Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Участники долевого строительства нередко сталкиваются с нарушениями со стороны компании, возводящей жилое здание. Взыскание неустойки с застройщика регулируется Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Нередко дольщикам требуются услуги юриста, чтобы получить полную компенсацию причиненного ущерба.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика в году

Взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

ДДУ (договор долевого участия) должен включать в себя пункты об обязанностях исполнителя (застройщика) и покупателя новостройки, а также о точных сроках, в течение которых обязательство должно быть исполнено. Если указанные сроки нарушаются, для застройщика наступает ответственность – он должен будет выплатить неустойку. В данной статье мы расскажем, как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика во внесудебном и судебном порядке.

Причины и методы взыскания неустойки

Согласно действующему законодательству ДДУ – это соглашение, которое заключает между собой подрядчик (строительная компания) и заказчик. В документе указано, что каждая сторона имеет обязательства и обязанности. В нем предусмотрена ответственность сторон за нарушение сторонами своих обязательств по отношению друг к другу. В большинстве случаев инвесторы рассчитывают на неукоснительное выполнение застройщиками условий договора участия и своевременной сдачи дома. На практике сроки часто затягиваются, а застройщики ссылаются на возникновение непредвиденных обстоятельств. На практике такие ситуации периодически имеют место быть. В связи с этим действующим законодательством предусмотрено право инвестора взыскать неустойку с застройщика.

Несоблюдение срока передачи объекта является не единственной причиной подачи заявления об истребовании выплат по ДДУ.

Другие причины обращения в суд:

Причины и методы взыскания неустойки
  • Противозаконное финансирование строительства.
  • Аннулирование соглашения по инициативе одной из сторон, либо судом.
  • Несоблюдение задокументированных условий: использование строительных и отделочных материалов низкого качества, прекращение поручительства, и другие ситуации, прописанные в законодательстве.

Прежде, чем инвестор обратится в судебную инстанцию, следует направить подрядчику письменно оформленную претензию. В ней предлагается оплатить пеню за нарушение определенных пунктов договора. Чаще всего получатель претензии оставляет ее без внимания. Факт попытки досудебного решения конфликтна будет учтен при вынесении решения.

Пример претензии застройщику

Генеральному директоруООО «НашаСтройка»Авророву Константину Михайловичуюр. и почт. адрес: 236050, г. Калининград,пр-т Московский, 30, оф. 812от участника долевого строительствапо договору от г.Пургановой Вероники Алексеевны,адрес: 238120, Калининградская область,г. Озерск, ул. Морская, 94 – 75

Претензия застройщику по договору участия в долевом строительстве

В соответствии с заключенным 30 марта 2016 г. договором участия в долевом строительстве № А-45 между ООО «НашаСтройка» и мной, Пургановой Вероникой Александровной, 25 апреля 1980 г.р., Ваша организация взяла на себя обязательства:

после постройки многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Озерск, пересечение улиц Комсомольская и Р. Вайгнера, сдать его в эксплуатацию и в срок не позднее 31 января 2017 г. передать в собственность участника долевого строительства Пургановой В.А. квартиру № 49, общей площадью 55 кв.м.

Договор заключен в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от г., зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 02 апреля 2016 г., запись № 12/126-687658/16.

В соответствии с п. 2.1 вышеуказанного Договора Застройщик обязуется передать квартиру в срок не позднее 31 января 2017 г. Согласно п. 2.2. Договора при нарушении Застройщиком сроков передачи квартиры участнику долевого строительства к такому участнику переходит право требования на передачу объекта договора.

В нарушение условий п. 2.1. Договора, Ваша организация свою обязанность сдать дом в эксплуатацию к г. не выполнила, предложение заключить дополнительное соглашение в связи с невозможностью исполнения обязательства в соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ не направила.

Квартира передана мне в собственность только 30 марта 2017 г.

Период просрочки составляет 58 дней.

Читайте также:  Покупка квартиры с обременением по ипотеке

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ и требований Закона о защите прав потребителя при нарушении срока передачи объекта долевого строительства Застройщик обязан выплатить участнику – физическому лицу неустойку от цены договора в двойном размере, определяемом исходя из 1/300 ставки рефинансирования на каждый день просрочки. В соответствии с информацией Банка России ключевая ставки и ставки рефинансирования с г. составляют 10 %.

Таким образом, расчет неустойки выглядит следующим образом:

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 330 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона от г. № 214-ФЗ, требую в течение 10 дней с даты получения настоящей претензии погасить возникшую задолженность. Денежные средства прошу перечислить на мой расчетный счет (реквизиты прилагаются). В противном случае буду вынуждена обратиться в суд с исковым заявлением о защите прав потребителя, в т.ч. с требованиями о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за отказ удовлетворить претензии потребителя в добровольном порядке, а также взысканием судебных расходов на оплату услуг представителя.

Приложение:

  1. Реквизиты расчетного счета

г. В.А. Пурганова

В чем заключается помощь юриста по взысканию неустойки?

Комплекс услуг адвоката по взысканию неустойки по ДДУ может включать в себя самые разные действия:

Бесплатная консультация. Наши юристы в ходе консультационной работы не только разъясняют дольщикам их права и нюансы законодательства, но и получают от них необходимую для дальнейшей работы информацию. На ее основе проводится анализ финансовой устойчивости строительной компании, на основании которых может быть дана рекомендация о включении обратившегося в реестр обманутых дольщиков. Также на этом этапе мы составим список документов, которые потребуются нам для работы, и определим сумму неустойки.

Заключение договора на оказание юридических услуг. С каждым клиентом мы заключаем индивидуальный договор, устанавливающий объем и характер наших взаимоотношений.

  • Составление претензии, направление ее в строительную компанию.
  • Проведение переговоров на досудебном этапе.
  • Подготовка и направление искового заявления в суд.
  • Работа с возражениями застройщика.
  • Корректировка размера неустойки пропорционально длительности нарушения условий ДДУ.
  • Активное участие в судебных заседаниях, полноценное представление интересов клиента, обжалование неудовлетворительных решений в судах различных инстанций.
  • Контроль исполнения ответчиком судебного решения.

Важно: чтобы минимизировать вероятность затягивания разбирательства, мы самостоятельно доставляем все повестки застройщику. Кроме того, наши юристы обладают полномочиями получать от лица клиента судебные решения, исполнительные листы, направлять их в банк, в котором открыт счет строительной компании.

Размер неустойки

В ст. 6 Закона № 214-ФЗ оговаривается размер неустойки.

За каждый день просрочки он составляет:

  • 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ для юридических лиц;
  • 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ для граждан.

В договоре может быть прописан другой размер штрафа, но он не должен быть ниже прописанного в законодательстве.

Чтобы рассчитать пеню, необходимо учитывать следующие данные:

  • стоимость договора;
  • дату сдачи объекта по договору;
  • время передачи (подписание акта) недвижимости собственнику.

Точную сумму поможет рассчитать калькулятор, представленный ниже:

Внесудебный порядок

Прежде чем подать иск в суд, нужно пройти внесудебный порядок разрешения возникшей ситуации. Его соблюдение важно по двум причинам:

  • в некоторых случаях позволит избежать судебного разбирательства и сэкономит время;
  • докажет суду, если без подачи иска не обошлось, что были предприняты все попытки решить дело миром.

Если застройщик оценит перспективу судебного разбирательства и посчитает ее для себя неблагоприятной, то вполне возможно, что предпочтет урегулировать вопрос с недовольным дольщиком путем переговоров и покрытием неустойки без суда.

Можно ли взыскать во внесудебном порядке

Внесудебный порядок

Взыскать неустойку с застройщика, минуя обращение в суд, возможно только в том случае, когда он признает требования, изложенные в претензии и согласится не только с произведенным расчетом суммы выплаты, но и добровольно сделать возмещение. Необходимо помнить, что устные договоренности в этом случае неуместны. Все документы составляются только письменно. Документы должны содержать даты, предмет соглашения, выводы к которым пришли стороны, печати, подписи сторон.

Касается это и претензии. Ее вручают под роспись, оставляя второй экземпляр себе. Также можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении либо без него. Документы можно отправить заказным письмом с уведомлением, дата передачи письма послужит точкой отсчета срока досудебного урегулирования.

Внимание! В первом случае у дольщика будет возможность знать дату, когда его претензию вручат недобросовестному застройщику. Это важно для подсчета срока ответа и возможной подготовки материалов в суд.

Ответить на претензию застройщик должен, как правило, в течение 10 суток со дня ее получения.

Как определить размер неустойки по ДДУ

Основным моментом при составлении претензии, а в дальнейшем — искового заявления в суд, является правильный расчет неустойки. Согласно ФЗ № 214, она рассчитывается так: в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Читайте также:  Благоприятные дни для регистрации брака в апреле 2021

Рассмотрим на примере.

Внимание! Расчет производится до даты подписания акта приемки недвижимости либо высчитывается на день составления документа, если объект вообще не передан.

Внесудебный порядок

Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Процесс взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве состоит из следующих ступеней.

Последовательность действий Суть
Подготовка необходимых материалов Собрать все имеющиеся документы по ДДУ
Подсчет размера неустойки Для этого рассчитать период просрочки в днях и вычислить сумму
Составление претензии Написать претензию с указанием суммы неустойки, ссылаясь на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»
Направление претензии Доставить претензию застройщику можно лично под роспись или отправив заказным письмом (желательно с обратным уведомлением)
Ждем ответ При получении утвердительного ответа застройщика согласовываем процесс получения положенной неустойки. Если получен отказ или ответа вообще нет — готовим иск в суд

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.

Как составить и подать претензию к застройщику

Рекомендуем составлять текст претензии по тексту будущего искового заявления, поскольку именно так будут освещены все основные моменты, к которым относятся:

Скачать образец досудебной претензии застройщику бесплатно в формате word

  • Реквизиты договора, по которому будет взыскиваться неустойка. Его предмет, стороны, неисполненные обязательства;
  • Сумма, подлежащая выплате с расчетом неустойки;
  • Сроки исполнения обязательства (разумный срок в силу ГК РФ – 7 календарных дней);
  • Ссылки на нормы права (не обязательно);
  • Подпись лица, составившего претензию, подтверждение полномочий представителя гражданина;
  • Контакты: номер телефона для связи.

В тексте претензии укажите требование о передаче вам жилого помещения и возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства в определенном размере, согласно представленному расчету.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком требований, указанных в настоящей претензии в сроки, инвестор оставляет за собой право обращения в судебные органы за защитой и восстановлением нарушенных прав и законных интересов и принудительным взысканием задолженности.

Банковские реквизиты, по которым застройщик сможет перечислить заявленные в претензии денежные средства, должны быть обязательно указаны в тексте.

Претензия направляется по юридическому адресу застройщика, который должен быть актуальным. Для этого по ИНН или ОГРН проверьте адрес на сайте ФНС России.

Еще одним способом направления претензии является ее личная подача или курьером. Однако в таком случае сделайте копию претензии, на которой попросите представителя застройщика или директора юридического лица поставить отметку в получении данной претензии (дату, должность, подпись и расшифровку, печать), лучше всего с приложением доверенности на представителя.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Иск на неустойку на застройщика

Для того чтобы увеличить шансы на удовлетворение исковых требований дольщика при написании иска следует придерживаться следующих советов:

  • Внимательно заполнять все реквизиты в исковом требовании: наименование судебной инстанции, ее адрес, полные сведения о сторонах процесса (ФИО, адрес, номер телефона, наименование строительной организации, ее адресные данные).
  • В «теле» иска потребуется изложить суть проблемы, фактические действия либо их отсутствие со стороны ответчика, которые нарушили пункты договора, обозначить любые нарушения заключенного соглашения либо действующего законодательства.
  • Ниже следует в мельчайших подробностях изложить требования истца о взыскании неустойки, морального ущерба и прочих компенсаций с детализированными расчетами.
  • Далее потребуется сделать список приложенной к исковому требованию документации.
  • Завершается документ обозначением даты и подписью заявителя.

Что требовать в иске

Иск на неустойку на застройщика

При нарушении застройщиком договорных обязательств дольщик вправе потребовать в исковом обращении, как неустойки, так и расторжения договора. Также возможно изложить в иске 2 этих требования. По действующему законодательству взыскание неустойки и расторжение договора возможно в случаях:

  • Если застройщик нарушил сроки сдачи объекта. Через 2 месяца после даты, обозначенной в договоре, можно предъявлять требование на расторжение соглашения.
  • Если жилье было сдано, но оно не пригодно для эксплуатации либо при строительстве были использованы некачественные материалы, ухудшающие условия проживания. Здесь имеется в виду несоответствие объекта проекту, требованиям законодательных нормативов (СанПин, СНиП, градостроительный регламент и прочее).
  • Замедление либо полное прекращение стройки объекта, которое повлечет нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Образец искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ

Если отсутствует возможность воспользоваться услугами юриста для написания искового требования по ДДУ, то можно составить документ самостоятельно. Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ в суд образцы можно увидеть на официальном сайте.

Если дольщик намерен взыскать со строительной фирмы неустойку и моральный вред, то необходим иск в суд на застройщика за просрочку. Иск в суд на застройщика за просрочку образец можно посмотреть на рис. 4 и рис. 5.

Иск на неустойку на застройщика

Образец иска по ДДУ

Последний лист иска

Если помимо взыскания денежных средств требуется расторжение договора и возврат денег, то изучить следует нижеприведенный вариант иска.

Иск на неустойку на застройщика

Иск о расторжении ДДУ и выплате компенсации

Последние листы иска.

Для того чтобы суд встал на сторону заявителя требуется не только грамотно составить иск, но и подкрепить его необходимой документацией:

Иск на неустойку на застройщика
  • копией ДДУ со всеми приложениями,
  • копиями квитанций и прочих документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств по договору,
  • претензионное письмо с отметкой о получении адресатом,
  • свидетельства, доказывающие понесенные дольщиком расходы в связи с нарушением сроков,
  • прочая документация с копиями для ответчика.

Судебная практика по взысканию неустойки по ДДУ в Санкт-Петербурге

Защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге осуществляется, в том числе и в судебном порядке. Расскажем о некоторых интересных прецедентах в вопросах взыскания неустойки с застройщика.

Пример 1. Неустойка взыскана в пользу дольщика.

Суд удовлетворил требования дольщика о взыскании неустойки за просрочку в передаче квартиры, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов. Но снизил заявленные дольщиком к взысканию суммы почти в два раза. Судом было учтено то обстоятельство, что истец получила права на квартиру (по соглашению о замене стороны) буквально за неделю до срока передачи квартиры. Кроме того, истец не уведомил застройщика о том, что данное соглашение прошло государственную регистрацию, и не направил в строительную фирму экземпляр данного документа, хотя об этом была договоренность (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 мая 2016 г. N 33-10207).

Пример 2. Во взыскании неустойки отказали.

Суд отказал в удовлетворении требований покупателя о взыскании неустойки по 214-ФЗ, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры. Данное решение было обосновано тем, что указанный договор был заключен с инвестором строительства, а не с застройщиком. Кроме того, квартира была передана истцу задолго до оговоренной в договоре даты передачи.

Вместе с тем, ответчик в добровольном порядке не захотел заключать основной договор – договор купли-продажи квартиры. А на его основании истец должен был зарегистрировать право собственности на квартиру. Но суд указал лишь на то, что квартира была фактически передана истцу по акту приема-передачи в срок, установленный договором, а, значит, оснований для взыскания неустойки нет (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12 июля 2016 г. N 33-12520/2016).

Защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге является одним из приоритетных направлений в деятельности нашей компании.

Юристы по договорам долевого участия помогут отстоять ваши интересы в спорах с застройщиками, в том числе и по вопросам взыскания неустойки. Вы можете рассчитывать на помощь наших специалистов на каждом этапе решения проблемы со строительной фирмой:

  • получение подробной консультации по вопросам, связанным с долевым участием в строительстве;
  • представительство интересов при общении с сотрудниками застройщика;
  • подготовка претензий, других документов, необходимых для обращения в строительную организацию;
  • составление документов для судебной инстанции и представление ваших интересов в суде;
  • участие на этапе исполнительного производства.

Полезные статьи:

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Включение в реестр требований о передаче жилых помещений при банкротстве застройщика

Судебные споры по договору долевого участия в строительстве

Банкротство застройщика и ипотека на квартиру: какие последствия для дольщика