Как правильно продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

В России каждый год проводятся миллионы сделок с недвижимостью на вторичном рынке, и почти всегда в сделке участвует риелтор. Посредник организует встречу продавца и покупателя, помогает оформить документы и уладить все формальности. И за это он берет свою комиссию – она может составлять 100 тысяч рублей и даже больше. Но в случае с комиссией есть один важный момент, о котором мало кто думает при оформлении сделки.

Не работайте с немотивированным собственником

Если владелец не заинтересован в скорейшей продаже квартиры, то он будет только мешать агенту. Например, упрямиться, не соглашаясь снизить цену до рыночной.

Армаис Оганезов, руководитель АН «Инвестправо»— Не обещайте продавцу сделать все, что он хочет, только ради подписания договора на ваши услуги. Спросите прямо, как быстро он хочет продать квартиру, и расскажите о своем маркетинговом плане. Объясните, что нужна предпродажная подготовка и почему собственника не должно быть на показах, предложите снизить цену, если она сильно завышена. Если он заинтересован в быстрой продаже квартиры, то пойдет навстречу. Если спорит и стоит на своем, советую сразу с ним прощаться, иначе его объект «зависнет» надолго.

Чтобы проверить мотивацию собственника, опытные агенты советуют попробовать ненавязчиво отговорить его от продажи. Скажите, что у него прекрасная квартира, которая со временем возрастет в цене, и продавать ее сейчас не стоит. Соглашается ждать — значит, не мотивирован, просит искать покупателя сейчас — заключайте договор.

Предпродажная подготовка

Для того чтобы продать квартиру без риэлтора, следует ещё на этапе подготовки собрать необходимые документы. Пакет бумаг делится на два типа: одни должны находиться у собственника постоянно, другие необходимо получить непосредственно перед подписанием договора купли-продажи.

В первый список входят:

  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта всех собственников квартиры (если часть из них не достигли 14 лет – свидетельства о рождении);
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • справка из ФНС об отсутствии долгов;
  • согласие всех собственников на продажу квадратных метров.

Важно! Случаи, когда квартира принадлежит нескольким лицам, а особенно, если среди них есть несовершеннолетние, существенно усложняют процесс продажи. Необходимо грамотно оформить и нотариально заверить согласие на отчуждение всех собственников, а если затронуты интересы детей, получить в органах опеки согласие на продажу имущества малолетних граждан.

Предпродажная подготовка

К документам, имеющим небольшой срок действия, относятся:

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • справка формы №9.

Если хочется быстро продать квартиру без риэлтора, следует привести её в товарный вид: сделать мелкий ремонт, вывезти вещи и устранить всё, что мешает восприятию жилплощади покупателем.

Почему НДФЛ и риелтор – это проблема?

Процедура покупки или продажи жилой недвижимости нередко сопряжена с уплатой или возвратом налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Так, при продаже недвижимости с полученной суммы нужно заплатить НДФЛ (за минусом стоимости покупки или 1 миллиона рублей), если объект находился в собственности продавца менее 5 лет. А при покупке жилья уже покупатель имеет право вернуть НДФЛ, уплаченный за сумму, эквивалентную стоимости покупки (но не более 2 миллионов рублей).

По сути, с точки зрения налогового законодательства эти процессы синхронизированы – государство получает налог с продавца и отдает примерно похожую сумму покупателю. Из этого правила есть несколько исключений:

  • продавец может владеть квартирой дольше 5 лет (или дольше 3 лет, если попадает в одну из особых категорий) – тогда он не платит никакого налога;
  • покупатель может быть ИП, неработающим пенсионером или просто работать неофициально – тогда у него не появляется права на налоговый вычет, так как ему просто нечего возвращать.

Если в сделке одна или обе стороны подпадают под эти критерии, то проблемы нет – и стоимость квартиры в договоре можно указывать вообще любую, это не повлияет ни на что. Но если продавец должен будет заплатить НДФЛ, а покупатель рассчитывает получить вычет, то может возникнуть проблема.

Все дело в том, что в большинстве сделок купли-продажи жилья задействован посредник – риелтор, который берет за свои услуги достаточно крупную сумму (50-100 тысяч рублей или даже больше). И чаще всего стоимость услуг риелтора оплачивает продавец – включая ее в продажную стоимость квартиры.

Читайте также:  «На вырост» или «навырост»: как правильно?

Например:

  • в объявлении указана цена квартиры в 2 000 000 рублей;
  • риелтор договорился с продавцом, что тот отдаст ему 100 000 рублей, если риелтор найдет покупателя на 2 миллиона рублей;
  • после сделки риелтор забирает себе 100 000 рублей, продавцу остается 1 900 000 рублей.

Но так как в договоре купли-продажи значится сумма в 2 миллиона рублей, продавец будет платить налог именно с нее (пусть и с уменьшением на 1 миллион рублей или на стоимость приобретения жилья). Выходит, что продавец заплатит «лишних» 13 000 рублей – это НДФЛ на ту часть дохода от продажи, которую забрал себе риелтор.

Возможно, продавец не захочет включать эти 100 тысяч рублей в договор – чтобы потом не платить с них налог. В этом случае схема будет следующей:

  • в объявлении указана цена в 2 000 000 рублей;
  • продавец договаривается с покупателем вписать в договор 1 900 000 рублей – а остальные 100 000 рублей передать напрямую риелтору за его услуги.

Однако тут уже будет недоволен покупатель – ведь он отдаст 2 миллиона рублей, а в договоре будет указано на 100 тысяч меньше. Соответственно, и право на налоговый вычет у него возникнет лишь с 1,9 миллионов рублей – он попросту недополучит те же 13 000 рублей.

То есть, в этой ситуации нет такого варианта, который бы устроил обе стороны сделки – разве что полностью исключить из нее риелтора (что будет не очень справедливо, если это именно он свел продавца с покупателем).

Что предлагает риелтор?

С участием агентства покупка недвижимости будет проще и комфортнее. На то есть 4 основные причины.

1. Опыт и профессиональные связи

На счету специалистов сотни успешных сделок. Профессионалы работают на рынке недвижимости много лет. Опытные риелторы знают тонкости операций покупки/продажи, владеют полезными связями в различных смежных сферах, в том числе и в юридической. Это помогает значительно ускорить процедуру.

2. Полное сопровождение

Ключевая роль агентства – активное участие в проведении сделки от начала и до конца. Вы можете рассчитывать на профессиональную помощь на каждом этапе. Агентство – это еще и защита от ошибок неопытного покупателя. Риелтор ищет объекты, ведет переговоры, выступая беспристрастным посредником между сторонами, работает с документами и многое другое.

«Для начала покупателю необходимо оценить свои возможности, определиться со сроками, причиной покупки, сформулировать свои потребности (для проживания, сдавать в аренду и другое). Следующим шагом стоит поинтересоваться у друзей и коллег, есть ли у них знакомые риелторы с хорошими отзывами. И очень важно впоследствии не стесняться формулировать специалисту свои потребности, задавать вопросы и спрашивать, как риелтор сможет вам помочь. Правильно оказанная услуга – это когда вы оплачиваете свою комиссию без сожалений и с благодарностью, а потом можете рекомендовать специалиста друзьям». Андрей Отморский, директор АН «Фавор риэлти», специалист Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Что предлагает риелтор?

3. Защита сделки

Поддержка профессионального агентства позволит избежать обмана в ходе оформления сделки. Экспертная проверка всех документов – залог безопасной сделки.

4. Знание рынка

Агенты в курсе всех новостей в сфере недвижимости. Советы профессионалов помогут сэкономить на покупке и продать выгоднее. Сотрудничество с агентством – это еще и возможность избежать распространенных ошибок и ненужных трат на их исправление.

Работая с риелтором, клиент экономит время. Потому как на рынке недвижимости всегда существует множество предложений. Клиент, принявший решение приобрести жилье, вынужден иногда часами просиживать у интернета для того, чтобы подобрать подходящие варианты для просмотра, и не всегда то, что на картинке совпадает с действительностью. В то же время одной из профессиональных задач риелтора является мониторинг рынка на существующие объекты и классификация их по квадратуре, цене району. То есть, обратившись за помощью к риелтору, клиент в течение получаса получит информацию как минимум о пяти подходящих ему объектах. Довольно часто, благодаря компетентности риелтора, его знанию рынка, договор задатка составляется в первый день просмотров объектов. Елена Маргашвили-Кая, директор АН «Фортуна», специалист Союза Специалистов Недвижимости Украины.

Бытует мнение, что без риелтора можно обойтись. В действительности сторонам не так легко прийти к договоренности. И даже если компромисс найден, следует помнить, что операция с недвижимостью – это многоэтапный процесс со множеством нюансов. Лучше доверить процедуру понимающему все тонкости специалисту. Заручитесь поддержкой проверенного агентства и компетентного риелтора, чтобы быть уверенным в сделке.

Закрытые базы

Если вы хотите купить квартиру, то, скорее всего, уже представляете, какой она должна быть. Зная собственные финансовые возможности и жизненные потребности, вы вполне можете обратиться к тем объявлениям, которые размещаются в открытых источниках.

Читайте также:  Все, что нужно знать о закрытой системе ГВС

В Интернете существует достаточное количество сайтов, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости. Хотя, если речь идёт о покупке элитной (или специфической) недвижимости, обращение к риелторам будет более продуктивным, поскольку такие базы ведут только сами агентства, доступ к ним не получить.

Решение о том, нужен ли помощник — риелтор или юрист — для заключения сделки, покупатель принимает сам; банк вправе настойчиво требовать от покупателя привлечь риелтора лишь при покупке жилья в новостройке с использованием заёмных средств (ипотечного кредита)

Фактически риелтор анализирует предложения рынка, ориентируясь на ваши предпочтения, которые вы ему изложите. Однако поработать таким фильтром можете и вы сами, ведь как бы риелтор ни ориентировался на рынке недвижимости, какие бы собственные клиентские базы он ни вёл, он не до конца знает, что именно вы ищете. Вполне возможно, что вы выберете не идеальный вариант, зато подходящий именно вам и вашей семье.

К слову, можно воспользоваться и закрытыми риелторскими базами, оплатив доступ к ним, например, на месяц.

При продаже жилья вы также можете подготовить и разместить ваше предложение в тех же открытых источниках. Здесь вопрос скорее в обработке звонков — сможете ли вы принять и обработать звонки от потенциальных покупателей, уделив каждому из них необходимое время.

На что обращать внимание при выборе риэлтора

Успешность сделки во многом зависит от того, насколько грамотным и профессиональным окажется риэлтор и степени его заинтересованности.

При выборе специалиста важно учитывать следующие детали:

  1. Наличие лицензии — если номер документа входит в первую сотню, то это означает продолжительную работу специалиста, а недавно полученный документ может говорить о малом опыте работы или факте отзыва его в прошлом из-за нареканий в работе;
  2. Длительность работы — чем больше продолжительность работы, тем больше шансов на получение профессиональных услуг;
  3. Отзывы предыдущих клиентов — источником для изучения репутации фирмы могут быть социальные сети и форумы, при этом стоит осторожно относиться к слишком хвалебным отзывам;
  4. Условия офиса — признаком солидности фирмы станет наличие чистого и удобного для работы с клиентами кабинета, стоит обратить внимание на присутствие наград и сертификатов, которые могут стать плюсом при выборе из нескольких кандидатов;
  5. Интернет ресурсы фирмы — интернет для многих сегодня становится инструментом продвижения на рынке, поэтому стоит изучить информацию официального сайта компании, блога или странички в социальных сетях;
  6. Сфера деятельности — специализацией некоторых контор является реализация недвижимости в новостройках, поэтому при необходимости продажи старой «брежневки» выбор таких специалистов станет не лучшим вариантом.

Сегодня существует довольно много интернет ресурсов, позволяющих получить большой объем информации о риэлторах и компаний по продаже недвижимости. Например, в Едином реестре содержится информация об агентствах, которые являются членами Российской Гильдии Риэлторов и обладают соответствующим сертификатом. Интернет-портал  дает возможность найти риэлтора по следующим поисковым запросам:

  • название населенного пункта;
  • субъект РФ;
  • название организации;
  • фамилия риэлтора.

Не стоит пренебрегать возможностями интуиции, которая иногда может стать лучшим инструментом для выбора риэлтора. Чрезмерное навязывание услуг, стремление максимально быстро подписать договор, уклонение от прямых вопросов и явный непрофессионализм должны насторожить и стать поводом для рассмотрения иных кандидатов.

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец

Кто должен платить риэлтору?   Покупатель или продавец?

Кто должен платить риэлтору и  за что платить? Какую услугу оказывает риэлтор. Какую ответственность несет ?  Риэлторы могут ошибаться?Разберемся подробно:

Кто должен платить риэлтору?

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец недвижимости?Ответ очевиден!Тот, кто заказывает риэлторскую услугу — тот и оплачивает.

Тот, кто  обращается за оказанием услуги продать или купить, сдать в аренду или найти объект недвижимости  в найм, у кого договорные отношения о содержании услуги и цене за нее —  тот и оплачивает услугу полностью, если она выполнена хорошо и в полном объеме или частично.

 Оплата услуг риэлтора

Когда нужно оплатить услуги риэлтора?Вопрос не праздный. Ведь многие риэлторы хотят получить комиссионное вознаграждение сразу после подписания договора купли-продажи участниками сделки.

А ведь впереди еще, как минимум два,  напряженных момента — передача денежных средств или оплата за счет кредитных средств или средств сертификатов и субсидий, и регистрация права собственности на покупателя.

Моё мнение, а я практикующий риэлтор, оплата услуги должна быть тогда, когда выполнен полный объем риэлтор сопровождает сделку со стороны продавца — оплата услуг производится после получения продавцом расчета ( денежных средств) от покупателя в соответствии с условиями договора. Ведь только в этом случае сделка для продавца считается завершенной.

Читайте также:  Внесены поправки об ипотечных каникулах для самозанятых и ИП

Если риэлтор сопровождает сделку со стороны покупателя — оплата его работы производится после  получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности за покупателем, из риэлтор должен сопроводить  и фактическую передачу квартиры покупателю.

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец

Впрочем. Условия оплаты  услуги и порядок расчетов должны быть прописаны в договоре оказания услуг.

Как в любом деле, заказчик должен контролировать качество выполненной работы.

Но, для  этого необходимо знать этапы сделки.

Познакомьтесь с правильным алгоритмом покупки и продажи:

Алгоритм купли  квартиры

Алгоритм продажи квартиры

Всегда рада разъяснить

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец

Ольга Слободчикова 18/04/201716/10/2017 Риелтор друг или недруг 10 комментариев

Как риэлтору быстро продать квартиру

Когда за дело берется риэлтор, продажа квартиры должна сразу начать набирать обороты. Покупатель должен видеть, что в хорошей сделке нуждается не только он.

  • Для оперативной продажи жилья прежде всего необходимо создать благоприятные условия для покупателя, при этом стараться отсеять ненужные просмотры на этапе телефонного звонка.
  • Если квартира нежилая, то риэлтор скорее всего попросит максимально освободить помещение и произвести уборку.
  • Если там еще проживают, то необходимо будет производить уборку перед каждым просмотром.
  • Грамотный риэлтор должен договоритесь с соседями, чтобы на момент просмотра была создана тишина в подъезде.
  • Проконтролирует порядок в самом подъезде и придворовой территории. Уточнит у продавца максимально низкую цену, за которую возможна продажа жилья для заинтересованного покупателя.
  • Будет пунктуален и вежлив.

Как риэлтору быстро продать квартиру, он, наверняка, знает. Но если вы увидели в его действиях что-то что вас насторожило, обязательно скажите об этом. Ведите диалог, только тогда сделкой останутся довольны все три стороны.

Сколько по времени проходит сделка купли-продажи — личный опыт

В среднем, если с момента, когда стороны договорились и до момента, когда друг с другом попрощались и передали ключи от квартиры — это месяц. В принципе, не долго. Конечно, если уже не все документы собраны. Надо понимать, что, например, срок действия  выписки из домой книги — 1 месяц.

Справки ПНД и НД тоже должны быть свежие, а не двухлетней давности. Соответственно, их все равно нужно брать. Если будете торопиться, то в 3 недели сможете уложиться.

Отдельно мы хотели бы коснуться того, что договор в простой письменной форме заключается только если квартира принадлежит продавцу целиком. А если у вас квартира в долевой собственности или в совместной собственности, то вы идете к нотариусу. Этот договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

А сейчас, вы можете подать на государственную регистрацию прямо у самого нотариуса. Они обязаны это делать бесплатно. Раньше они за это деньги брали, а теперь нотариусы сами на регистрацию и подают.

Скажем так, у нас двойственное отношение к электронной регистрации. Потому что с одной стороны вроде как удобно. Никуда ходить не надо. Мы в свое время в очередях настоялись в Росреестре.

Сколько по времени проходит сделка купли-продажи — личный опыт

А с другой стороны, у нас были случаи, когда вроде бы регистрация и прошла, а подтверждающих документов никаких нет. К примеру, было такое, что сотрудники одного известного всем банка, который не будем называть, взяли и на регистрацию отправили заявление с другим адресом.

То есть, купили квартиру по одному адресу, а в итоге им зарегистрировали право на квартиру по другому адресу. Да еще вместо долевой собственности сделали на одного собственника. В новом доме перепутали. Поэтому наша рекомендация. У нотариуса вы только имеете право подавать на регистрацию.

Важный момент. В нотариальный договор нужно вставить оговорку, что стороны пришли к соглашению о том, что документы на регистрацию будут подавать сами. Все-таки лучше ногами идти в Росреестр. Нанимать сотрудников, которые это сделают или самим туда сходить. Чтобы вам на документ поставили соответствующий штамп.

Потому что будет у вас бумага с печатью — это надежно. Электронный оборот это конечно прекрасно, удобно, но пока не надежно. Бумага конечно тоже горит, но все-таки.

Можно ли торговаться насчет комиссии?

Торговаться перед заключением договора с риэлторским агентством можно и нужно. Довольно часто компания идет навстречу заказчику и снижает размер комиссии на 1–2% от первоначального значения.

Ошибка при выборе риэлтора может привести к серьезным неприятностям, от длительного поиска покупателей до полной потери денег за продажу и прав собственности на недвижимость.

Чтобы минимизировать риски необходимо тщательно подойти к вопросу выбора агентства и хорошо изучить договор об оказании риэлтерских услуг перед подписанием.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

ВконтактеFacebookTwitterОдноклассники