Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

Как оформить долю в квартире на ребенка

Ныне действующее семейное законодательство большинства стран, в том числе и РФ, возлагает обязательство на родителей содержать своих детей, как несовершеннолетних, так и нетрудоспособных совершеннолетних. В свою очередь обязанностей для несовершеннолетних детей СК РФ как таковых не предусматривает. Их существование лишь предполагается в виде контр обязанностей родителей, чего нельзя сказать о совершеннолетних детях. Обязанности совершеннолетних детей по содержанию родителей четко сформулированы и отражены в 87 статье СК РФ.

Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?

В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.

Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата. Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем. Но сделать это – ваша обязанность.

Функцией надзора в этом вопросе наделен орган опеки и попечительства (ООП). Все законные операции с недвижимостью, где несовершеннолетние выступают собственниками или жильцами следует начинать с этого подразделения отдела образования. Подробнее об этом ниже.

Юные собственники

‘РБК Недвижимость’ рассказывает о тонкостях регистрации недвижимости для несовершеннолетних и возможностях их продажи

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Дети могут быть владельцами недвижимости независимо от возраста. Регистрация квартиры для ребенка дает ему гарантию того, что у него будет собственная квартира, когда он достигнет совершеннолетия, и что никакие семейные обстоятельства не ущемлят его прав.

Однако часто возникает необходимость в продаже или обмене имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, и такие сделки имеют множество особенностей. Какие права ребенок и его родители имеют в распоряжении жилья — в карточках ‘RBK Real Estate’

Регистрация При оформлении ребенка владельцем имущества

Наиболее распространенной причиной для оформления имущества на несовершеннолетнего ребенка является желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не могут разделить в случае развода. В этом случае квартира не рассматривается как совместно нажитое имущество супругов. Регистрация квартиры на ребенка также происходит, когда она передается ему или передается ему по завещанию.

Есть случаи, когда взрослые выдают квартиру для ребенка, чтобы защитить его имущество от требований кредиторов, перед которыми родители имеют непогашенные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своим имуществом

Нет, несовершеннолетние дети не могут распоряжаться своим имуществом. Те, кто еще не достиг 14-летнего возраста, вообще не участвуют в сделках — от их имени действуют родители (или усыновители, или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут участвовать в сделках с жильем, но только с письменного разрешения родителей (или усыновителей, опекунов).

В обоих случаях сделки, связанные с размещением ребенка, могут осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства.

В этом случае несовершеннолетний с 16 лет может получить право распоряжаться недвижимым имуществом самостоятельно, если он признан органами опеки и попечительства или судом обладающим полной дееспособностью (например, если он работает, женат и т.д.). Родительские права

Родительские права Могут ли родители распоряжаться имуществом ребенка

Квартира, закрепленная за ребенком, является исключительно его собственностью, родители не имеют права на собственность. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не имеют права продавать, обменивать или отдавать принадлежащее им имущество по собственному усмотрению.

Они не могут сдавать в аренду, отдавать или закладывать, делить или делить на доли собственность ребенка.

Все требует согласия органов опеки и попечительства — без этого согласия никакие сделки, приводящие к уменьшению имущества ребенка, невозможны.

Продажа В этом случае органы опеки и попечительства дают свое согласие

Органы опеки и попечительства одобряют сделки с недвижимостью, принадлежащей детям, только в том случае, если она приносит им прибыль — владельцу ребенка должна быть предоставлена альтернативная квартира такой же или большей площади. Родители или представители ребенка должны доказать не только то, что ребенок не останется без дома, но и то, что условия его жизни не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, предоставленной несовершеннолетнему, может быть получено в случае смены места жительства и в исключительных обстоятельствах, затрагивающих интересы ребенка (например, оплата лечения). Однако решение по этому вопросу также должны принимать органы опеки и попечительства.

Читайте также:  Возможна ли приватизация без согласия прописанных

Альтернатива Альтернатива , которую учитывают органы опеки и попечительства

Место жительства, которое учитывают также органы опеки и попечительства, и они не могут дать разрешение, если ребенку предлагается квартира в регионах вместо московской.

Опекунские органы также обращают внимание на цену квартиры. Если цена предложенной ребенку квартиры ниже, чем стоимость принадлежащего ему имущества, родители могут потребовать перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — он получит доступ к ней по достижении им возраста.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут купить квартиру у ребенка.

Паи Как продать, если ребёнок владеет частью квартиры

Если ребёнок владеет частью квартиры, она также может быть продана только с разрешения органов опеки и попечительства. Они могут дать свое согласие, если несовершеннолетний владеет долей в другой квартире, но эта доля не должна быть меньше и не дешевле, чем доля в квартире, подлежащей продаже.

Мария Мягкова

Продажа доли несовершеннолетнего: где и как оформить сделку?

  1. Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
  2. Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
  3. Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
  4. Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

  • родители должны получить согласие районного отдела опеки;
  • оба родителя должны дать согласие на сделку;
  • покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Гражданский кодексом РФ;
  • Жилищный кодексом РФ;
  • закон об опеке № 48 от 2008 года;
  • закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

Закон предусматривает следующие варианты:

  • лично написать документ в районном отделе опеки;
  • составить согласие в нотариальной конторе;
  • составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

  • денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
  • родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
  • ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Ндфл с продажи квартиры доли ребенка 2020

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Ндфл с продажи квартиры доли ребенка 2020». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.

  1. вариант — оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.
  2. вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  • получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.
  1. Если для покупки жилья использован маткапитал, при расчете НДФЛ доходы от продажи детских долей в квартире или доме можно уменьшать на расходы. Раньше по подаренным и переданным по соглашению долям так было нельзя.
  2. Расходы должны оплатить родители или их супруги.
  3. Распределять расходы между членами семьи нужно пропорционально долям. Если детям принадлежит по 25% в квартире, доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% расходов на покупку квартиры.
  4. Это касается сделок по продаже жилья с 2020 года. Кто продал раньше, не сможет уменьшить или вернуть налог.
  5. Если продали квартиру в 2020 или 2020 году и уже заплатили налог, подавайте уточненную декларацию, чтобы его вернуть.

Кого касаются эти поправки

Например, если за квартиру 2,6 млн рублей заплатили своими деньгами, а 400 тысяч — маткапиталом, то общая сумма фактически подтвержденных расходов составит 3 млн рублей. Именно эту сумму нужно пропорционально поделить между членами семьи, чтобы уменьшить налог при продаже долей. Не 2,6 млн рублей, а именно 3 млн. Если вычесть маткапитал, можно потерять больше 50 тысяч рублей на НДФЛ.

Если квартиру продали дороже, чем купили

Поправки по поводу продажи детских долей заработали задним числом. Они действуют для доходов начиная с 2020 года. Это значит, что при продаже квартиры в 2020 году семья начисляла налог с полной стоимости детских долей.

А теперь можно подать уточненную декларацию и вернуть переплату. Потому что государство официально разрешило уменьшать доходы детей на расходы родителей.

Читайте также:  Какие дополнительные расходы будут при оформлении ипотеки?

Но только при условии, что раньше сами родители не использовали всю сумму расходов для уменьшения своего налога.

  1. Если недвижимость приобреталась с использованием средств материнского капитала, то рассчитывая налог, граждане смогут уменьшить доход с продажи детских долей на расходы.
  2. Расходы оплачиваются родителями детей или их супругами.
  3. Появилось право распределять сумму расходов пропорционально между членами семьи, в соответствии с размерами их долей. То есть если дети имеют долю в квартире в размере 25%, то и доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% понесенных расходов на приобретение жилья.
  4. Новые правила касаются только тех граждан, которые провели сделку после 2020 года.
  5. Семьи, которые продали квартиру в 2020 или 2020 году могут направить в налоговую уточненную декларацию, чтобы вернуть денежные средства.

Пример расчёта НДФЛ по новому закону

Напомним, что раньше данная категория граждан теряла большие деньги с продажи детских долей. Это происходило потому, что дети получали свои доли от родителей безвозмездно и не могли сократить доходы на величину расходов. Поэтому их родителям приходилось уплачивать 13% НДФЛ с таких долей.

Остались вопросы? Позвоните по телефону и получите бесплатную консультацию по социальным вопросам прямо сейчас!

С 29 сентября 2020 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, которые коснутся семей с детьми и помогут сэкономить денежные средства при продаже недвижимости. ФЗ №325 от 29 сентября 2020 года устанавливает, что при продаже квартиры с детскими долями и материнским капиталом семье можно будет не уплачивать НДФЛ или уменьшить размер налога.

Покупка квартиры с долями на детей

 Покупка квартиры с долями на детей — это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми. Обязательным условием использования государственных средств является выделение долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним. Статья актуальна на 2020 год

Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

Возможны два варианта сделки:

1 вариант — оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, тогда деление совместно нажитого имущества подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей). Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Порядок ведения ЕГРН:

90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу года

Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 14, по 15 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей. Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100). 7/100 на каждого ребенка и 86100 в общую совместную долю родителей.

  • Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.
  • Для «ровности» можно выделить детям по 10/100 = 110.
  • А родителям -810 в общую совместную собственность.

Как выделить доли детям при покупке квартиры

Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.

Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети. На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.

НО! ВНИМАНИЕ — если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, нотариуса не избежать. С года — залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

Способ второй — с нотариусом. При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость). Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.

Читайте также:  Диаметр труб отопления в многоквартирном доме

НО! ВНИМАНИЕ — если регистрации залога долей не избежать, лучше удостоверить ДКП у нотариуса и обойтись без брачного договора.

-А зачем оформлять залог долей?

-Хороший вопрос. Регистрацию залога(ипотеки) может потребовать продавец, ведь средства маткапитала нужно ждать долго и обременение в его пользу является для него страховкой полного расчета.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала: жилье на родителей или одного из них, обязательство о наделении долями всех членов семьи,

без нотариуса выделить доли всем членам семьи

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

  1. Всегда рада разъяснить

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения обязательных действий можно приступать к проведению сделки:

  1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
  2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
  3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и опекунов.
  4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.

Риски для покупателя и продавца

Самой основной проблемой при продаже жилья с долей ребенка для продавца является возможный отказ органов опеки. Если все условия соблюдены, то решение будет положительным. В обратном случае некоторые родители рискуют и используют различные незаконные схемы.

Для покупателя такой квартиры рисков значительно больше. Поэтому перед выходом на сделку он должен обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • сколько долевых участников в имуществе и сколько из них малолетних детей по выпискам из ЕГРН;
  • имеется ли разрешение от контролирующего органа и представлен ли он в подлиннике;
  • выписаны ли все дольщики по месту регистрации.

Если эти документы не представлены, выходить на подписание даже предварительного договора не рекомендуется. Возрастает вероятность, что сделка будет совершена незаконно, что может породить проблемы в будущем.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

+7 (495) 128-73-93 Москва, Московская область +7 (812) 429-70-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 350-70-93 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Что важно знать

Открытие вклада – достаточно простой процесс, но прежде, чем это сделать, следует обратить внимание на следующие особенности:

  • предоставляется ли возможность на досрочное пополнение и досрочное расторжение договора;
  • максимальное количество процентов, которые банк предоставляет за пользование средствами на счете;
  • есть ли возможность снимать деньги;
  • как продлевается договор, требуется ли визит в банк.
Что важно знать

Только после того, как выяснены все правила обслуживания, можно приступать к подписанию договора.

“Детский счет” – удобная услуга, позволяющая собрать большую сумму денег на будущее своего малыша.

Как снять деньги

Вариантов снятия всего два, и они зависят от возраста ребенка, для которого откладывались сбережения.

После совершеннолетия

Так как открывается вклад в Сбербанке на имя ребенка, то именно он является основным его владельцем. Родителям, даже открывшим счет, не предоставят выписку со счета и отчет о количестве денег на депозите. Соответствующий запрос сможет сформировать сам владелец счета.

Что касается возможности снятия средств, то они ограничены до совершеннолетия ребенка. Только после достижения 18 лет он получит полный доступ ко счету и сможет самостоятельно распорядиться деньгами. Например, вывести на карту другого банка или же пролонгировать вклад на выгодных условиях.

До совершеннолетия

Как снять деньги

Пока ребенок не достиг 14 лет, он не может получить средства со своего счета. Родители могут получить деньги только с письменного разрешения органов опеки и попечительства. После 14-летия владелец депозита может решить самостоятельно, как ему поступить с процентами:

  • оставить их на счете для капитализации и увеличения доходности;
  • выводить их на карту Молодежную ежемесячно.

Соответственно, чем больше денег в Сбербанке на вкладе на ребенка до 18 лет, тем больше процентов поступит на карту. Эти средства можно расходовать произвольно, например, на оплату питания в школе или приобретение давно желаемой вещи.

Поскольку для детей с 14 до 18 закон устанавливает ограничения по распоряжению деньгами со вклада (ст. 26 ГК РФ), получить наличными они смогут только проценты, алименты или пособия, которые поступили на депозит и еще ряд характерных выплат. Остальные – только по решению органов опеки и попечительства:

Выдача денег со вклада несоврешеннолетнему