Досрочное погашение ипотеки: выбираем самый выгодный вариант

Руководитель центра финансовой грамотности Минфина Анна Харнас посоветовала россиянам, как можно выгоднее погасить кредит. Свои рекомендации 10 мая специалист дала в интервью «Российской газете». По словам Анны Харнас, правильно погасив кредит, можно сэкономить больше денег.

Почему досрочное погашение кредита в начале срока может быть более выгодным

По мнению специалиста, досрочно гасить кредит чаще всего выгоднее в первой половине общего срока кредитования. Объясняется это особенностями расчета ежемесячных выплат банками. Чаще всего в первой половине срока кредитные организации высчитывают у клиента проценты по займу. Во второй же половине уже наступает время основного долга. То есть сумма процентов в платеже постепенно уменьшается, а сумма долга увеличивается.

Погасив кредит в начале срока выплаты, клиент может заметно сэкономить. Ведь в этом случае будет произведен пересчет процентов. При досрочном же погашении в конце срока экономии может не быть вообще. В это время клиент уже практически выплатил проценты и отдает основной долг.

Что говорит закон

По закону заемщики ничем не ограничены в своем желании провести погашение ипотеки досрочно. Он могут это сделать хоть на следующий месяц после заключения кредитного договора.

Банкам не особо выгодна ситуация, когда клиенты гасят ссуды раньше срока, поэтому ранее они применяли штрафные санкции или брали плату за проведение этой операции, устанавливали какие-то моратории (можно гасить досрочно через 6-12 месяцев после оформления). Но с 2011 года они по закону не могут чинить препятствий, поэтому заемщик может без проблем выполнить эту процедуру.

Порядок и правила досрочного погашения ипотечного кредита найдете в кредитном договоре. Принцип гашения во всех банках одинаков, механизм может быть разным.

Что такое ипотека? Кому и на каких условиях она выдается?

Вообще ипотекой называются кредитные средства, выдаваемые под залог недвижимого имущества. Предметом ипотеки может быть собственно сама квартира, под залог которой берется ипотечный заем и любые другие предметы, такие как автомобиль, образование или лечение. Но в понимании большинства людей, ипотека – это именно кредит на квартиру и поговорим мы как раз о нем.

Заемщиком ипотечного кредита может быть человек с хорошей кредитной историей, достаточным уровнем дохода (так как сумма ежемесячных выплат не должна превышать 40% от заработной платы за тот же период). Срок погашения такого кредита может быть от полугода, до двух – трёх десятков лет (в зависимости от банка – кредитора). Возраст заемщика должен быть не менее 21 года. При этом он обязан иметь соответствующий стаж работы – не менее года. И, соответственно, так как мы говорим об ипотеке в России, то и заемщик должен быть гражданином Российской Федерации.

Что такое ипотека? Кому и на каких условиях она выдается?

С общими положениями ознакомились. Взяли кредит. Что дальше? Как поступить с дополнительными средствами, которые остаются после ежемесячных покупок необходимых вещей, продуктов и погашения долга перед банком?

Читайте также:  3 способа узнать ФИО и телефон владельца земельного участка

Экспертные рекомендации

  1. Оформление дополнительного потребительского займа. Разумеется, здесь не стоит рассчитывать на хорошие условия. Однако после закрытия задолженности можно вернуть свою накладную и приступить к распоряжению недвижимым имуществом на свое усмотрение.
  2. Государственная помощь, заключающаяся в выплате всевозможных субсидий. Такой вариант подходит для молодых семей, бюджетников, медиков, начинающих специалистов и аналогичных категорий граждан. В каждом регионе страны поддержка может быть различной. Больше информации по данной теме можно получить в Администрации района.
  3. Материнский капитал. Его также можно применять для погашения долговых обязательств. Материнский капитал выдают сразу после рождения 2-ого ребенка.

Аннуитетные платежи

При такой схеме начисления процентов клиенту необходимо оплачивать задолженность равными суммами. Это одинаково удобно для залоговых и беззалоговых кредитов. Структура платежа неравная.

Дело в том, что в первые годы оплаты ипотеки, допустим, нагляднее всего это видно по графику на 30 лет, человек гасит больше процентов, чем тело займа. В итоге первые 5 лет, если скрупулезно просмотреть документы, задолженность ровным счетом почти не изменится. Клиентов банка этот факт немного смущает.

Почему по ипотеке сначала платятся проценты? В этом кроется суть начисления сложного %-та. Но во второй части графика становится ясно, что в большая часть задолженности идет на убыль, и тогда тело ссуды составляет примерно 90% от размера платежа.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

К достоинствам аннуитета можно отнести следующее:

Недостатки, естественно, связаны с большей переплатой. В итоге клиенты, если есть выбор, стараются отказываться от аннуитета.

Выгодно ли частичное досрочное погашение ипотеки?

Частично погашать ипотеку может быть выгодно не во всех случаях. Многое зависит от вариантов погашения, момента погашения и от того, с помощью каких платежей вы рассчитываетесь с банком: аннуитетных или дифференцированных. Напомним, что в первом варианте вы платите равные суммы на протяжении всего срока, однако структура платежей разная. В первой половине срока проценты за кредит преобладают над основной суммой долга, во второй половине – наоборот.

Дифференцированные платежи таковы, что одна половина платежа идет в счет уменьшения основного долга, а другая – в счет оплаты процентов. При этом, размер процентов к концу ипотеки становится все меньше, следовательно, размер самого платежа уменьшается. Этот тип платежей является более выгодным, поскольку переплата меньше, однако он более обременительный для заемщика в первой половине срока.

Выясним, при каком типе платежей досрочно погашать ипотеку выгодней. В качестве примера рассмотрим два ипотечных кредита на сумму 3 млн руб, на срок 120 месяцев (10 лет) под 10% годовых. В одном из них – аннуитетный тип платежей, в другом – дифференцированный.

Предположим, что мы досрочно вносим 500 тысяч рублей на третий год ипотеки. В одном случае, мы просим уменьшить срок ипотеки, в другом – сократить сумму ежемесячного платежа.

Как следует из таблицы, наиболее выгодное погашение ипотеки будет происходить при аннуитетном типе платежей. При этом, при сокращении срока ипотеки вы сэкономите значительно больше, чем при сокращении суммы платежа.

Далее мы рассмотрим, как и что лучше уменьшать при досрочном погашении ипотеки.

Когда выгоднее всего погашать ипотеку раньше срока?

То, на сколько снизится переплата по ипотеке, зависит от ряда факторов, а именно:

  • суммы долга;
  • процентной ставки;
  • срока кредитования;
  • размера и типа ежемесячного платежа;
  • размера досрочного внесения;
  • условий изменения договора.

Чаще всего банки предлагают аннуитетную схему погашения задолженности, т. к. она означает для них большую финансовую выгоду. Да и дифференцированные платежи в состоянии платить не все граждане. При равных условиях кредитования выгодность досрочного погашения будет определяться изменениями условий договора (уменьшение срока или снижение платежа).

Когда выгоднее всего погашать ипотеку раньше срока?

Многие забывают еще об одном важном факторе – времени досрочного погашения. Чем он ближе к концу срока, тем менее выгодным будет перерасчет долга. Почему так происходит? Потому что в первый платеж по ипотеке заемщик платит наибольшую сумму на погашение процентов. Дальше она постепенно снижается, и все больше средств идет на погашение основного долга.

Вывод: чем раньше вносите деньги для досрочного погашения, тем меньше будет ваша переплата по кредиту.

Прочтите: Как действует ипотека в рассрочку от Сбербанка

Вариант Ежемесячное уменьшение суммы кредита 2

В предыдущем варианте мы с вами рассматривали вариант, когда каждый месяц платеж по кредиту уменьшался. И в последние месяцы ваш основной платеж составлял 250р + 4000р досрочки. Но что вам мешает гасить ипотеку фиксированными платежами?

Посмотрите на картинку выше:

  • В первый месяц вы отдаете 13 609р+4000р = 17 609р.
  • Во второй месяц основной платеж меньше и вы платите 13 562р+4000р = 17 562р.
  • В третий 13 524р+4000р = 17 524р.

Получается, что каждый месяц Вы платите все меньше и меньше. Но первоначальная сумма 17 609р вам была по силам, почему бы не продолжить гасить ипотеку фиксировано?

Отсюда получается:

  • В первый месяц отдаете 17 609р: 13 609р – основной долг, 4000р – досрочка.
  • Второй месяц 17 609р: 13 562р – основной долг, 4047р – досрочка.
  • Третий месяц 17 609р: 13 524р – основной долг, 4085 – досрочка.
  • И т.д.

При таких платежах вы берете самое лучшее от первых двух вариантов. Во-первых, сумма платежа не меняется (как в первом варианте с уменьшением срока), а это значит, что переплата и срок будут отличаться незначительно. Во-вторых, вы одновременно уменьшаете сумму обязательного платежа и в случае потери дохода, можете перестать выплачивать «досрочку» и нагрузка на ваш карман будет ниже. Это получается удобнее, чем идти в банк и просить реструктуризацию ипотеки.

  • Ежемесячный платеж: Фиксированный 17609р.
  • Нужно выплатить: 2 205 368р.
  • Из них проценты: 870 257р.
  • Последний платеж:

Я думаю, что после этих цифр ответ на вопрос: «как правильно погасить ипотеку досрочно», — ответ очевиден. Я лично сам пользуюсь именно третьим способом. Пока не так, как хотелось бы. Я отправляю банку по 15 000р ежемесячно, а не 17609, как в расчетах. Деньги уходят на ремонт в квартире и мебель. И когда на счете накапливается достаточная сумма для минимального частично досрочного погашения ипотеки – уменьшаю сумму платежа.

Пошаговая инструкция полного досрочного погашения ипотеки

Чтобы полностью погасить ипотеку досрочно, понадобится:

  1. написать заявление на внесение платежа;
  2. в назначенный срок внести платёж и полностью закрыть кредит (стоит отметить, что под назначенным временем банки обычно понимают дату следующего платежа по графику);
  3. получить справку об отсутствии долгов и полном закрытии займа;
  4. посетить Росреестр или МФЦ для снятия обременения с недвижимости (отмены залога).
Читайте также:  Доходные дома Москвы: с чего начинались «человейники»

Ничего дополнительного не требуется.

Важно подчеркнуть, что большинство финансовых организаций не устанавливает специальных требований к заявлению, поэтому разрешается подача заявки:

  • при личном визите в банковское отделение;
  • звонок в контактный центр;
  • отправка заказного письма;
  • использование личного кабинета на сайте.

Но из всех перечисленных подходов предпочтительнее всего первый вариант, поскольку он позволяет убедиться в получении банком заявления. Более того, рекомендуется составлять заявку в двух экземплярах, чтобы иметь возможность один из них сохранить у себя. При этом нужно поставить на него штамп в банке, чтобы иметь доказательство того, что кредитор был предупреждён о намерениях.

Всё сказанное касается и отзыва заявки. Теоретически, отозвать её удастся одним телефонным звонком, но разумнее и надёжнее письменное оформление.

К сказанному требуется добавить, что точное описание процедуры должно содержаться в кредитном договоре, поэтому стоит прочесть его перед оформлением займа. Это не только позволит избежать неприятных сюрпризов, но и поможет не совершать ошибки в формальностях. Важно помнить, что прочтение документов – гарантия того, что подбор кредитора пройдёт максимально гладко, а долг не увеличится из-за скрытых сборов.

Пошаговая инструкция полного досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

При желании должники способны покрыть часть задолженности материнским капиталом.

Для этого потребуется:

  1. сообщить о появившемся желании сотрудникам банка;
  2. получить справку об оставшемся долге и посетить органы опеки и социальной защиты;
  3. написать заявление на использование материнского капитала в счёт погашения задолженности;
  4. дождаться ответа от муниципальных органов;
  5. подождать, пока деньги будут переведены по указанным заёмщиком реквизитам для сокращения общей суммы долга.

Ничего дополнительного не понадобится.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Ещё один плюс ускоренной выплаты долга – возможность вернуть переплату за страховку. Для этого достаточно написать соответствующее заявление в страховую компанию. В результате организация вернёт деньги за тот период, в течение которого клиенту не требуются её услуги. В зависимости от сложившейся ситуации сумма возврата способна составлять несколько тысяч рублей, что станет существенным подспорьем для семейного бюджета.

Где взять деньги на досрочное погашение?

Для того чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обладать финансовой грамотностью. Такой человек всегда будет эффективно распределять денежные средства между своими нуждами, а при необходимости – сокращать расходы и экономить. На пути к решению взять ипотечный кредит важно отдавать себе отчет в том, в состоянии ли вы отдавать обязательный ежемесячный платеж и нести ответственность в случае изменения финансового положения. Если вы допускаете риск снижения доходов – уменьшите сумму желаемого кредита, в обратной ситуации – срок.

Возможность досрочного погашения ипотеки является вашим преимуществом, но переоценивать свои силы не стоит. Рекомендуется иметь в запасе несколько потенциальных ежемесячных списаний на случай непредвиденных обстоятельств, ведь за просрочку платежей предусмотрены строгие штрафы. Вся экономия от уплаты досрочных взносов нивелируется.