Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Многие граждане страны, желая сэкономить на покупке жилья, становятся дольщиками в строительстве многоквартирных жилых домов, что подразумевает заключение ДДУ. Но очень распространены случаи, когда недобросовестные застройщики срывают сроки сдачи объекта, что является основанием для обращения пострадавших граждан в суд.

Подробный обзор

Основной принцип подсудности споров по ДДУ

Рассматривать вопрос про подсудность споров по ДДУ следует начинать с девятой части 4-й статьи российского Федерального Закона 214, потому что именно этот закон является основным регулятором отношений дольщиков и застройщика. Как раз в этой статье прописано, что если дольщик приобретает помещение по ДДУ не для предпринимательства, а исходя из нужд личного, семейного или домашнего характера, то ту часть его отношений с застройщиком, которая не регулируется ФЗ-214, будет регулировать российское законодательство по защите потребительских прав.

Интересующая дольщиков подсудность споров по ДДУ будет регулироваться 29-й статьей российского ГПК, согласно которому иск по защите потребительских прав может рассматриваться на выбор или там, где исполняется ДДУ, или там, где пребывает истец. Причем выбор этот делает вовсе не застройщик – это право предоставлено только дольщику.

При этом никто не отменял и 32-ю статью все того же российского ГПК, которая позволяет менять территориальную подсудность споров по ДДУ так, как определят обе стороны этого дела по взаимному между собой соглашению, и сделать это до момента, когда судебная инстанция примет дело к своему производству. У этой статьи, правда, есть и исключения – она не позволяет изменять по такому соглашению подсудность дел, которую устанавливают 26-я, 27-я и 30-я статьи этого же ГПК.

Как рассчитать сумму неустойки по договору долевого участия

Застройщик обязан осуществить передачу объекта недвижимости дольщику строго в период, обозначенный договором долевого участия.

Если в обозначенный в соглашении срок не выходит завершить работы, ввиду возникновения ряда объективных причин, которые не зависят от застройщика, последний должен заблаговременно (за пару месяцев) уведомить о данном факте участников долевого строительства, выдвинув для согласования другой срок введения объекта в эксплуатацию.

При срыве сдачи объекта по другим причинам, застройщик будет обязан выплатить в пользу каждого из дольщиков определенную сумму (неустойку).

Объем неустойки, выплачиваемой в таком случае застройщиком в пользу каждого из участников долевого строительства, равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ко дню выполнения обязательств, за каждый из просроченных дней.

Как посчитать неустойку по договору долевого участия?

Что такое долевое строительство, читайте тут.

Как заключить договор долевого участия в строительстве, читайте по ссылке: 

Когда дольщик является физлицом, в соответствии с частью 2 статьи 6 закона № 214, размер причитающейся ему суммы неустойки удваивается.

Образец расчетов неустойки

К примеру, дольщик – это физлицо: пеня равна 2/300 от ставки ЦБ. Принятая величина условной ставки рефинансирования к моменту, когда рассматривается дело, равна 7,25 процентов.

Примерная цена жилья – 3 млн. рублей. Просрочка длилась в течение одного года, т. е. 365 дней.

Объем неустойки высчитывается следующим образом: ( Х 365 дн. Х 2/300 Х 7,25/100) = 529 тысяч 250 рублей. Как видно из приведенного примера, сумма не малая.

Если же за выплатой неустойки обратится не один дольщик, а, к примеру, пара десятков, то застройщик окажется в очень тяжелом финансовом положении.

В таких случаях, компания действует так: предлагает соответствующие выплаты в обход судебных разбирательств и прочего, однако, в меньшем размере, чем это было бы официально.

Читайте также:  История ЖКХ за три века

Тут выбор остается за гражданином: взять сразу же, но часть от причитающейся суммы, или же на протяжении 4 месяцев вести судебные «баталии» с провинившейся компанией, однако, взыскать полностью всю сумму (с покрытием всех убытков, неустойки и возмещением морального вреда).

Иск дольщика можно составить самому

Как правило, споры по искам дольщиков весьма обсуждаемы в сети, многие щедро делятся опытом и образцами документов. Поэтому не будет проблемой составить иск о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и взыскании вместе с неустойкой сопутствующих требований: штрафа и морального вреда за нарушение прав потребителя. Наберите в поисковике «иск о взыскании неустойки с застройщика» или «образец иска о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию» — и робот вам предложит широкий выбор образцов исков. К слову, уважающие себя консалтинговые фирмы довольно часто размещают образцы таких документов; от этого клиентов меньше не становится.

Также для понимания особенностей вам потребуется прочитать, как минимум:

  • Федеральный закон от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с г. вступают в силу существенные изменения в закон.
  • Закон РФ от № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
  • Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ

Эти документы есть во вложенном файле.

Письменная претензия застройщику перед подачей в суд

Исковое заявление о взыскании неустойки по алиментам

Перед тем, как обратиться в суд, пострадавшая сторона имеет возможность предпринять попытку досудебного урегулирования конфликта посредством написания и отправки застройщику претензии. Законодатели не обязывают граждан к этому шагу, но данный пункт может содержаться в договоре, что сделает обращение обязательным условием разрешения конфликта. Кроме того, во время судебного заседания письмо будет являться частью доказательной базы.

Исковое обращение по ДДУ

Бланк претензионного обращения должен содержать следующие сведения:

  • срок, когда объект должен был ввестись в эксплуатацию по ДДУ;
  • ссылки на нарушенные ответчиком нормы законодательства (ФЗ РФ № 214);
  • величина неустойки;
  • реквизиты банковского счета для перечисления возмещения;
  • к обращению потребуется приложить копии заключенного соглашения, паспорта, подтверждения оплаты и прочих документов, относящихся к делу.

Пример претензионного письма

Передать претензионное обращение можно лично в офис строительной фирмы, при этом на 2-ом экземпляре уполномоченное лицо должно проставить отметку о принятии документа. Также можно отправить претензию заказным письмом с уведомлением о получении. В данном случае оповещение о принятии корреспонденции и будет являться датой, с которой начнется отсчет срока на получение ответа. Этот период составляет 10 дней. Если от адресата не поступило никакого ответа, то следует обращаться в суд.

Последний лист письма

Как подать самостоятельно иск к застройщику?

До того как обратиться в суд для взыскания неустойки по договору долевого участия, стоит уточнить платежеспособность самой строительной компании. Если застройщик уже не платежеспособен, то судебное разбирательство в целом не будет иметь смысла.

Образец иска

Бланк и образец иска о взыскании неустойки по ДДУ можно скачать здесь

Скачать (DOC, 56KB)

При выборе суда стоит ориентироваться на судебную практику, так как решения по данным искам принимаются неоднозначные. Кроме того важно определить подсудность суда – арбитраж или общая юрисдикция. В арбитражном суде решение будет более предсказуемым, так как в большинстве случаев в окончательном решении суда сумма неустойки не снижается.

В отличие от решений судов общей юрисдикции, где решение зависит не столько от суда, сколько от конкретного судьи. В суды общей юрисдикции имеет смысл обращаться, если сумма иска не значительна по сравнению с затратами на ведение арбитражного дела. При выборе арбитражного суда стоит заручиться поддержкой профессионального юриста, а вот в суд общей юрисдикции вполне возможно обратиться собственными силами.

Читайте также:  Изменения в ипотечном кредитовании в 2021 году

Исковое заявление может быть подано на усмотрение истца в один из судов

  • По месту расположения организации,
  • По месту проживания истца (наиболее предпочтительный вариант),
  • По месту заключения договора.

Иски в рамках защиты прав потребителей, к которым и относится иск о взыскании неустойки с застройщика, государственной пошлиной не облагаются, если сумма иска не более миллиона рублей. Если иск превышает указанный лимит, то есть возможность подать несколько исков за разные временные периоды.

Список документов для суда

  • Копия ДДУ и все имеющиеся приложения,
  • Копии документов, которые подтверждают оплату обязательств по ДДУ,
  • Копия договора о переуступке (при его наличии),
  • Копия либо второй оригинал претензии о возмещении убытков, а также документы, которые подтвердят направление ее в адрес застройщика.
  • Документы, которые подтверждают понесенные убытки истца в связи с несвоевременной сдачей жилья (договор аренды другой квартиры, расписка о передаче денег, платежные документы о ежемесячных платежах).
  • Переписку со строительной компанией (при наличии).
  • Экземпляр иска для ответчика с копиями документов, которые у него отсутствуют.

Поможем взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Что мы предлагаем:

  1. Бесплатные консультации.
  2. Отсутствие бюрократических проволочек.
  3. Полную конфиденциальность в соответствии с ФЗ №152.
  4. Возможность оплаты после получения результата, поскольку наши юристы отлично знают судебную практику и уверены в своих силах.
  5. Взыскание неустойки с застройщика в максимальном размере с учетом обстоятельств дела.
  6. Профессиональную защиту ваших интересов в судах общей юрисдикции и в арбитраже.

Наши юристы помогут вам добиться справедливости и взыскать с застройщика моральный и материальный ущерб. Для дольщиков – физических лиц возможна переуступка права юридическому лицу. В этом случае дело будет рассматриваться в арбитраже с перспективой удовлетворения иска в полном объеме. При возникновении спора с застройщиком позвоните нам, чтобы получить консультацию и записаться на прием. Наши специалисты сделают все возможное, чтобы сэкономить ваши деньги и время.

Как рассчитать неустойку за задержку сроков сдачи квартиры

Неустойка с застройщика рассчитывается по следующей формуле:

(цена договора  х  значение ставки рефинансирования  х  1/150) х количество дней просрочки = сумма неустойки.

Рассчитывать неустойку следует со дня, следующего за датой сдачи квартиры, указанной в договоре.

Важно: Указание в договоре срока передачи объекта долевого строительства обязательно, иными словами, это обязанность застройщика (пункт 2 части 4 статьи 4 ФЗ «Об участии с долевом строительстве»).

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

Пример Квартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года. Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени. А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями. И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Читайте также:  Можно ли приватизировать квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности. С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет. При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади.

Пример Вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты. Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае. Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Способа борьбы тут два:

  1. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
  2. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Судебная практика

Иски по поводу взыскания неустойки не редкость, причем дольщики в большинстве случаев дела выигрывают. Но есть один существенный момент – суммы, заявленные в иске намного меньше. На это не влияет даже то, что объемы компенсации регламентируют федеральные законы.

Что касается возмещения морального вреда, то это вовсе фантастика. Суммы, которые вообще удается получить мизерные. Доказать, как таковой, моральный вред очень сложно, а примеров удовлетворения иска в полном объеме практически нет. Для того, чтобы получить более или менее существенные суммы по этому иску необходимо аргументировано доказать свои страдания, по поводу нечестности застройщика.

Когда начинается начисление неустойки?

На основании ФЗ № 214 следует каждому дольщику знать, с какой даты может начисляться неустойка. От правильности расчета суммы зависит, насколько легко будет ее взыскать с застройщика.

Непосредственно в договоре прописывается, когда именно должен сдаваться объект в эксплуатацию, так как эта дата представлена днем, когда обязаны передаваться ключи от квартиры покупателю. Этот срок должен быть одинаков для всех дольщиков, что прописано в ст. 6 закона. Именно с этого момента может рассчитываться неустойка.

В законодательстве допускается возможность для застройщика обратиться к дольщикам с просьбой заключить дополнительное соглашение к контракту. Такое обращение должно составляться исключительно в письменном виде. В дополнительном соглашении указывается новый срок сдачи объекта. Обычно подписывается документ дольщиками, которые желают быстро получить свою квартиру и не хотят портить отношения с застройщиком.

При наличии такого соглашения не получится рассчитывать на неустойку. Она может взиматься исключительно с того момента, когда нарушаются строительной компанией сроки, указанные в новом соглашении.