Инвестиции в недвижимость: стоит ли, как и в какую инвестировать

Тем не менее, покупка квадратных метров остается одним из самых популярных и надежных способов сохранить и преумножить капитал. При должном умении конечно же.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость достаточно разнообразны, их можно отличить по объекту инвестирования (квартира, дача коттедж), по региону (город, страна и так далее), по стадии покупки (покупка участка под строительство, вклады в строительство на начальном этапе, приобретение готового объекта).

Инвестиции в иностранную недвижимость становятся в наше время все более популярными. Привлекательной является возможность иметь свою недвижимость где-нибудь на курорте, либо вложение денег в недвижимость стран со стабильной экономикой, либо возможность получения рентного дохода.

Инвестиции в загородную недвижимость являются одним из наиболее приоритетных направлений в инвестициях для жителей больших городов. Решений для инвестиций в данном вопросе может быть несколько – приобретение готового коттеджа, приобретение недостроенного здания, приобретение земельного участка под строительство.Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый экспертСпроситьЛюбое из перечисленных решений имеет недостатки и достоинства, проблемные зоны и участки.

Что происходит на рынке недвижимости?

В 2019 году, впервые после трехлетнего снижения, темпы ввода жилья в России могут показать небольшой рост. По прогнозам Единого реестра застройщиков, в этом году объемы ввода жилья составят не более 77.1 млн кв. м (+2.4% г/г), в том числе в многоквартирных жилых домах — 44.6 млн кв. м. Для сравнения: в 2018 году было введено 75.3 млн кв. м жилья, что на 4.9% меньше, чем в 2017 году, и на 6.1% меньше, чем в 2016 году.

Отрицательная динамика строительства многоквартирных домов, наблюдавшаяся последние три года, связана с последствиями кризиса в жилом строительстве в 2014–2015 годах, когда из-за низкого спроса на жилье, дорогих кредитов для застройщиков и подорожания стройматериалов темпы запуска строительства новых многоквартирных домов снизились. В 2018 году объемы сдачи готового жилья застройщиками упали на 7.4% по сравнению с 2017 годом и на 11.6% по сравнению с 2016 годом.

Источники: Единый реестр застройщиков, ЦБ

Однако, несмотря на удручающую динамику, на ближайшие годы у государства весьма большие планы в отношении сектора жилищного строительства. Так, согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», за шесть лет ежегодный объем ввода жилья в России должен вырасти до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 году (+30% к 2018 году). Такие объемы жилья в стране не строились никогда, рекордные показатели советских времен конца 1980-х годов, когда строители возводили более 70 млн кв. м жилья в год на фоне развития жилищно-строительных кооперативов, были побиты в 2014–2015 годах, после чего темпы ввода жилья стали снижаться, отмечали аналитики Центробанка в своем обзоре, посвященном рискам финансирования строительной отрасли.

Способ №1: покупка физического объекта

Конечно, купить квартиру за 100 000 не получится, разве что гараж. И тот в какой-нибудь глуши. Но это первое, что приходит на ум если вы решили вложить свои деньги в недвижимость. На первый взгляд тут все просто: инвестор покупает конкретную квартиру (дом, торговую площадь, офис, склад или просто место на парковке).

Заработать на такой инвестиции можно двумя способами:

  • Сдавая недвижимость в аренду (посуточно, помесячно или на длительный срок). Такие инвестиции называют «рентными»
  • Купив актив по более низкой цене, а продать по более высокой (спекулятивный доход)

Классическим вариантом можно считать покупку первичной недвижимости на начальной стадии строительства (квартиры в готовых объектах всегда стоят дороже, чем на этапе «фундамента»).

Есть даже профессиональные инвесторы, которые приобретают недвижимость на пике кризиса по минимальной цене и продают ее через несколько лет по максимальной. Но как правило неподготовленного инвестора ждет более пессимистичный сценарий.

У вас есть приличная сумма денег, которую вы решаете вложить, чтобы получать стабильный пассивный доход. Вы советуетесь со своими знакомыми и все как один твердят: только в недвижимость! Ведь каждый знает, что в России «уникальный рынок» и здесь недвижимость только растет в цене (во всяком случае, так считает абсолютное большинство).

Не долго думая (ну или мучительно долго) вы все же решаетесь на покупку квартиры (потому что, как правило, на большее у частного инвестора денег нет). Находите приемлемый для себя вариант и покупаете «однушку». Возможно даже делаете в ней «евроремонт» и наконец, начинаете искать для нее жильцов.

Читайте также:  Дом не ремонтируют из-за долгов одной квартиры. Что делать?

Вот тут то, как правило, и начинаются проблемы. Оказывается что район, в котором вы купили квартиру, имеет плохую транспортную доступность и не развитую инфраструктуру. Из-за этого жильцы не задерживаются в вашей квартире более двух месяцев. В итоге получается, что две трети года эта квартира пустует, а вам остается только платить за коммуналку и проклинать тот день, когда вы решились на покупку рентной недвижимости.

Вы даже рассматриваете вариант избавиться от этой обузы, но тут, как назло, оказывается что сейчас на рынке спад и за те деньги, которые вы потратили на квартиру и ремонт продать ее нереально.

Нет, я не хочу вас напугать. Просто помните о том, что подобный сценарий наиболее вероятен. Особенно если вы абсолютный новичок в этой теме.

Достоинства и недостатки

Из плюсов:

  • Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных. Для большинства людей жилье – предмет первой необходимости. Актив может упасть в цене, но не может обесцениться полностью. В отличие, от тех же акций или ПИФов.
  • В долгосрочной перспективе цена недвижимости растет.
  • Вложения в недвижимость это понятные «реальные инвестиции» (есть люди, для которых это очень важно).

За что я не люблю недвижку:

  • Высокий порог входа (цена однокомнатной квартиры в Москве стартует с 3 млн. рублей)
  • Низкая ликвидность (процесс конвертации квадратных метров в наличные может занять от двух месяцев до нескольких лет)
  • Интерес для инвестора представляет лишь недвижимость в крупных городах России или за рубежом
  • Дополнительные расходы на содержание (коммунальные платежи, ремонт и покупка мебели, налоги с дохода от сдачи в аренду)
  • Необходимость активного управления (поиск арендаторов, решение текущих проблем, проверка состояния недвижимости). За рубежом управление можно передать специализированным компаниям, что приводит к дополнительным расходам
  • Сравнительно низкая доходность. Сдача жилой недвижимости в Москве приносит инвестору около 5-6% годовых в рублях (за вычетом всех расходов)
  • Риски строительства (деньги уже вложены, а готового объекта нет) и физической порчи объекта (пожар, взрыв газа).

[править] Источники

  1. Падение латвийского рынка жилой недвижимости будет остановлено правительством?, Biznews (9 апреля 2008). Проверено 14 июня 2008.
  2. На кредитном рынке грядут очередные перемены, Novonews (11 апреля 2008). Проверено 14 июня 2008.
  3. Latio: за год цены на «серийки» упали на 27%,  (6 июня 2008). Проверено 14 июня 2008.
  4. Nordea пророчит Латвии НУЛЕВОЙ экономический рост, Biznews (11 июня 2008). Проверено 14 июня 2008.
  5. Проблемы с уплатой долгов резко выросли и у жителей, и у бизнеса, Biznews (2 июня 2008). Проверено 14 июня 2008.
  6. Исследование: цена на жилье в новостройках падает, многие девелоперы — на грани банкротства, Biznews (10 мая 2008). Проверено 14 июня 2008.
  7. Инфляция в мае – почти 18%!, Biznews (9 июня 2008). Проверено 14 июня 2008.
  8. Эксперт: Инфляция в Латвии превысит 20%, но экономического кризиса нет, Biznews (13 июня 2008). Проверено 14 июня 2008.
  9. Глава Банка Латвии: Латвийскую недвижимость ждет ещё одна коррекция, Biznews (29 мая 2008). Проверено 14 июня 2008.

Вторая «корзина»: для заработка

Для второй «корзины» рекомендую предусмотреть 30% капитала, который пойдет на инвестиции в более сложные проекты добавленной стоимости (Added Value). Эту стратегию можно описать тремя словами — «купи, почини, продай». Суть в том, что покупаются жилые, офисные или гостиничные объекты в плохом состоянии, делается ремонт, за счет чего повышается стоимость, и далее недвижимость продается по более высокой цене.

Инвестиции в Added Value — более сложный бизнес по сравнению с арендным, поскольку есть риски, связанные с тем, что может быть превышена смета, могут быть трудности с оформлением разрешений, цена покупки может быть завышена, цена продажи — занижена, или объект может долго продаваться. К тому же, от инвестора или его команды требуется активно участвовать в проекте и иметь квалификацию в строительном бизнесе. Это более рискованный вариант инвестиций в недвижимость, но и более доходный: на редевелопменте можно заработать 12-20% на вложенный капитал. Еще одно преимущество заключается в том, что за счет необходимости делать ремонт можно получить скидку с цены покупки.

При инвестициях в проекты Added Value увеличить доходность можно следующим образом:

  • Подобрать профессиональную команду, которая сможет эффективно управлять процессом на месте. Такие проекты почти невозможно реализовать удаленно, без местного партнера.
  • Инвестировать в рынки с потенциалом роста цен.
  • Вложить деньги в ликвидные объекты, чтобы по окончании проекта их можно было быстро и выгодно продать.
  • Правильно структурировать сделку для оптимизации налогов и увеличения доходности (актуально также для стратегии сохранения капитала). Например, если оформить сделку на компанию, то зачастую можно избежать уплаты налога на переход права собственности.
  • Брать ипотечный кредит: банковское финансирование снижает потребность в собственном капитале, создает кредитный рычаг и увеличивает доходность. Сегодня ставка по ипотечным кредитам в Европе составляет 2-3%.
Читайте также:  Как продать квартиру после вступления в наследство?

Для инвестиций в проекты Added Value сегодня хорошо подходит Испания. Цены на недвижимость в этой стране падали в течение семи лет и начали стабилизироваться в 2014 году. Сейчас объекты в Испании стоят на 45% дешевле по отношению к пику 2007 года, но уже начинают дорожать, поэтому, купив объект по минимальной цене, с учетом последующего роста цен, инвесторы могут заработать на продаже через несколько лет. Длительный период рецессии пройден и впереди восстановление рынка: экономическая ситуация улучшается, потребительское доверие растет, безработица уменьшается, объемы строительства увеличиваются, и банки более охотно выдают ипотеку.

Среди городов Испании инвестировать в проекты Added Value выгодно в Барселоне. Инвесторы все чаще вкладывают средства в проекты редевелопмента, поскольку на рынке жилья столицы Каталонии наблюдается дефицит новостроек. Особенно перспективна покупка жилых зданий для ремонта с целью последующей перепродажи местным экспатам или для создания студенческих комплексов и апарт-отелей. Помимо этого, в Барселоне большой потенциал роста цен: в 2016 году жилье может подорожать на 7%. Также выгодно инвестировать в проекты реконструкции в Мадриде, где новых и качественных предложений не хватает в офисном сегменте.

Если инвестировать все 100% средств в арендные проекты, то это будет хорошим и надежным вложением, но заработать таким образом на краткосрочном горизонте трудно. Если вложить все в проекты с добавленной стоимостью, то риски будут слишком высокими. По моему мнению, наиболее разумным балансом для зарубежного инвестора является стратегия, при которой 70% средств инвестируются в арендные объекты и 30% — в редевелопмент. Это позволяет получить оптимальный баланс доходности и риска.

Рекомендую сначала приобрести объекты с низким риском, получить опыт покупки и управления недвижимостью за рубежом, а потом нацеливаться на более сложные проекты с добавленной стоимостью.

Например, при наличии 1 млн евро можно сформировать инвестиционный портфель, взяв еще 1 млн в кредит, вложив 1,4 млн в покупку пакета апартаментов для сдачи в аренду, а затем оставшиеся 600 тыс. евро направив на редевелопмент. Сбалансированная доходность от таких операций будет выше 10% годовых, при этом риски останутся низкими.

В какую недвижимость лучше инвестировать

Выше уже говорилось о том, что эта сфера инвестирования отличается большим количеством направлений. Их можно выделить по специфике объектов. Итак, давайте разберёмся в том, в какую недвижимость выгодно инвестировать. Ниже описаны все основные варианты, которые у вас есть.

Жилая недвижимость

Это – самое напрашивающееся решение. При первой покупке можно претендовать на налоговые льготы. А ещё такая собственность всегда будет востребованной. И в целом, если вы не знаете, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, лучше начать с этой группы.

Дело в том, что сейчас на рынке очень популярны миниатюрные студии. Покупают и квартиры с общей площадью 20-24 м2. Многие берут также отдельные комнаты. Всё это позволяет стартовать даже без серьёзных изначальных вложений.

Коммерческая недвижимость

Это направление – одно из самых традиционных для предпринимателей. Оно выгодно тем, что такую собственность очень легко будет перевести в активы. А ещё её можно впоследствии без проблем продать, если регион активно развивается. Одним словом, обратить внимание на такой вариант явно стоит.

Загородная недвижимость

Эта недвижимость особенно востребована рядом с крупными мегаполисами. На такой способ вложения денег стоит опираться, если город активно развивается. Вполне вероятно, что уже через 5 лет местонахождение дома станет ещё одним районом. И тогда стоимость собственности увеличится на порядок.

Зарубежная недвижимость

Это направление может быть очень перспективным, если разобраться, как именно инвестировать в зарубежную недвижимость. То есть вам нужен будет посредник, агент, который сможет вникнуть в тонкости законодательства другого государства и грамотно провести сделку от вашего имени.

Земельные участки

Такую возможность тоже не стоит игнорировать. Земельные участки требуют минимум трат на поддержание. Но и здесь важно понимать, как правильно инвестировать, чтобы выбрать перспективный вариант. Если вы не разбираетесь в качестве почвы, то лучше заказать анализ экспертам.

Читайте также:  Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость

Выше представлены основные направления, по которым можно вкладывать деньги в такую собственность. Чтобы вам легче было понять, в какую недвижимость лучше инвестировать, изучите внимательно эту таблицу.

Вариант Особенности Доходность
Жилая недвижимость Можно начать с небольших сумм, всегда востребована, легче получить налоговую льготу при первой покупке. Сильно зависит от городов, может колебаться от 10 до 20%, но выше банковских вкладов в любом случае.
Коммерческая недвижимость Оптимальный вариант для предпринимателей, можно сделать основным активом. Уровень доходности в среднем по стране – 8-10%. Показатель стабильный.
Загородная недвижимость Хорошее решение, если брать недвижимость рядом с активно развивающимся городом. Уровень дохода сильно зависит от конкретного региона. Может колебаться от 5% (Ростов-на-Дону) и до 20% (Москва).
Зарубежная недвижимость Перспективный вариант, если найти добросовестного агента, который заключит выгодную вам сделку. Уровень прибыли зависит от конкретной страны. Может начинаться от 2% в год и доходить до 15-20%.
Земельные участки Хорошее решение, означает минимальные расходы на содержание такой недвижимости. Уровень прибыли в среднем по стране – 6-10%. Сильно зависит от конкретного периода и от региона, а также от разновидности участка.

Крупные вложения тоже непопулярны

Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее. Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне. Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

Vanguard Real Estate ETF

Самостоятельное составление портфеля из компаний REITs требует от инвестора определенной экспертизы в этом вопросе. Более разумным способом инвестирования в REITs станет покупка фондов, в составе которого уже подобраны REIT по определенному принципу. Предлагаю на примере крупнейшего фонда Vanguard Real Estate ETF (VNQ) рассмотреть особенности этого финансового инструмента.

Vanguard Real Estate ETF

Ниже представлен график цены с момента основания фонда. Как видим, ипотечный кризис в США 2008 года серьезно повлиял на его стоимость: она снизилась на 60% с уровней начала года. Затем последовало восстановление и за 2 года цена фонда выросла в 2,6 раза, а ETF продолжал выплачивать дивиденды.

Vanguard Real Estate ETF

На момент написания данной статьи по всему миру свирепствует коронавирус. Меры изоляции, предпринятые во многих странах мира, спровоцировали резкое снижение финансовых рынков. Не остались в стороне и фонды REIT: сейчас его цена на 20% ниже, чем была еще в начале года. Биржевые фонды на ухудшение экономической ситуации реагируют гораздо быстрее, чем реальный сектор экономики.

Vanguard Real Estate ETF

Ниже представлено распределение фонда по секторам недвижимости.

Vanguard Real Estate ETF

А это 10 крупнейших позиций в фонде, на которые приходится 43% всех активов.