Ипотечный калькулятор: досрочное погашение

Чаще всего люди могут платить по ипотеке не более 40% из бюджета семьи. Но нередко после приобретения новой квартиры семьи не хотят слишком долго платить ипотеку и тратят на её выплату пораньше значительную часть своих денег.

Можно ли ипотеку гасить досрочно?

Таким вопросом задается немалое количество людей, связавшихся с долгосрочным кредитом на жилье. Уровень дохода у большинства со временем растет, иногда случаются единовременные получения большой суммы: наследство, материнский капитал или – чем черт не шутит – выигрыш в лотерею.

Тогда человек задумывается, можно ли погасить ипотеку досрочно?

На этот вопрос вам ответят ипотечные брокеры агентства недвижимости «Владис». Рассмотрим, когда стоит делать перерасчет, чтобы он был действительно выгоден, а когда с ним лучше повременить. Поясним различия дифференцированных и аннуитетных платежей и дадим пошаговую инструкцию, как быстро погасить ипотеку.

Виды платежей

Всего можно выделить два вида платежей по ипотеке:

  • аннуитентный;
  • дифференцированный.

В такой ситуации заемщик каждый месяц выплачивает фиксированную сумму, которая состоит из части задолженности и начисленных за месяц процентов. Преимущество данного способа погашения заключается в едином размере платежа. В зависимости от времени кредитования человек может выбрать приемлемую сумму, которую будет выплачивать каждый месяц.

Справка! Отличие дифференцированного платежа выявляется в том, что проценты добавляются на остаток задолженности, а платеж составляет определенную часть от суммы долга и начисленных процентов.

Инструкция использования калькулятора

Процесс использования ипотечного калькулятора предельно прост.

Инструкция использования калькулятора

Заёмщикам придётся:

  1. ввести сумму кредита, срок и процентную ставку;
  2. указать дату выдачи займа и уточнить тип платежей (аннуитетные или дифференцированные);
  3. добавить сведения обо всех запланированных и сделанных досрочных взносах;
  4. запустить процесс вычислений;
  5. дождаться результата.
Инструкция использования калькулятора

Как уже говорилось выше, от должников потребуется минимум действий. Они обязаны точно заполнить все требуемые поля и нажать кнопку проведения расчётов. В случае, когда должник сомневается в будущих выплатах, стоит провести несколько вычислений, последовательно заменяя дополнительные данные (о досрочных выплатах). Если требуется сравнить несколько вариантов, стоит открыть пару дополнительных вкладок и повторить процесс. Это кажется немного неудобным, зато позволит получить точный результат и заранее рассчитать потенциальную выгоду.

Инструкция использования калькулятора

Расчет ежемесячного платежа

Именно по этой причине эксперты советуют не предпринимать никаких действий самостоятельно, а все время консультироваться с представителями вашего банка, которые подскажут, как лучше всего поступить, чтобы досрочно освободиться от кредитных обязательств!Для того, чтобы рассчитать ваш ежемесячный платеж, используется формула:Главные составляющие расходной части:

  • оплата первого взноса;
  • наличие всевозможных комиссионных платежей: за выдачу средств, за открытие счета в банке и др.;
  • оплата за получение страхового полиса, оплата за оценку объекта недвижимости;
  • основная сумма долга, то есть, «тело кредита»;
  • проценты, которые банк начисляет заемщику за пользование кредитными средствами.

ссылке

Досрочное погашение кредита: три взгляда на процесс

С точки зрения закона

Несколько лет назад желание преждевременно выплатить свой долг банку могло быть ограничено пунктами кредитного договора. Ответ на вопрос, можно ли досрочно погасить ипотеку, законодательством не регламентировался. Многие финансово-кредитные учреждения предлагали своим клиентам в этом случае крайне невыгодные условия и налагали штрафные санкции. Все изменилось в 2011 году.

Федеральный Закон №284 прямо указывает на недопустимость ограничения досрочной уплаты долга банку. Даже при включении данного пункта в контракт, юридической силы он не будет иметь.

Читайте также:  Как формируются тарифы на отопление в 2021 году?

Единственная обязанность заемщика – уведомить кредитора за тридцать дней до уплаты. При согласии сторон можно избежать и этого.

С позиции банка

Досрочное погашение кредита: три взгляда на процесс

Для банка ипотечный кредит – долговременный источник дохода. На его оформление затрачиваются ресурсы и время, также возникают расходы на рекламу. При досрочном погашении займа данный источник перестает функционировать и не оправдывает вложенных усилий.

Второй важный аспект заключается в том, что банк привлекает деньги (которые позднее выдает в виде ипотечного кредита) на основе платности. Получая их обратно, банк не перестает за них платить, в то же время данные средства не приносят ему дохода какое-то время. Именно по этим причинам досрочное погашение кредита может стать причиной возникновения негативных отметок в кредитной истории заемщика .

С точки зрения здравого смысла

Если заемщик задумался о том, как выгоднее досрочно гасить ипотеку, он должен понимать несколько моментов:

  1. Если кредитный договор предполагает аннуитетную схему погашения – это снижает целесообразность досрочной выплаты кредита, так как на ранних стадиях действия кредитного договора заемщик выплачивал преимущественно проценты, а не тело кредита,
  2. При высоких темпах инфляции досрочно гасить ипотечный кредит бессмысленно, целесообразнее потратить имеющиеся средства на покупку активов, а задолженность обесценится сама ,
  3. Если проводится частичное досрочное погашение, то при размышлениях, что выгоднее – перерасчет процентов и уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока действия кредита – целесообразнее выбирать второе. Расчет досрочного погашения ипотеки показывает, что в таком случае переплата по кредиту будет меньше.

Еще один немаловажный момент – прогноз заемщиком собственных доходов. Если молодой человек поднимается вверх по карьерной лестнице и зарабатывает все больше, то торопиться с уплатой долга банку не нужно. В будущем это можно будет сделать с меньшей степенью самоограничения.

Как внести деньги досрочно

Для досрочного внесения суммы займа (как полностью, так и части) необходимо написать соответствующее заявление в банк (можно и в электронном виде в личном кабинете банка-кредитора). При этом может устанавливаться срок, за который необходимо уведомить о своем намерении. В назначенный срок явиться в отделение банка или перечислить на карту (или счет, с которого списываются ежемесячные платежи) указанную в заявлении сумму. Подводные камни досрочного гашения:

  1. Обратите внимание на страховые взносы. Не забывайте, что Вы имеете право возместить стоимость оплаченной, но не использованной страховки (как кредитного обязательства, так и самого имущества).
  2. Если Вы закрыли ипотеку полностью, обязательно закажите в банке справку о полном исполнении обязательства по ипотечному договору. Это будет являться надлежащим доказательством исполнения Вами условий договора.
  3. Многие банки предусматривают различные препятствия для желающих погасить ипотеку раньше. В частности может быть установлена минимальная сумма вносимого досрочно платежа, либо установить существенный штраф, за невнесение денежных средств в срок указанный в заявлении.
  4. Досрочное гашение путем рефинансирования. Если Вы найдете банк, который предложит Вам условия по ипотеке лучше, чем уже действующие, то есть смысл в том, чтобы изменить банк-залогодержатель. Но нужно понимать, что такой поступок не избавит Вас от обременения имущества или необходимости страховать его или исполнения иных специфических для ипотеки требований банка. А если Вы хотите взять потребительский кредит, чтобы освободить жилье от обременения, то, скорее всего, Вам придется взять такой кредит под залог иного имущества или поручительство в связи с незакрытой ипотекой и крупной требующейся суммой. Важно учитывать, что процентная ставка по таким кредитам выше, чем по ипотеке.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Ипотека».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.

Читайте также:  Дом не ремонтируют из-за долгов одной квартиры. Что делать?

Процедура возврата состоит из следующих этапов:

  1. Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
  2. В указанный день вносятся необходимые средства.
Частичное досрочное погашение ипотеки

Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

  • сократить срок ипотеки;
  • уменьшить сумму платежей.

Когда лучше вносить досрочный платеж по ипотеке

Раз уж мы договорились вами, что платить ипотеку обязательно нужно с дополнительными платежами, то нужно объяснить в какой момент времени необходимо вносить платежи. Если посмотрите в таблицы выше, то наверняка заметите, что там все досрочные платежи вносятся непосредственно в день оплаты ипотеки. Это не случайно. Для того, чтобы понять, почему так, нужно разобрать, как вообще работают ежемесячные платежи и почему сумма основного долга и процентов каждый месяц разные.

Факт 1. Если вы взяли кредит под 10% годовых. 10% начисляются не на сумму вашего кредита, а на ОСТАТОК по кредиту. Т.е. проценты начисляются только на ту сумму, которую вы должны банку на данный момент.

Факт 2. 10% годовых начисляются не раз в год. И даже не раз в месяц. Проценты на ваш кредит начисляются КАЖДЫЙ ДЕНЬ.

В интернете есть калькуляторы, которые позволят вам пересчитать процентную ставку из годовых процентов в месячные и дневные. Например, для моей ставки % годовых, суточная ставка равняется 0,02878%. Что это значит в реальности? Давайте посмотрим на табличку из варианта, когда я не вносил дополнительные платежи (самое начало статьи):

24 марта 2018 года я заплатил банку 13 609,73р. И остаток долга составлял 1 331 25 марта на этот долг начислились проценты (%), и я стал должен банку уже 1331140,48р*0,02878%/100%+1331140,48р=1 331 523,28р. (почти 400р банк взял с меня за пользование этими деньгами). Я надеюсь, что расчет выше понятен. Мы нашли 0,02878% от нашего долга и прибавили ее к тому, что уже должны. 26 марта банк начислит проценты на величину долга от 25 марта, т.е. процент начислится на долг равный 1 331 523,28р и теперь мы уже должны 1 331 906,49р. И так будет продолжаться каждый день. К концу месяца вы заметите, что ваш долг банку вообще может оказаться больше той суммы, которую вы брали в кредит.

Проценты, которые начислились за месяц плюс минимальная сумма из тела кредита – это и есть ваш ежемесячный платеж. Почему проценты каждый раз разные? Да потому что в месяцах разное количество дней, и сумма долга каждый раз хоть и незначительно, но уменьшается.

Отсюда и ответ на вопрос, когда лучше вносить досрочный платеж: лучше это делать в день, когда вы «обнуляете» свой ежемесячный долг, т.е. вносите обязательный платеж. В этот момент никакие проценты на тело кредита еще не были начислены и вся сумма, которую вы внесете для частичного досрочного погашения ипотеки, уйдет в уменьшение суммы долга.

Что будет, если внести деньги в середине месяца?

Сразу предупрежу, все, что описано ниже, актуально для досрочного погашения ипотеки в сбербанке. Как работает оплата в других банках, я не знаю.

Если вы внесете деньги в середине месяца, то к этому времени на ваш долг уже были начислены проценты. Мне не очень хочется высчитывать все до рубля для моего случая, поэтому давайте возьмем условные цифры. Допустим, ваш ежемесячный платеж 15000р. К текущему моменту на ипотечном счете уже образовались проценты на 5000р. У вас появились лишние 9000р и вы решаете их внести, чтобы частично погасить долг.

Читайте также:  Как оформляется прописка без согласия собственника

В первую очередь гасятся 5000р процентов (которые вы должны были оплатить при следующем ежемесячном платеже), остаток от 9000р. уходит в основной долг. Т.е. вы внесли сумму 9000р, а ваш основной долг уменьшился только на 4000р.

А дальше произойдет интересная вещь. Перед ежемесячным платежом вы пополняете ипотечный счет на 15000р, но банк списывает с вас только 10000р, т.к. часть обязательного платежа (5000р) вы уже оплатили несколькими днями/неделями ранее. И получается, что вы положили на ипотечный счет 15000р, а банк взял 10000р, а разница так и осталась бездельно лежать на ипотечном счете.

Как раз этим свойством я и пользуюсь при выплате. У меня подключена копилка, которая каждый месяц списывает 15000р на ипотечный счет, но банк оттуда списывает только обязательный платеж. Оставшиеся деньги копятся, пока их не будет хватать на частичное досрочное погашение.

Я надеюсь, что вам была полезна эта статья. Если что-то было непонятно, то спрашивайте в комментариях или смотрите видео. Именно это видео меня вдохновило на написание этой статьи. Там все подробно и по полочкам разложено. Желаю вам как можно быстрее выплатить ипотеку и избавиться от долгов с максимальной выгодой для собственного кармана. Спасибо, что дочитали до конца!

  • Какой способ выгоднее?

    Чтобы было понятно, как выгоднее гасить ипотеку досрочно — уменьшение платежа или срок, лучше всего привести наглядный пример.

    Человек заключил ипотечный договор в ноябре 2016 года, предметом которого стала квартира стоимостью 5 миллионов рублей. Стороны установили срок обязательств — 25 лет, ставка по процентам — 12,5, размер ежемесячного платежа — 55, 5 тысяч рублей. В результате ему придется переплатить сумму в 11 335 300 рублей, или 226,71% от суммы ипотеки.

    При этом человек имеет заработную плату, размер которой составляет 150 тысяч рублей. 50 тысяч рублей он имеет возможность оплатить досрочно. Поэтому он решает уменьшать не платежи, а общий срок кредитования.

    В конечном счете он погасит ипотеку в июле 2022 года, то есть срок уменьшиться на 19 лет. Переплаченная сумма будет составлять 2 005 225 рублей — это 40% от суммы кредита.

    Если же человек решил уменьшить именно платежи, а не срок в связи с тем, что у него нет уверенности завтрашнем дне. С этой целью он каждый месяц вносит дополнительный платеж в размере 50 000 рублей с уменьшением размера очередной оплаты.

    В итоге должником будет совершен окончательный платеж в январе 2025 года, то есть раньше на 16 лет. При этом сумма переплаты выйдет 2 569 226 рублей — это 52% от размера ипотеки. В результате заемщику удастся сэкономить примерно 750 000 рублей.

    Таким образом, оба способа хороши. Какой из них выбрать должник решает сам, исходя их того, что ему необходимо — сэкономить деньги или время.

    Как работает калькулятор досрочного погашения

    Данная программа имеет существенные отличия от классического калькулятора, которым вы пользуетесь при оформлении договора с банком. Во втором случае всё что от вас требуется, это задать параметры общей стоимости кредита, ввести процентную ставку и желаемое количество месяцев/лет. В первом случае набор опций расширен. Новая формула расчёта подразумевает разнообразные категории вычета и позволяет получить исчерпывающую информацию о размере долга. В расчет досрочного погашения ипотеки будет входить возможности коррекции процента по кредиту, определения дня выдачи займа, а так \же ежемесячного погашения задолженности перед банком.

    Это удобная функция, которая помогает максимально точно рассчитать, сколько вы будете вынуждены переплатить по ипотечному кредиту, в какой период лучше всего оформить договор и какую сумму вы сэкономите в случае досрочного погашения займа.