Как нужно правильно сдать квартиру квартирантам по закону в 2020 году

Только для руководителей

Нюансы оформления договора

Чтобы сдать квартиру в аренду правильно, следует юридически грамотно составить договор аренды. Если жилплощадь предоставляется во временное пользование юридическому лицу, то это аренда. Для граждан чаще применяется термин "найм", но суть двух понятий сохраняется. Первое условие договор аренды должен иметь официальный статус, то есть зарегистрирован в Росреестре. В таком случае позиция арендодателя будет максимально защищена в случае критических ситуаций.

Регистрация договора обязательна, если квартира сдается на срок больше одного года. Договор аренды может устанавливать конкретный срок проживания или являться бессрочным. Договор найма с физическим лицом, при отсутствии указаний на срок, действует в течение пяти лет, ГК РФ. При отсутствии сроков, жильцы должны оповестить владельца за три месяца до расторжения соглашения.

Договор найма квартиры составляется в двух экземплярах, по числу участников. Документ должен содержать обязательные реквизиты:

  • Адрес сдаваемой площади. Указываются характеристики: количество комнат, метраж, оснащение. Если квартира сдается с мебелью и техникой, то к договору прилагается акт приема-передачи имущества;
  • Размер оплаты проживания. Определяется период, за который взимается плата (месяц, неделя, сутки). Включение коммунальных и прочих регулярных платежей отражается в документе.

Чтобы сдать квартиру в аренду правильно, следует прописать дополнительные условия. Это может быть запрет на проживание посторонних лиц, курение, содержание животных. Оговаривается периодичность проверки жилплощади собственником, обычно посещение совпадает с получением арендной платы. Вопрос о внесении страховой суммы также отражается в договоре найма. Залоговые средства рассчитаны на погашение возможного ущерба имуществу. При освобождении квартиры они возвращаются нанимателю, если сохранность соблюдена. Чем подробней будет составлен договор, тем меньше спорных моментов может возникнуть в дальнейшем.

Как подступиться к делу – начнем с азов

Решив сдавать жилье не через агентство, а самостоятельно, начать нужно с подготовки помещения, его оценки и поиска подходящих квартирантов. Косметический ремонт, починка основных коммуникаций (сантехники, проводки), установка теплых окон, надежной двери – все это обезопасит владельца от неожиданностей в виде пожара, затопления нижних квартир, взлома. А наличие мебели, техники, посуды значительно увеличат стоимость аренды.

Следующим этапом станет подготовка всей правоустанавливающей документации, необходимо проследить, чтоб коммунальные платежи не имели задолженности. Некоторые владельцы блокируют возможность международных/междугородных телефонных переговоров или совсем отключают стационарный телефон.

Далее нужно выяснить стоимость аренды в данном районе с учетом состояния помещения, этажности, количества комнат, метража, наличия техники, периодичности оплаты (помесячно, за полгода, за все время сдачи). Цена также зависит и от времени – передается ли квартира в краткосрочный найм или на срок более года.

Самый сложный момент для того, кто хочет сдать квартиру в аренду – это найти надежных жильцов. Сделать это можно самому, поместив объявления на различных ресурсах, или официально обратиться в агентство по аренде недвижимости. При этом большинство таких фирм подыскивают жильцов совершенно бесплатно, свои комиссионные они получают с квартирантов.

Необходимо помнить, что правом распоряжаться жилым помещением, в том числе и сдавать его в аренду, обладает только собственник. Сдать квартиру, имея только договор социального найма и право проживания, не получится.

Передать помещение жильцам по договору субаренды можно в исключительных случаях, имея специальное разрешение от соответствующего муниципального или государственного органа, являющегося собственником по закону. Если указанная квартира находится в долевой собственности, придется дополнительно получить согласие всех, имеющих долю. Если собственником помещения или доли в нем является несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки.

Что такое договор аренды

Содержание

  • Что такое договор аренды
  • Какие его виды бывают
  • Как составить типовой договор аренды квартиры
  • Важные пункты договора
  • Как продлить договор аренды квартиры
  • Образцы договоров
  • Можно ли сдавать квартиру без договора аренды
Читайте также:  Дарственная на квартиру между близкими родственниками

Договор аренды квартиры представляет собой задокументированные отношения между арендатором и арендодателем, суть которых заключается в регулировании порядка предоставления конкретного объекта недвижимости во временное пользование и владение.

Договор может заключаться как между физическими лицами, так и с добавлением юридического лица в качестве второй стороны. Довольно распространенной является ситуация, когда компания арендует для своих работников жилье. В этом случае документ будет подписывать сама фирма и переводить плату со своего расчетного счета.

Ключевые признаки такого договора:

  1. Письменная форма.

ГК РФ (ст. 609) обязывает заключать договор аренды только в письменном виде.

  1. Временный характер.

Документ заключается на установленный срок.

  1. Срочность.
Что такое договор аренды

После истечения обозначенного в договоре срока арендатор обязуется вернуть помещение арендодателю с сохранением всех характеристик. Исключением здесь является последующий выкуп квартиры по договоренности с собственником недвижимости.

  1. Возмездность/платность.

В договоре прописываются условия оплаты, включая периодичность внесения платежей, их размер и состав (например, включена ли в арендные платежи сумма за услуги ЖКХ).

Договор аренды является двусторонним соглашением, который защищает обоих участников. Поэтому в целях минимизации потенциальных рисков, связанных с фактами мошенничества и порти имущества, заключать такой документ крайне рекомендуется. Устные договоренности или отсутствие подписи любой из сторон на официальном договоре не смогут обезопасить от возможных потерь.

Важно! Общее правило аренды предусматривает наделение арендатора правами титульного собственника, то есть он может применять вещно-правовые способы защиты. Простыми словами, человек, снимающий квартиру у хозяина, проживает в ней, пользуется коммуникациями, отвечает за сохранность жилплощади и находящихся в ней предметов мебели и бытовой техники.

Практика показывает, что большинство договоров заключается сроком на 10-11 месяцев. Делается это для того, чтобы не регистрировать его в Росреестре и не платить никаких платежей, включая госпошлину и налоги. Закон (ГК РФ) предусматривает обязательность процедуры регистрации, однако на деле практически никто этого не делает.

Неотъемлемой частью рассматриваемого договора является акт приема-передачи квартиры, который стороны подписывают дважды: когда квартира передается от арендодателя арендатору и наоборот. Акт содержит в себе максимально подробные характеристики и описание сдаваемой квартиры, включая перечень мебели, техники, их техническое состояние и внешний вид.

Особое внимание следует уделить тем предметам, которые имеют изъяны и технические неисправности. Все это следует прописать в акте и только после этого давать свое согласие.

Скачать акт приема передачи квартиры при аренде.

Передача денег

Чаще всего выплаты, причитающиеся наймодателю за сдачу квартиры для проживания, осуществляются ежемесячно. Для их получения можно воспользоваться одним из следующих способов:

  • Передача наличных средств, при которой наниматель уплачивает деньги непосредственно наймодателю при личной встрече. В этом случае рекомендуется фиксировать каждую выплату документально путем составления расписки;
  • Безналичный расчет, осуществляемый путем перечисления денег на счет наймодателя в банке. Факт оплаты аренды в этом случае может быть подтвержден соответствующими квитанциями или выписками со счета.

Сдавать юридическому или физическому лицу?

Как видно, на практике отличия договора аренды от договора найма весьма значительные. Кому сдавать квартиру- юридическому или физическому лицу – каждый решает для себя сам.

С одной стороны, договор аренды дает больше свободы в части  определения прав и обязанностей сторон. Обязательства, порядок продления и расторжения договора будет именно такой, какой вы согласуете с арендатором, а не строго такой, как требует закон. Также можно добавить, что, как правило, с юридического лица в случае проблем и конфликтов проще взыскать неуплаченную арендную плату и возмещение ущерба, нанесенного имуществу. К тому же юридические лица зачастую являются более платежеспособными, чем граждане.

Но некоторые люди могут предпочесть сдавать свою квартиру именно физическим лицам, чтобы лично познакомиться с тем, кто будет жить в квартире.

Заметим, что юридические лица в любом случае могут использовать жилые помещения только для проживания граждан. (п. 2 ст. 671 ГК РФ)

Обязанность делать ремонт: собственник или арендатор

Также по возможности необходимо прописать такой момент — что можно изменять в квартире, а что нет, также вопрос касается проведения ремонтных работ. Часто встречается такой пункт — «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Данный пункт заслуживает внимания, так как, если не обговорить детали, можно столкнуться с проблемами при расторжении сделки.

Читайте также:  23.10.2018 | Вознаграждение председателю и членам правления ТСЖ

Если обоюдно как хозяевами, так и проживающими, принято решение о том, что жильцы будут проводить в помещении ремонт, а арендодатель за это, например, снижает плату, это необходимо четко прописать. Поэтому, совершенно бессмысленно сначала клеить в квартире новые обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

Согласно ГК РФ, обязанность делать текущий ремонт лежит на жильцах, а владельцы должны производить только капитальный ремонт, если иное не предусмотрено соглашением.

Права и обязанности участников сделки, кто и какую ответственность несёт в случае нарушения обязательств

В договоре аренды оговариваются права и обязанности обеих сторон, участвующих в сделке

При заключении арендных отношений обе стороны приобретают соответствующие права, обязанности и ответственность.

Права владельца недвижимости:

  • заключить и переоформить договор аренды, а так же совсем отказаться от данной процедуры;
  • совершать с квартирой различные виды сделок;
  • давать разрешение на вселение;
  • устанавливать размер арендной платы, но одностороннее изменение не допускается;
  • расторгнуть отношения через суд;
  • требовать соблюдения определённых правил;
  • требовать своевременную оплату;
  • входить в помещение для проверки сохранности имущества по соглашению с жильцами;
  • требовать освободить недвижимость после окончания договора.

Обязанности собственника:

  • предоставить жильё в нормальном состоянии;
  • обеспечить поступление коммунальных услуг.

Права квартиросъёмщика:

  • использовать недвижимость во время договорных отношений;
  • вселить в квартиру свою семью, остальные лица могут поселиться с согласия хозяина;
  • предоставить недвижимость гостям с согласия владельца квартиры.

Обязанности нанимателя:

  • использовать квартиру для жилья;
  • соблюдать установленные правила;
  • освободить квартиру после окончания срока договора;
  • обеспечить вход в помещение хозяина, с целью проверки имущества;
  • несёт материальную ответственность;
  • оплата за коммунальные платежи и арендной платы в установленный срок.

Обозначенные права и обязанности квартиранта и хозяина недвижимости являются общими. Они по собственному усмотрению вправе обозначить и иные пункты.

Права и обязанности участников сделки, кто и какую ответственность несёт в случае нарушения обязательств

В договоре указываются обстоятельства, при которых возникает ответственность граждан, снимающих квартиру и владельцев

Ответственность жильцов возникает:

  1. При несвоевременной оплате аренды. Когда не внесена аренда за шесть месяцев, при долгосрочном договоре или не произошла оплата более двух месяцев при краткосрочном. Штрафные санкции устанавливаются договором. Если документально не предусмотрена ответственность взыскания будут основываться на ставке рефинансирования.
  2. За неуплату коммунальных платежей, если он обязан их совершать по договору.
  3. Сохранность имущества. За неисполнения этой обязанности в договоре предусматривается ответственность в виде досрочного расторжения. В случае полного или частичного разрушения квартиросъёмщик должен возместить хозяину ущерб. В договоре можно обозначить некоторые залоговые денежные средства, из которых, будет удержать убытки, если повреждено имущество. Если после окончания договорных отношений у владельца помещения не возникает претензий, залоговые средства возвращаются квартиранту.
  4. Использование жилья не по назначению может привести к возникновению ответственности в качестве прекращения отношений по договору. А также к единовременным штрафным санкциям, которые можно зафиксировать в договоре.

Ответственность собственника недвижимости:

  1. Обязательств у владельца имущества намного меньше, чем у квартиранта.
  2. Неисполнение владельцем условий договора даёт право квартиросъёмщику требовать снижения оплаты.
  3. Когда недвижимость не подходит для житья, он вправе не платить аренду до приведения квартиры в нормальное состояние.
  4. Часто в договорах обозначают право хозяина недвижимости на возможность одностороннего расторжения документа, иногда с определением срока для предупреждения.

По закону такое действие по желанию хозяина квартиры допускается только через судебную инстанцию, если допущены просрочки оплаты квартиросъёмщиком.

Во время подписания такого вида документации обеим сторонам нужно внимательно изучить пункты.

Ответственное отношение к договору при оформлении поможет в ближайшем будущем избежать разногласий, связанных с арендой жилья.

А также поможет создать длительные отношения арендодателя и квартиранта.

Все подробности, касающиеся составления договора аренды — на видео:

Срок действия договора и связанные с ним особенности заключения

Договоры найма делятся на 2 вида:

  • краткосрочные (заключаемые на год и меньше);
  • долгосрочные (составленные сроком до пяти лет).

Срок договора аренды квартиры предусматривает также определённые права и обязанности арендатора и арендодателя:

  1. Долгосрочные договоры найма должны обязательно регистрироваться в Росреестре. При заключении долгосрочного договора у квартиранта, не нарушавшего условий сделки, есть приоритетное право продлить аренду на новый срок. При категорическом отказе арендодателя перезаключить договор ему придётся на год воздержаться от сдачи помещения. Если же хозяин всё-таки сдаст квартиру другим арендаторам, предыдущий съёмщик может обратиться в суд: потребовать компенсацию и расторжение нового документа аренды.
  2. Краткосрочные договоры позволяют собственникам изменять арендную плату по истечении срока его действия, реагируя на рыночные колебания цен. Но при желании пункт о коррекции стоимости аренды можно внести и в долгосрочный документ. Главное, чтобы делалось это не слишком часто: например, зафиксировать, что арендную плату владелец может менять только 1 раз в год. В договоре долгосрочного найма должны обязательно указываться условия его досрочного расторжения. Если в договоре аренды не прописаны сроки действия документа, он автоматически считается долгосрочным 5-лет.
Читайте также:  Договор купли продажи квартиры сколько стоит

Сдача квартиры в аренду. Подведем итоги

Как видите, заработать на сдаче квартиры в аренду не так уж сложно. Вы можете всё делать без договора, но лучше его заключить. Дополнительно следует составить акт. И вообще будьте внимательны, смотрите с кем заключаете договор аренды, проверьте его документы. Сейчас распространены мошеннические схемы как с продаже, так и с арендой квартир.

Найти клиентов можно быстро, так как многие люди и молодые семьи ищут арендуемое жильё. Но для этого нужно грамотное объявление. Если вы хотите купить квартиру только для того, чтобы её сдавать, в первую очередь смотрите на расположение. И сразу определите срок аренды — короткий – посуточный, или на длительный срок – от месяца до нескольких лет. Ну, а если, прочтя этот материал вы считаете, что лучше зарабатывать на продаже недвижимости, — ознакомтесь со статьей как продать квартиру быстро и без хлопот.

Метки: Метки договор заработок офлайн интерьер квартира кредит налоги недвижимость патент самозанятые

Поиск квартиросъемщика

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любоеагентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату). В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Способ 1. Среди друзей и знакомых

Это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошие знакомые будут трепетно относиться к вашему имуществу и постараются не подводить вас с оплатой. Правда, есть опасность, что такие арендаторы будут использовать ваши близкие отношения в своих целях. Кроме того, с друзьями редко заключается официальный договор, а значит, ваше соглашение будет держаться исключительно на «честном слове». Поэтому советую заранее определить приоритеты и договориться, на каких принципах будут базироваться ваши взаимоотношения.

Способ 2. Через Интернет

Несомненное преимущество такого способа – широчайший охват аудитории. Разместите своё объявление на бесплатной площадке, присовокупив к тексту качественные фотографии объекта, и ждите звонков на телефон или скайп. Интернет даст вам возможность связаться с сотнями желающих. Вам останется только выбрать подходящую кандидатуру из обширного списка желающих. Недостаток в том, что на связь будут выходить не только сами арендаторы, но и посредники из агентств.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Самый цивилизованный вариант. Главный плюс – экономия времени и нервов. Поиск кандидатов, переговоры, показ жилплощади – все эти этапы берёт на себя профессиональный агент. При этом платить за услуги риэлтора будете не вы, а квартиросъёмщик.

В чем подвох? Поскольку агентства недвижимости – коммерческие, а не благотворительные организации, главная цель каждого риэлтора – поскорее получить свои комиссионные. То есть агент не будет с пристрастием присматриваться к кандидатам в жильцы.

Есть и такие риэлторы, которые будут готовы сдать вашу жилплощадь хоть чёрту с рогами, лишь бы закрыть сделку, взять 100% месячной платы с арендатора и забыть о вас навсегда.

Как с этим бороться? Составлять договор, предусматривающий ответственность риэлтора, и сотрудничать с компаниями, имеющими безупречную репутацию.

Способ 3. Посредством объявлений в газетах

Газеты всё ещё остаются источником информации для определенных слоёв населения. Если вы предпочитаете действовать по старинке – в добрый путь. Размещайте объявление, ждите, отвечайте на звонки, встречайтесь с потенциальными арендаторами.