Должны ли отапливаться подъезды в многоквартирных домах

Жителям многоквартирных домов интересно знать, что входит в общедомовые нужды (ОДН), которые они регулярно оплачивают на основании квитанций по ЖКУ.

Как расшифровывается аббревиатура

Для начала рассмотрим простой пример. Собственники домовладений, подключенных к отопительной системе, оплачивают услуги подачи теплоснабжения в холодный период исходя из средних показаний, рассчитываемых на основе площади. Однако и на лестничных клетках имеются радиаторы, обеспечивающие поддержание комфортной температуры. Ресурсы, расходуемые на отопление, а также плата за сопутствующие технические потери, возникающие процессе эксплуатации инженерных систем, относятся к категории издержек, требующих материального обеспечения. Возникновение дополнительных потерь обусловливается локальными аварийными ситуациями, нуждающимися в техническом обслуживании, а также плановых мероприятиях, которые проводятся каждый год — для поддержания работоспособности коммуникаций.

Расшифровка аббревиатуры ОДН, используемой в квитанции ЖКХ — «общедомовые нужды». Понятие утверждено в рамках положений статьи №36 Жилищного кодекса, и определяет затраты, связанные с эксплуатацией помещений свободного доступа, не относящихся к жилой категории. В указанный перечень входят подъезды, чердаки и подвалы, а также придомовая территория, не оснащенная учетным оборудованием, и находящаяся в пользовании домовладельцев. Исчерпывающий реестр объектов, относящихся к общему имуществу, равно как и правила расчета показаний, закреплены на законодательном уровне, и применяются управляющими компаниями при формировании ежемесячных счетов на оплату.

Установка общедомового счетчика тепла — это законно

Впервые об общедомовых счетчиках заговорили еще в 2009 году, когда был издан Федеральный закон №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». В первоначальном варианте закон предписывал обязательную установку ОДПУ в многоэтажных домах до 1 января 2012-го года. Позже этот срок продлевался несколько раз.

Последнее изменение срока до 1 января 2019-го года и до 1 января 2021 года (для Крыма и Севастополя) было закреплено Федеральным законом N196-ФЗ от

Таким образом, закон про общедомовые счетчики на отопление однозначно подтверждает необходимость их установки в многоквартирных домах. Исключение допускается только для ветхих, аварийных и подлежащих сносу домов, а также объектов, на которых установка счетчика технически невозможна из-за несоответствия параметров инженерной сети условиям монтажа устройства.

Законодательное регулирование в году

Процедура монтажа индивидуального отопления в многоквартирном доме в законодательстве 2020 года четко регулируется.

Так, нормативными актами по этому вопросу выступают:

  1. Жилищный кодекс (статья №26) устанавливает нормы перепланировки, указывает на список необходимых бумаг и освещает основные аспекты переоснащения жилых помещений.
  2. ФЗ №190 от 2010 г. (с изменениями от 2020 года) в статье №14 определяет:
    • необходимость подсоединения к инфраструктуре подачи тепла и заключение контракта с поставщиком;
    • ситуации, когда нельзя устанавливать подключение к централизованной системе;
    • общие нормы и порядок монтажа коммуникаций для индивидуального отопления.
  3. Постановление Правительства №1314 утверждает правила присоединения зданий к газовым сетям. Документ разъясняет:
    • каким образом определяется возможность подключения объекта;
    • процедуру проведения;
    • требования к проектным бумагам;
    • другое.
Читайте также:  Ипотека по 6 процентов постановление правительства

К сведению: в законах 2020 года уже не действует ПП №307 от 16 апреля 12 г. Документ содержал информацию о подсоединении к отопительной системе и процедуре регистрации. На смену этому нормативному акту в РФ разработали ПП №354.

В положениях дается разъяснение о критериях выбора поставщика тепла, варианты направления документации и заключения контракта. Главное, на что следует опираться при планировании перехода на автономную систему – допущенные источники энергии, которые запрещено использовать при индивидуальном обогреве.

СНиП об использовании автономной системы теплоснабжения

В соответствии со СНиП №31-01-2003, в частности п. 7.3.7, использование системы отдельного отопления допускается в новых постройках, в которых изначально заложена возможность индивидуального теплоснабжения в каждой квартире.

Законодательное регулирование в году

Разрешено отказываться от центральной системы с последующим переходом на автономные генераторы, если оборудование имеет закрытую камеру сгорания и работает от природного газа.

При этом есть соответствующая проектная документация инженерных коммуникаций МКД:

  • общее отопление многоэтажки;
  • система газоснабжения, в т. ч. агрегат и схема ввода;
  • дымоудаление и подвод воздуха для работы топлива;
  • площадь комнаты больше 15 м2.

Можно или нельзя отключить отдельную квартиру от ЦО.

Процедура демонтажа старых аппаратов теплоснабжения ещё не указывает на то, что отопление не было потреблено. Так как поставка ресурса в дом осуществлялась и распределялась по стоякам. Поэтому собственникам необходимо подать заявление и согласовать проект. После получения разрешения можно начинать работы.

На заметку: владельцы квартир, которые написали отказ от центральной системы отопления, будут производить взносы только за личное потребление ресурса.

Тем не менее, в ЖК России (ст. №30, 39) указано, что граждане при желании отключить ЦО всё равно будут платить за теплоснабжение. Обусловлено это тем, что топливо используется на общедомовые нужны.

Отопление лестничной клетки в многоквартирных домах с индивидуальным отоплением

  • При проектировании отопления многоквартирных домой с индивидуальным отоплением встаёт вопрос об отоплении лестничной клетки.
  • Радиаторы отопления лестничной клетки невозможно подключить к системе отопления квартиры.
  • А устанавливать дополнительный котёл совершенно нецелесообразно, да и некуда.

Согласно СНиП 41-01-2003:

6.3.3. Лестничные клетки допускается не отапливать:

Отопление лестничной клетки в многоквартирных домах с индивидуальным отоплением
  1. в зданиях, оборудуемых поквартирными системами теплоснабжения, по заданию заказчика;
  2. — в зданиях с любыми системами отопления в районах с расчетной температурой наружного воздуха для холодного периода года минус 5 °С и выше (параметры Б);
  3. — в незадымляемых лестничных клетках типа Н1.
  4. Сопротивление теплопередаче внутренних стен, ограждающих неотапливаемую лестничную клетку от жилых и других помещений, следует принимать по СНиП 23-02.
  5. Лестничную клетку здания с индивидуальным отоплением можно НЕ ОТАПЛИВАТЬ.
  6. Оптимальным вариантом является установка электрических радиаторов в лестничной клетке на 1 и 2 этажах.
  7. Место установки выбирать надо в каждом случае индивидуально. Но как правило место установки их тоже, что и обычных радиаторов водяного отопления:
  8. — при входе под лестницей
  9. — в колясочной
  10. — в помещении мусоропровода

— на лестничной клетке между 1 и 2 этажами на стене на высоте. По правилам на эвакуационных путях не допускается размещение предметов, которые бы выступали за плоскость стены. Поэтому батареи центрального отопления устанавливают в специальную нишу или поднимают повыше.

  • Также необходимо оградить радиаторы от проникновения.
  • Жильцы сами выберут отапливать ли им лестничную клетку сообща или отключить эти электрические радиаторы.

Встречал варианты с установкой тепловой завесы при входе в подъезд. Этот вариант тоже возможен.

Количество входящих и выходящих людей в жилом здание не так много, поэтому завеса будет работать в основном на отопление подъезда.

Читайте также:  Доходные дома Москвы: с чего начинались «человейники»

Минус это системы — некоторый шум. Но вариант в целом нормальный.

Отопление лестничной клетки в многоквартирных домах с индивидуальным отоплением

А как поступали вы в своих работах?

Обсуждение подобной темы: 1

Можно ли отказаться от установки общедомового прибора учета тепла

Согласно закону, все многоквартирные дома в обязательном порядке должны быть оборудованы общедомовыми теплосчетчиками. Исключения распространяются на дома, указанные в разделе 1 статьи 13. А также на строения, коммуникации которых требуют капитального ремонта или не позволяют установку счетчиков по другим причинам.

Во всех остальных случаях закон обязывает установку и монтаж оборудования. А вновь вводимое жилье не примут в эксплуатацию без смонтированного теплового счетчика.

Почему существует проблема оплаты сверхнормативных ОДН?

Проблема кроется в несовершенстве законодательства и самих потребителях. К сожалению, часть жителей может занижать показания, вовсе не передавать, а начисления, сделанные УО могут не отражать реальное потребление в квартирах. Поэтому получается огромная разница между показаниями общего счетчика и объемом услуг по начислениям (индивидуальные счетчики). Также согласно Правил 354 УО обязаны проводить проверки достоверности переданных показаний, но к сожалению процедура настолько сложна, что не всегда получается попасть в «любимые» квартиры. По своей практике скажу, что в домах, где счетчики вынесены в подъезды — проблем с общедомовыми нет, поскольку у УО есть возможность контролировать состояние счетчиков, их показания и т.д.

Распечатать

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Ответственность прописывается в договоре между управляющей компанией и всеми собственниками. Каждый собственник может получить копию такого договора на руки при запросе в управляющую компанию — это неотъемлемое право жильцов. Исходя из этого, компания несёт ответственность в первую очередь по обязательствам, прописанным в договоре. Тем не менее, в нём обязаны соблюдаться некоторые условия по её ответственности перед владельцами квартир за содержание общедомовой собственности в многоквартирном доме.

Согласно законодательству, она избавляется от ответственности за ремонт общедомовой собственности в случаях:

  • причинения вреда общедомовой собственности в результате действий собственников квартир или же, напротив, в случае их бездействия;
  • возникновения аварии не по вине управляющей компании (акт вандализма, пожар и пр.);
  • использования не по назначению;
  • физического изнашивания конструкций или инженерных коммуникаций, в случае если собственниками не проведён требуемый капитальный ремонт.

Минстрой объяснил, как платить за общедомовые нужды

Минстрой разрешил платить за содержание общего имущества в многоквартирном доме меньше нормативов — по показаниям общедомовых счетчиков.

С 1 января за общедомовые нужды платят по региональным нормативам. Некоторые управляющие компании использовали новый закон, чтобы дополнительно обогатиться за счет жильцов. Они начисляли оплату за общедомовые нужды по нормативам, даже если в доме экономили электроэнергию и воду на общие нужды.

Минстрой объяснил, когда можно платить меньше нормативов. Если расход ресурсов по общедомовому счетчику ниже нормы, оплачивать нужно только фактическое потребление.

Стоит проверить свои квитанции и разобраться с управляющей компанией.

Еще Минстрой поручил регионам учитывать технические особенности домов, даже если эти параметры не указаны в общих правилах. Например, в общих правилах нет энергосберегающих мероприятий, но их нужно принимать во внимание.

В многоквартирных домах есть общее имущество: подъезды, двор, лифт, домофон, подвал. Их нужно убирать, освещать и отапливать. Эти расходы пропорционально распределяются между собственниками квартир.

Читайте также:  Как оформляется отсрочка по ипотеке в Сбербанке

Платить за содержание общего имущества жильцы должны по закону. Эти платежи начисляют по умолчанию, от них нельзя отказаться. В каждом квитке за коммунальные услуги уже есть эта сумма.

УК сами вписывали в квитанции счета за общедомовые нужды — без контроля и по своим схемам. А с поставщиками ресурсов рассчитывались по фактическому потреблению. Это позволяло им извлекать прибыль за счет жильцов дома. Например, сдавать лифтерную под салон красоты, а расход воды распределить между жильцами.

Или теща директора управляющей компании живет в вашем доме и не платит за свет. Ее расходы включают в квитанции других жильцов. Никто не сможет проверить начисления, поэтому все платят за соседку под видом общедомовых нужд.

Присмотрись 

Пример расчёта

Для расчета всех категорий услуг используются специальные формулы. Только на их основании заинтересованные лица могут узнать о факте наличия переплат, а также об общей стоимости услуг.

Основные расчетные формулы представлены в табличном варианте ниже:

Характеристика Формула, по которой осуществляется проводка операции
В жилых помещениях, в которых ранее был установлен считывающий прибор СП = ОП х Т, где:
  • СП – сумма платежа;
  • ОП – объем ресурсного потребления;
  • Т- действующая тарификация на конкретную услугу.
В жилых помещениях, в которых нет счетчиков СП = П х Н х Т, где:
  • П – метраж квартиры;
  • Н – актуальный норматив для конкретного региона.
В любых помещениях с общим учетным устройством СП = ОПО х (П/Пд) х Т, где:
  • ОПО – объем потребления по всему дому;
  • П — площадь одной квартиры, применяемой в рамках расчета;
  • Пд – общий метраж всех помещений в многоквартирном здании.

Если самостоятельный расчет не соответствует представленным в квитанции данным, то заинтересованные лица могут на законных основаниях жаловаться напрямую в жилищную компанию или в суд.

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

В соответствии с п. 5.4.9 СП (актуализированная редакция СНиП *), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.