Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Собрались продать квартиру с неоформленной перепланировкой, но у вас нет времени, денег или желания на согласование переустройств, что делать?

Самостоятельная подготовка договора купли-продажи квартиры

Подготовить всю необходимую документацию можно с помощью сайта , где имеются полностью подготовленные к заполнению образцы договоров купли-продажи (ДКП) на все случаи жизни:

  • обычный ДКП между физическими лицами;

  • договор купли-продажи с задатком;

  • ДКП по ипотеке;

  • договор по доверенности;

  • договор с использованием материнского капитала.

Остается только выбрать нужную форму, внести в неё требуемые данные о предмете и участниках сделки, после чего распечатать в трех экземплярах и вместе с пакетом других необходимых для заключения ДКП документах отправить на оформление в Рос реестр или в МФЦ. Пошлина за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости (квартиру) в этом случае составит 2000 рублей.

Как продать квартиру со сделанной перепланировкой

Есть два варианта

  1.  узаконить самоволку до продажи,

  2.  продать все как оно есть ни чего не узаконивая.

Узакониваем самовольную перепланировку перед продажей

Если у вас есть время, деньги, желание и покупатель готов вас ждать , согласовать самоволку можно и после того как проведены строительно-ремонтные работы.

Как продать квартиру со сделанной перепланировкой

Порядок действий при согласовании самовольной перепланировки:

  • Обращаетесь в ЖРЭО, Администрацию района, чтобы убедиться, что выполненная перепланировка не нарушает строительных норм;
  • Заказываете в агентстве по гос. регистрации (БТИ) ведомость технических характеристик;
  • Получаете техническое заключение, оно подтверждает законность того что вы сделали. Изготавливается проектной организацией, имеющей соответствующие разрешения на выполнение данных работ;
  • Оплачиваете штраф за самовольную перепланировку;
  • Получаете разрешение Администрации района на утверждение самовольной перепланировки;
  • Заказываете новый тех. паспорт.

В зависимости от сложности и вашей квалификации на утверждение перепланировки вам потребуется от 2 до 6 месяцев.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Что делать, если перепланировка сделана, но времени и денег на узаконивание нет, можно ли продать такую квартиру?

Да, продать можно. Обязательное условие – о выполненной перепланировке не должно быть информации в Агентстве по государственной регистрации. Это возможно так как на момент продажи никто обследовать вашу квартиру, на предмет соответствия планировки не будет. Да, какую то группу покупателей вы потеряете. Есть люди для которых малейшие отклонения в документах неприемлемы, но есть и те кто согласится.

Важно! Для продавца квартиры особенно важно чтобы в предварительном договоре и в акте приема-передачи квартиры было отражено, что квартира продается с несогласованной перепланировкой и это несоответствие техническому паспорту устраивает покупателя. Если это не сделать или документы будут оформлены не верно, покупатель получит возможность в дальнейшем заявить о недостатках в приобретенной квартире и потребовать от продавца на основании статьи 528 ГК РБ (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества) потребовать на выбор:

  • Соразмерно уменьшить цену покупки квартиры;
  • Обязать продавца, за свой счет устранить недостатки;
  • Компенсировать собственные затраты на устранение недостатков;
  • Если расходы на устранение велики, возможно вести речь о расторжении договора купли-продажи и возврате денег.

Даже на этапе получения задатка у продавца могут возникнуть проблемы. Если задаток получен, а продавец не уведомлен в письменной форме, покупатель может требовать возврат задатка и выплату компенсации. По факту же возможно, что покупатель просто нашел более интересный вариант квартиры.

Не так давно выходила статья на Онлайнере, в которой рассказано, как покупатель после покупки дома, с определенными изъянами, о которых он знал, потребовал через суд от продавца значительную компенсацию и суд присудил ее выплатить.

Как продать квартиру со сделанной перепланировкой

В такой ситуации я настоятельно рекомендую продавцам обращаться в агентства недвижимости, дабы не потерять значительную сумму из-за недобросовестного покупателя или собственного незнания.

Читайте также:  Аренда квартиры – как защититься от мошенников. Подробная инструкция

Хотите продать квартиру в Минске или пригороде обращайтесь!

Риэлтер Минска Виталий Сурма

Почему это важно

Перепланировка контролируется надзорными органами. Ситуация сейчас такова, что люди, пытаясь сэкономить на стройматериалах и оплате услуг профессиональных строительных компаний, прибегают к помощи низко квалифицированных кадров. Отсутствие должного образования может нанести серьёзный ущерб имуществу. Многоэтажные дома строятся с учётом нагрузок, которые могут возникнуть в ходе эксплуатации и не правильный расчёт в сносе стены, может нарушить целостность конструкции и привести к обрушению части дома.

Специалисты проводят такие работы, учитывая все возможные риски, варианты давления на стены, и усиливают их должным образом. Красивая арка на входе в кухню, может стоить жизни целого подъезда или дома. Поэтому перед перепланировкой нужно получить все необходимые разрешения и избежать незаконной стройки.

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения.

Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике квартиры или нежилого помещения.

Отменили СаНПиН , который запрещал вход в санузел делать из кухни или комнаты. Теперь это осуществимо.

Также снизили штраф для юридических лиц с 300-350 000 р. до 40-50 000 р. в случае производства ремонтных работ без получения предварительного согласования согласно пункту 2 ст. КоАП РФ.

Больше ничего не изменилось.

Какая перепланировка квартиры не требует согласования?

Перепланировки, проводимые в квартире, делят на четыре категории:

  1. Необходимо согласование.
  2. Не требует согласования проекта.
  3. Запрещенные перепланировки.
  4. Требует не только согласования проекта, но и согласия собственников (обустройство лестничных площадок, фасадных территорий).

Такое деление предложило Мосжилинспекция, остальным регионам РФ, предложено ориентироваться на эти группы. Первую и вторую группу рассмотрим более детально.

К первой группе относятся следующие виды работ:

  • Переустановка радиаторов;
  • Установка кондиционера;
  • Перенос кухни (расширение);
  • Переустановка окна с изменением рамы;
  • Проведение работ по остекленению лоджий;
  • Проведение работ, связанных с устройством дополнительных проемов, не касающихся несущих конструкций;
  • Демонтаж шкафов (стенных);
  • Изменение перегородок, которые не являются несущими конструкциями и не отделяют «мокрые» территории;
  • Монтаж санитарно–технического оборудования в пределах существующей комнаты.

Обратите внимание!!! Последний пункт имеет отношение только к жилым помещениям, в остальных случаях, этот вид работ требует согласования проекта.

Ко второй группе относятся следующие виды работ:

  • Демонтаж существующих инженерных сетей, которые требуют дополнительных энергозатрат;
  • Демонтаж перегородок, которые являются несущими;
  • Установка перегородок в жилых помещениях с деревянными перекрытиями;
  • Замена электрических плит на газовые и их перенос на другое место;
  • Установка вертикальных лестниц;
  • Монтаж проемов в стенах, которые относятся к несущим конструкциям;
  • Демонтаж и перенос туалетов и ванных комнат.

Как продать квартиру быстро и выгодно?

Какие документы необходимы для продажи квартиры? Узнайте здесь

Что нужно сделать

Привести все бумаги в соответствие с законодательными требованиями можно прежнему собственнику еще до оформления сделки о купле продаже. Также это может выполнить и новый владелец, после того как купит квадратные метры. Конечно, на выполнение такого мероприятия потребуется немало времени.

Что нужно сделать

Правила согласования ранее произведенных работ по изменению квартиры не очень отличаются от общего порядка по согласованию планируемых к выполнению работ.

Что нужно сделать

Чтобы узаконить изменившуюся жилплощадь, потребуется собрать некоторые документы. Их полный перечень регламентирован ЖК РФ. Сюда относят:

Что нужно сделать
  • заявление; 
  • всю документация на жилище; 
  • план всех комнат в квартире; 
  • согласие от всех проживающих с заявителем в квартире членов семьи; 
  • технический паспорт; 
  • справку от органов надзора о возможности проведения подобной перепланировки в данном доме.
Что нужно сделать

После сбора бумаг потребуется направиться в инспекцию, занимающуюся жилищными вопросами. Сотрудник данной инстанции проводит осмотр, после чего утверждает, что технический план помещения является отличным от того, каким дом является в результате выполненных работ. Проведенные изменения либо согласовываются, либо заявитель получает отказ. Последний же должен иметь четко обозначенные аргументы.

Что нужно сделать

Конечный результат обычно зависит от проведенной в доме перепроектировки. Если проект имеет сложный характер, то к разработке в этом случае приглашаются специалисты и этот вопрос затрагивает посещение различных инспекций.

Что нужно сделать

Перепланировка квартиры при ее продаже имеет свои нюансы и тонкости. Когда постройка продается за наличные средства, то для продавца таким образом исключаются все риски. Покупатель же сразу получает в собственность недвижимость, а кроме этого, вся дальнейшая ответственность по легализации переоборудований в помещении также ложится на него.

Что нужно сделать

Жилье же, купленное в ипотеку, считается уже обременением. Банком будет одобрен кредит лишь после того, как его службой будет произведена проверка легальности всего плана. Кредит, конечно, может быть выдан, только если в указанный промежуток времени пройдет официальное оформление.

Что нужно сделать

Самым лучшим решением такой проблемы для обоих фигурантов сделки будут считаться проведенные мероприятия по оформлению перепланировки на законных основаниях. Тогда ни одна из сторон не будет подвергать себя тем или иным рискам.

Что нужно сделать

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

  • может ли он узаконить изменения;
  • какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

Поскольку большая часть покупателей жилья используют привлеченные средства банка, быстро реализовать квартиру не получится. Единственный плюс в такой сделке для Продавца — уверенность в том, что Покупатель знал о проблеме и не сможет уличить его в обмане.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

  • менять форму тамбура;
  • устанавливать перегородки;
  • заделывать дверные проемы в несущей стене;
  • переставлять сантехнику;
  • застеклять лоджии и балконы.
Читайте также:  Cубсидии ветеранам боевых действий на покупку жилья

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

Перепланировка позволяет сделать проходные комнаты непроходными, зонировать пространство, увеличить кухню или оформить квартиру в виде студии. Однако переделать жилье под свои потребности непросто: следует соблюсти ряд требований о доведении квартиры до требований САНПИН, норм безопасности

Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой следует под руководством опытного юриста сайта , не стесняясь задавать вопросы: чем грозит покупка жилья с неузаконенной перепланировкой? Куда обратиться для согласования изменений? Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
  3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Написано статей

610

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

Если собственник игнорирует предписания, его вызывают на судебный процесс. Согласно ст. 29 ЖК РФ последствия для собственника могут быть весьма плачевны. Жилье будет выставлено на публичные торги. Вырученная сумма частично тратится на устранение изменений, оставшаяся часть средств — выдается на руки собственнику.

Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.

На что обращать внимание при выборе жилья?

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.
На что обращать внимание при выборе жилья?

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.