Договор социального найма жилого помещения

   Для начала, давайте разберем, когда вообще может возникнуть право пользования жилым помещением, а уже после остановимся подробнее, как данное право возможно сохранить, что делать. Наш адвокат по жилищным спорам не раз участвовал в процессах подобного рода, готов помочь и Вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок.

Понятие договора

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения регулируется следующими источниками:

  • – ЖК РФ (ст. 60–91);
  • – ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681);
  • – договором социального найма жилья между наймодателем и нанимателем.

Комментарий к Ст. ГК РФ

1. Стабильность отношений в жилищной сфере — важная составляющая стабильности жизни любого общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного периода, и в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (см. ст. 688 ГК и комментарий к ней).

2. Комментируемая статья регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса: право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В случае отчуждения собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма (для социального найма срок договора остается бессрочным, для коммерческого — до окончания срока).

3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.

Договор социального найма при изменении собственника

Л., было постоянным в качестве члена семьи нанимателя (что подтверждается материалами дела);- регистрация — это административный акт и не влечет за собой ограничений прав Я., включая его право на жилище.

При таких обстоятельствах ВС РФ отменил все состоявшиеся по делу решения нижестоящих судов и вынес новое судебное постановление, которым исковые требования Я. были удовлетворены (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 6. С. 17 — 18).

Наниматель с согласия членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе требовать изменения предмета договора: замены жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ).

Адвокаты москвы

  • Недвижимость
  • Жилищное право
  • Здравствуйте уважаемые Юристы! Буду очень признательна за вашу помощь. мой отец в 2007 году заключил договор социального найма жилого помещения в общежитии, собственником общежития является государственное учреждение детский лагерь «Океан», согласно данному договору наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование комнату в общежитии. на данный момент, в этом учреждении поменялся и он сейчас хочет обязать всех проживающих перезаключить договор в котором будут содержаться следующие условия: в случае расторжения и прекращения трудового договора, прекращает свое действие и договор найма жилого помещения в общежитии. Т.е. если человек уволится, то он и не будет иметь право проживать в общежитии. Вопрос такой: 1.
Читайте также:  Cубсидии ветеранам боевых действий на покупку жилья

Основания и порядок изменения договора найма жилого помещения

Как грамотно отстоять свои права потребителю?Юристы компании подготовили новые рекомендации, которые помогут потребителям грамотно защитить свои права в отношениях с продавцами и изготовителями товаров. Полезные советы позволят потребителям отстоять и защитить свои права в магазине.

Внимание Как правильно оформить оказание юридических услуг?Юристы компании «Симплита-Право» уделили в этом материале особое внимание проблеме отказов в признании расходов по сделкам о юридическом обслуживании.

В статье рассмотрены вопросы по защите интересов налогоплательщиков, выбору форм сотрудничества с юридическими фирмами, а также приведены рекомендации по правильному составлению документов.

Не платят по договору? Выход есть!В ситуации, когда не платят по договору, оказываются многие компании.

Перезаключение договора социального найма

Если наниматель отказывается добровольно выселяться из квартиры, владелец подает соответствующий иск в судебную инстанцию для проведения разбирательства по делу и защиты его законных интересов.

Отличия толкований Жилищного и Гражданского Кодексов Чтобы придать дополнительную стабильность отношениям, которые возникают из соцнайма, статьей 64 ЖК было введено правило, которое гласит: в случае перехода владения собственностью, которая занята на основании контракта соцнайма, хозведения или оперативного управления, не приводит к расторжению или изменению условий контракта соцнайма. Из этого следует, что данный документ не может быть изменен или расторгнут даже тогда, когда имеет место смена собственника. Кроме этого, указанный контракт не изменяется и сохраняется в прежнем виде, когда перейдет к другому субъекту в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Переоформление и перезаключение

Под переоформлением понимается внесение существенных изменений, которые требуют признать действующий договор утратившим юридическую силу. Вместо него требуется составить и заключить новый договор. Поэтому данная процедура рассматривается как его перезаключение. Обычно это заключение ДСН с новым участником, принявшим на себя функции ответственного нанимателя.

Когда необходимо перезаключение?

Договор обязательно переоформляется, если совместное пользование квартирой по разным договорам сливается в один ДСН. Условия переоформления:

  • Смерти нанимателя.
  • Признания его недееспособным на основании решения суда.
  • А также, если он выбыл. Под выбытием здесь может пониматься:
    1. выписка из квартиры и переезд;
    2. безвестное отсутствие, признанное решением суда;
    3. осуждение и помещение в места лишения свободы.

Переоформление и перезаключение необходимо, когда изменения не могут быть фрагментарными, а затрагивают сущность вопроса о пользовании жильём для соцнайма, в частности, относительно сторон договора. Они указаны в п. 2 ст. 82 ЖК РФ. Регламент перезаключения опирается на п. 2 ст. 672 ГК РФ.

Пошаговая инструкция

  1. Вначале происходит выписка нанимателя, кроме случаев признания его недееспособным. При переезде он выписывается самостоятельно, при определении в места заключения – автоматически, из режимного учреждения. Умершего нанимателя выписывают близкие родственники по свидетельству о смерти.
  2. Следующим этапом будет принятие решения на семейном совете – кто возложит на себя данные обязательства.
  3. Затем следует подать заявление, составленное и подписанное всеми жильцами, относящимися к семейному кругу, в местный исполком. Связаться с администрацией можно и через МФЦ, подав заявление в этот центр.

    Заявление составляется, в соответствии с обстоятельствами проживания:

    • на имя начальника Департамента жилищной политики;
    • начальника (заведующего) жилищного отдела администрации;
    • главы поселкового исполкома.

    В заявлении указывают причины, по которым требуется сменить ответственного нанимателя или иные причины, требующие перезаключения ДСН.

  4. Администрация рассматривает заявление в течение 5 рабочих дней, затем приглашает ответственного нанимателя для составления и подписания нового договора.

    Приглашение может прийти:

    • через МФЦ;
    • по электронной почте;
    • по сотовой связи.
  5. Приглашённый гражданин подписывает свой экземпляр договора и получает его на руки.

Если договорённости между жильцами квартиры не достигнуты – вначале обращаются в районный суд по месту расположения квартиры, после вынесения решения судом и получения выписки – заключают ДСН в администрации.

Документы, которые потребуются для переоформления

Как переоформить договор? Для переоформления нужны паспорта или свидетельства о рождении всех членов семьи. На квартиру предъявляется пакет документации:

  • экземпляр ДСН;
  • документы, подтверждающие необходимость переоформления: свидетельство смерти нанимателя, справка из решения суда, выписка из поквартирной книги и т.п.;
  • финансово-лицевой счет (заверенная копия);
  • квитанции по квартплате и коммунальным платежам;
  • ордер;
  • поквартирная карточка (заверенная копия);
  • справка из БТИ.

В него должны войти оригиналы и ксерокопии, которые будут заверены получателем.

Где выполняется процедура?

В зависимости от статуса населённого пункта, в котором расположено жилое помещение, выбирается учреждение, куда следует обращаться для проведения процедуры. При добровольно принятом решении всеми квартиросъёмщиками, следует обращаться:

  • в Департамент жилищной политики администрации, если квартира в городской черте;
  • в жилищный отдел районной администрации, если это райцентр;
  • в поселковую администрацию – в сельской местности.

Если в населённом пункте действует МФЦ, заявление с прилагаемыми документами можно передать через это учреждение. Здесь же можно получить готовый экземпляр.

Основания для отказа

Администрация может отказать в переоформлении только при условии недееспособности или несовершеннолетия члена семьи. А также, если с заявлением обратилось лицо, которое не может стать нанимателем по иным основаниям.

Кроме этого, причиной может служить отсутствие подписи в заявлении одного из совершеннолетних членов семьи. По иным основаниям отказ недопустим. Если отказ возник без законной причины, его можно обжаловать в суде, подав иск в течение 10 дней после получения официального письменного отказа администрации.

Иск о сохранении права пользования жилым помещением

   При написании искового заявления следует руководствоваться ст. 131 ГПК РФ. Особо важно в нем изложить следующие факты:

  • Ваш бывший супруг является собственником жилого помещения на основании свидетельства о праве собственности (№ свидетельства, дата выдачи),
  • Дата прекращения брачных отношений (свидетельство о расторжении брака, №, дата, кем выдано).
  • До расторжения брака вы совместно проживали с бывшим супругом (выписка из домовой книги).
  • Совместно с вами проживали или не проживали иные лица. Особое внимание следует уделить наличию несовершеннолетних детей, которые обязательно должны быть указаны в заявлении.
  • У вас нет возможности приобрести или осуществить право пользования иным жилым объектом (справка из Росреестра).
  • У вас сложное финансовое положение в силу уважительных причин (справка о доходах и иные документы).

   Для того, чтобы Ваше заявление выглядело убедительным его необходимо подкрепить нормами жилищного и гражданского законодательства (в частности ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 ЖК РФ), международной Конвенции о правах ребенка (если есть дети), а также ссылками на разъяснения Пленума Верховного суда РФ (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

   Для того чтобы подать исковое заявление в суд, необходимо оплатить госпошлину. Узнать размер госпошлины, а также сформировать саму квитанцию можно на сайте суда, в который подаем иск. Затем оплачиваем госпошлину в банке и прикладываем оригинал к исковому заявлению, также делаем копию квитанции для ответчика.

   Далее прикладываем к заявлению оставшиеся копии документов:

  1. свидетельство о рождении детей;
  2. свидетельство о расторжении брака;
  3. свидетельство о праве собственности на объект недвижимости,
  4. выписка из домовой книги;
  5. все документы, которые являются доказательствами по делу (справка из центра занятости, справка о доходах с места работы, справка об отсутствии имущества в собственности и др.).
  6. экземпляр искового заявления и приложений – для ответчика.

   Копии документов для суда необходимо заверить: Копия верна. Ваша подпись. Расшифровка. Грамотно составить исковое заявление о сохранении права пользования жилым помещением или возражение на иск о выселении и учесть все нюансы этого вопроса Вам поможет наш квалифицированный юрист по жилищным делам. Звоните уже сегодня!!!

Скачать образец типового договора социального найма жилого помещения

Итоги

Соглашение о социальном найме является подтверждением согласия обеих сторон сделки на предоставление и получение жилого помещения. При этом наниматель обязан соблюдать требования соглашения и использовать его строго по назначению.

При нарушении существенных пунктов договора собственник помещения вправе потребовать его расторжение через судебный орган. Такое возможно, например, при отсутствии платы в период продолжительностью свыше 6 месяцев за коммунальные услуги. При этом учитывается, что нарушение договора происходит без уважительной причины.

Как правильно составить иск?

Определившись с требованиями к суду, истец может приступать к подготовке искового заявления. Название документа должно соответствовать целям – в нашем случае разбираем стандартный иск о прекращении права пользования жилым помещением + выселение из квартиры.

Итак, как составить иск и что в нем указать:

  1. Соблюдайте хронологическую последовательность – опишите, что побудило подать иск, какова причина конфликта, кто был его инициатором, каковы были ваши действия?
  1. Излагайте подробный ход развития событий – сообщите суду свою версию происходящего, максимально точно, без лишней информации. Избегайте изложений «не по существу» – они затягивают судебный процесс и могут настроить коллегию против истца, расценив это как неуважение к суду.
  2. Описывайте новое событие с отдельного абзаца – так проще воспринимать письменную информацию в иске.
  3. Не начинайте описание следующего события, пока не завершите повествование о предыдущем. Например, неправильно начинать иск с фразы «Иванов А.А. отказывается выселиться из жилого помещения…», прежде чем вы укажете, что «квартира по адресу Ленина, д. 1 принадлежит мне (истцу) на праве собственности…».
  4. Старайтесь ссылаться на положения законодательства – тем самым, показывая, что вы имеете аргументированную позицию, а не обычную прихоть выселить ответчика из квартиры. Обратите внимание, что даже если ссылок не будет, суд примет обращение, но рассмотрение может затянуться.
  5. Указывайте исковые требования – если истец о, но опустит «выселение», ему придется подавать еще один иск в случае отказа жильца освобождать жилое помещение.

Это важно знать: Свидетельство о праве собственности на дом: образец

Следование вышеуказанным советам позволит составить сильное, лаконичное и юридически грамотное ходатайство.

Можно ли оставить за собой старое жилое помещение

Жилье по договору социального найма предоставляют по-разному. Если у вас было другое жилье, помещение могут выделить при условии, что вы освободите предыдущее, а могут и независимо от этого.

Например, если вы занимаете комнату в коммунальной квартире и норма площади на каждого жильца меньше положенной, вам могут дать еще одну комнату в той же коммуналке вдобавок к имеющейся. Или дать квартиру в другом месте при условии, что нынешнюю комнату вы освободите, — потому что площадь новой квартиры будет полностью соответствовать нормативам.

Если в решении стоит формулировка «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», все члены вашей семьи, которые собираются переезжать с вами в новое помещение, должны освободить старое жилье. Те люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, могут и дальше в нем проживать.