);
  • резиденты используют имущественные вычеты при расчете базы для НДФЛ.

База для подоходного налога при продаже гражданином определенной части квартиры вычисляется с учетом положений статей 217 и 217.1 НК. Данные нормы позволяют уменьшить или не платить НДФЛ с поступлений физлица от реализации жилья, если соблюдаются оговоренные требования.

Помимо резидентского статуса гражданина, реализовавшего собственную долю в конкретной квартире, на обязательства по перечислению НДФЛ влияют следующие условия:

  1. Срок обладания реализованным активом.
  2. Способ приобретения жилплощади в собственность продавца.
  3. Стоимость (цена) проданной доли жилого помещения.

Как срок обладания проданной долей квартиры влияет на уплату НДФЛ

Как правило, соответствующая дата указывается в официальной бумаге, удостоверяющей право собственности физлица на объект жилой недвижимости (свидетельство, ЕГРН‑выписка). Однако в отношении частей жилого помещения нужно учитывать некоторые нюансы.

Ещё нужно учитывать, что для части жилплощади, полученной по наследству, период владения исчисляется не от даты регистрации актива через Росреестр. Он считается от даты открытия данного наследства, соответствующей моменту смерти наследодателя (пункт 1 статьи 1114 ГК).

Когда можно не платить НДФЛ при продаже части квартиры

Через сколько лет можно продать квартиру без налога?

Реализация имущества является деятельностью по извлечению дохода и подлежит налогообложению согласно главе 23 Налогового кодекса России. Резиденты не обходятся без уплаты налога и за продажу недвижимости в России, и за продажу квартиры за границей. Лица, не являющиеся резидентами, платят только за доходы в пределах России.

Однако законодательство предусмотрело 2 механизма для снижения нагрузки на продавцов, а также для того, чтобы граждане не занимались перепродажей недвижимости в качестве бизнеса, не регистрируя ИП.

Первый механизм — установленное НК РФ освобождение. Так, в статьи указано, что выручка от продажи жилья и другой недвижимости не облагается при соблюдении некоторых условий. Условия освобождения перечислены в НК РФ. Здесь ключевую роль играет срок владения имуществом — сколько лет квартира находилась в собственности лица. До 2016 года действовали единые правила для всех:

  • если квартира подарена близким родственником или членом семьи, унаследована, получена от рентополучателя, приватизирована, то можно продать квартиру без налога за продажу независимо от срока владения;
  • во всех иных случаях налог уплачивается, если жилье было в собственности менее 3 лет;
  • налог не платится, если лицо владело объектом больше 3 лет.
Читайте также:  Возможно ли отключение коммунальных услуг за неуплату в 2021 году

Но 27 ноября 2014 года были внесены поправки в НК РФ федеральным законом № 382-ФЗ, по которым все объекты недвижимости, право собственности на которые возникли после 2016 года, освобождаются по новым правилам:

  • если квартира подарена близким родственником или членом семьи, унаследована, получена от рентополучателя, приватизирована, то уйти от налога при продаже квартиры можно только через 3 года;
  • во всех иных случаях налог уплачивается, если жилье было в собственности менее 5 лет;
  • налог не платится, если лицо владело объектом больше 5 лет.

Кто относится к близким родственникам и членам семьи — ст.2 и 14 Семейного кодекса России:

Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
  • супруг или супруга;
  • дети;
  • родители;
  • внуки;
  • бабушки, дедушки;
  • братья и сестры, в т.ч. неполнородные;
  • усыновленные и усыновители.

Важно!

Отсчет срока владения недвижимостью идет не от даты государственной регистрации права собственности в Росреестре, а от даты фактического перехода прав.

Разные даты перехода прав для целей налогообложения:

  • дата открытия наследства;
  • дата из договора приватизации, дарственной, ренты;
  • дата приобретения первой доли в объекте недвижимости — если объект приобретался по частям.

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

  • Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43
  • Нужно ли платить налог с продажи квартиры

    С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет — зависит от нескольких факторов:

    1. Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки.
    2. Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться.
    3. Цена, по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:
    • до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) — до 1 января 2016 года;
    • после 1 января 2016 года.

    Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.

    Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент — 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.

    Соответственно НДФЛ, подлежащий уплате, составит 70% от продажной или кадастровой стоимости.

    Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года, в котором продается недвижимость.

    В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.

    Если квартира менее 3 лет в собственности

    В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года. Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

    При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность — куплена, приватизирована, получена в наследство или др.

    Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав. Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

    Если в собственности менее 5 лет

    Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет.

    Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки. Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.

    Особенности уплаты взноса, если недвижимость в собственности менее (лет?

    1. Подоходный налог для резидентов РФ устанавливается 13%, для нерезидентов – 30% (больше деталей о налоге при купле-продаже жилья для нерезидентов можно узнать здесь).
    2. Чтобы граждане не уклонялись от уплаты налогов путем указания в договоре цены меньшей, чем в реальности, минимальная сумма, с которой считается налоговая база, была принята как 70% от кадастровой стоимости квартиры.

      Если цена в договоре больше этой стоимости, налог берется с нее.

    3. При продаже недвижимости, бывшей в собственности более минимального срока, ее владелец освобождается также и от необходимости заполнять налоговую декларацию.
    4. При совместном владении жильем налог при продаже делится пропорционально. Каждый из собственников заполняет свою декларацию.
    5. Региональные власти могут уменьшать минимальный срок владения квартирой, позволяющий не платить налог.

    Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

    Какой налог с продажи квартиры придется заплатить? А может  и не надо ни какого налога платить? И как отчитаться в налоговый орган.

    Такие вопросы задают почти все продавцы недвижимости. Разберемся подробно:

    Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2018 году

    Статья актуальна для 2018 года

    Если вы, продавец квартиры — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ).

    НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.

    НДФЛ оплачивается по ставке 13% от полученного дохода.

    Налоговым периодом по этому налогу является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течении 4-х месяцев после окончания налогового периода.

    Например декларацию по доходу за 2017 год необходимо подать до 30 апреля 2018 года.

    Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

    Но, при этом, ни кто кроме вас и вашего покупателя не знает, получили ли вы деньги по сделке или у вас в договоре прописана отсрочка платежа до следующего года, например.

    НО! Ваш покупатель возможно обратится в Налоговую службу за получением налогового вычета и в обязательном порядке предоставит туда документы, подтверждающие расходы на покупку:

    • Расписку от продавца в получении денег за продажу
    • Платежное поручение в банк о переводе на ваш счет

    То есть, так или иначе налоговый орган получит достоверные сведения о получении вами дохода.

    Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры

    Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

    Теперь разберемся, с какой суммы необходимо оплатить 13 % ? Конечно с суммы дохода!

    НО!

    Налоговым кодексом РФ предоставлен имущественный  налоговый вычет, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу ( сумму с которой удерживается налог) или совсем избежать выплаты налога.

    Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

    Какой налог с продажи квартиры  если вы ее купили, получили в дар или по наследству, приватизировали или получили по договору ренты  до года :

    • И продали по истечении трех лет владения —  налог платить не надо

    Налоговый кодекс РФ:

    • Если вы купили дороже,  и  продали не менее чем за 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
    • Если вы продали ровно за ту же сумму, что и купили и это  не менее чем  70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо

    Изменения в законе

    Какой налог с продажи квартиры если вы  ее купили, получили в дар или по наследству  после года :

    Читайте:   Занижение цены в договоре

    Когда налог с продажи жилого помещения надо платить

    • Если вы продаете квартиру, которую получили  до года бесплатно (дарение, приватизация) и владели ей менее 3-х лет. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу:  доход от продажи — 1 000 000.0 *13%. То есть, если ваш доход равен или менее 1 000 000.0 рублей — налогооблагаемая база и налога нет
    • Если вы продали квартиру, которой владели менее 3-х лет дороже, чем купили. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи минус расходы на покупку* 13%

    Сроки уплаты налога после продажи недвижимости

    Оплатить налог с продажи квартиры необходимо до 15 июля года следующего за годом получения дохода.

    Какой налог с продажи квартиры ?

    Налоговый кодекс РФ

    Имущественный налоговый вычет

    Статья 220

    Какой налог с продажи квартиры ?

    Налоговый кодекс РФ

    Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

    Всегда рада разъяснить

    Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

    Документы для уплаты налога с продажи

    Для отчета перед налоговой вам необходимо заполнять и подавать налоговую декларацию. Дополнительно к ней прикладываются документы, подтверждающие факт совершения финансовой операции. В случае с продажей квартиры это будет договор купли-продажи.

    Если вы хотите также оформить налоговый вычет или уменьшить облагаемую сумму за счет понесенных расходов, то дополнительно придется собирать некоторые бумаги. Поэтому обязательно нужно хранить все чеки и банковские квитанции, которые вы получали при оплате услуг, потребовавшихся для оформления продажи квартиры.

    Что касается налогового вычета, то нужно помнить, что для его получения нужно соответствовать ряду критериев. Не забудьте вначале проверить, можете ли вы претендовать на получение этой льготы.

    Налог на имущество

    Если у вас в собственности есть недвижимость, нужно платить налог на имущество.

    Рассмотрим жилую недвижимость — квартиру, комнату, жилой дом. Сумма налога зависит от процента налоговой ставки. Расчет берется от кадастровой стоимости, а не от стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

    Региональные власти могут устанавливать свои налоговые ставки, но не превышающие базовые больше чем в 3 раза.

    Например, в Санкт-Петербурге на жилую недвижимость прогрессивная шкала ставок в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости выглядит так:

    Квартиры с кадастровой стоимостью:

    • до 7 млн – 0,1%;
    • от 7 до 20 млн — 0,15%;
    • 20−300 млн — 0,2%;
    • свыше 300 млн – 2%.

    В качестве бонуса, существует вычет кадастровой стоимости при расчете налога на имущество:

    • для жилых домов – 50 кв.м.;
    • квартир – 20 кв.м.;
    • комнат – 10 кв.м.

    Пример №1:

    Пример №2: