Что изменится в законодательстве ЖКХ с января 2021 года

C переходом к частному обслуживанию сферы ЖКХ во всех регионах возникла проблема: качество услуг управляющих компаний не улучшилось, а упало из-за низкой конкуренции и несовершенства правоприменительной практики.

Библиографический список

1. Кицай Ю.А. Ответственность управляющих компаний среди прочих субъектов сферы ЖКХ // Теория и практика общественного развития. 2010. N 4. С. 74 — 81.

2. Кицай Ю.А. Реформирование правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями // Baikal Research Journal. 2012. N 4. С. 69 — 74.

3. Кицай Ю.А. Роль управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве: зарубежный и отечественный опыт // Теория и практика общественного развития. 2012. N 1. С. 70 — 74.

4. Масленникова Л.В. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. Краснодар: КубГАУ, 2016. 89 с.

5. Масленникова Л.В., Саросек А.П. Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. N 100. С. 1 — 14.

6. Хныкин В.И. Гражданско-правовая ответственность органов управления акционерных обществ по законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юр. наук. Москва, 2005. 236 с.

[1] Кицай Ю.А. Ответственность управляющих компаний среди прочих субъектов сферы ЖКХ // Теория и практика общественного развития. 2010. N 4. С. 79.

[2] О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (вместе с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов): Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 // Рос. газ. 2011. N 5492.

[3] Хныкин В.И. Гражданско-правовая ответственность органов управления акционерных обществ по законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. Москва, 2005. 236 с.

[4] Масленникова Л.В. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. Краснодар: КубГАУ, 2016. 62 с.

[5] Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от N 33-17110/2014 по делу N 2-397/2014. URL: (дата обращения: ).

[6] Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от N 33-10700/2015 по делу N 2-98/2014. URL: (дата обращения: ).

[7] Там же.

[8] Решение Конаковского городского суда от 20 июля 2016 г. N 2-1250/2016 2-1250/2016~М-1043/2016 М-1043/2016 по делу N 2-1250/2016. URL: http://sudactm/regular/doc/rpFx5KpHgumI/ (дата обращения: ).

[9] Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от N 44г-29/2015 // СПС "КонсультантПлюс".

[10] Масленникова Л.В., Саросек А.П. Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. N 100. С. 9.

[11] Кицай Ю.А. Реформирование правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями // Baikal Research Journal. 2012. N 4. С. 71.

Связанные статьи:

  • Плата за коммунальные услуги, предоставляемые управляющими компаниями, только по утвержденным тарифам (61.2%)
  • О некоторых аспектах взыскания неустойки в сфере ЖКХ (58%)
  • Льготы инвалидам по ЖКХ и жилью: споры (55.5%)
  • Вопросы обращения взыскания на единственное жилье должника (51.3%)
  • Снос незаконно построенных зданий — анализ судов (51.3%)
  • Смарт-контракты в России: попытка определения правовой сущности (RANDOM — 8.8%)

Обязанности УК при управлении многоквартирным домом

Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  1. Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  2. Организационные.

Бесплатная консультация юриста по деятельности УК >>

К первой категории относятся:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  • осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  • поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
  • обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  • вывоз бытовых отходов.
  • своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  • стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  • стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
  • газопроводы до запорного крана.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.

К организационным обязанностям УК можно отнести:

  • ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  • контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  • хранение технической документации.
  • прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  • формирование и направление гражданам счетов и квитанций.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.

Читайте также:  Как сэкономить на услугах ЖКХ – список советов

По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.

Основные проблемы ЖКХ в году

Давайте рассмотрим главные проблемы в ЖКХ и пути их решения коротко и ясно:

Решить главные проблемы управляющих компаний ЖКХ в 2020 году можно такими путями:

  1. Государство должно взять на контроль деятельность ТСЖ, управляющих компаний и разработать правовую ответственность за недобросовестную работу этих организаций. Также важно, чтобы правительство ликвидировало монополистов, которые устанавливают заоблачные цены на коммунальные услуги. Необходимо создать здоровую конкурентную среду для управляющих компаний.
  2. Найти дополнительные источники финансирования, чтобы можно было произвести полную модернизацию коммунальной инфраструктуры. Износившиеся, прогнившие трубы, газопровод, канализацию, старые электрические сети – все это нужно поменять, чтобы люди не переплачивали за потерю энергии. Дополнительно для снижения энергетических потерь следует установить систему энергосбережения в каждом доме, а также поставить новые приборы учета, чтобы жильцы не прибегали к мошенническим схемам.
  3. Создание общественных организаций для осуществления контроля за работой ЖКХ. Члены таких организаций должны контролировать ход проведения капитального ремонта, замену окон, работы по благоустройству прилегающей к дому территории и т. д.
Основные проблемы ЖКХ в году

Проблемы ЖКХ с точки зрения населения

Жильцы многоквартирных домов особое внимание уделяют таким проблемам в жилищно-коммунальном хозяйстве, как:

Для успешного реформирования системы ЖКХ в России необходимо сделать следующие шаги:

  1. Изменить законодательную базу, внедрить лицензирование управляющих компаний.
  2. Создать базу злостных неплательщиков коммунальных услуг, чтобы как-то влиять на них (например, пока не оплатил долги по ЖКХ, то ни один банк не выдаст потребительский кредит).
  3. Предоставить населению возможность получения бесплатной консультации от юристов по части ЖКХ. Это нужно для того, чтобы население было осведомлено о проблемах ЖКХ, о путях их устранения. Важно работать с людьми, чтобы они понимали, почему эта сфера имеет те или иные проблемы, и как каждый житель может повлиять на деятельность управляющих компаний.
  4. Повысить эффективности использования основных средств ЖКХ путем применения современных технологий и материалов при проведении ремонтных работ.

Создание фонда содействия реформированию системы ЖКХ

Основные проблемы ЖКХ в году

Основная идея реформы в том, что жильцы должны перейти к самоуправлению. Это значит, что сами владельцы квартир должны следить за состоянием общедомового имущества, заниматься благоустройством прилегающих территорий и нести за это ответственность.

Поэтому в последнее время все чаще стали появляться товарищества собственников жилья, которые лично управляют домом.

Перспективы развития отрасли ЖКХ

Проблемы и перспективы развития отрасли ЖКХ – неоднократная и очень многогранная тема для дискуссий. В 2011 году ЖКХ вступило в полосу инновационных преобразований.

Если ранее правительство ставило перед собой задачу – сформировать прозрачную цепочку «потребитель – управляющая компания – ресурсоснабжающая организация» с целью устранения конфликтов между жильцами дома и поставщиками услуг, то по состоянию на 2020 год основные проблемы в жилищном законодательстве были устранены.

Основные проблемы ЖКХ в году

Так, сегодня можно упростить создание ТСЖ, была создана здоровая конкуренция, были четко установлены нормативы потребления коммунальных услуг (разграничение на индивидуальное и общедомовое потребление).

Теперь платежи по коммунальным услугам рассчитываются справедливо и обоснованно. Граждане теперь понимают, что указано в их счетах и за что они должны платить.

Проблемы функционирования ЖКХ в современной России и перспективы развития этой отрасли сводятся к следующим положениям:

В сфере ЖКХ существует множество проблем: неоправданные платежи, некачественное предоставление услуг, отсутствие контроля и, как следствие, безнаказанность работников ЖКХ.

Сегодня для развития сферы ЖКХ необходимо разрабатывать и успешно внедрять комплекс мероприятий, направленных на развитие инновационных технологий, на поиск инвесторов, создание заинтересованности каждого владельца квартиры в многоквартирном доме осуществлять контроль за управляющей компанией и повышать эффективности ее работы.

Основные проблемы ЖКХ в году

Что изменится в ЖКХ в году: новые законы для собственников жилья в году

В 2019 году власти более десяти раз обновляли и корректировали Жилищный кодекс. Основные изменения в ЖКХ начали действовать уже с начала текущего года. Последние новости в этой сфере касаются также тарифной политики государства и субъектов РФ.

Обзор законодательных изменений

Изменения в жилищно-коммунальной сфере будут проходить в разных направлениях.

Один из основных приоритетов законодательной работы — реализация указаний Главы государства по сокращению аварийного и ветхого жилого фонда и соблюдение предписаний Конституционного суда относительно корректировки тарифов для населения.

Кроме этого чиновники изменили отдельные правила содержания многоквартирных домов, урегулировали переход жильцов на прямые договора и разграничили полномочия управляющих организаций.

Четвертого декабря 2019 года в правила содержания общего имущества, утвержденные постановлением Правительства №491 от , были внесены поправки.

Согласно свежим коррективам расширен перечень обязательных работ, которые выполняют для поддержания МКД в надлежащем состоянии. Теперь управляющее лицо получило дополнительную обязанность — контроль показателей температуры и влажности в домовых помещениях.

Для соблюдения нормативов следует держать открытым один из домовых продухов, которые могут размещаться в подвале или в техподполье.

Налоги с коммуслуг

С января 2020 действует новая редакция пп. 4 п. 1.1 ст. Налогового кодекса. Теперь платежи за коммунальные блага, которые получает УО от хозяев квартир, не включаются в налогооблагаемую базу. Это значит, что управленцы больше не должны платить налоги с таких поступлений.

Оформление протоколов собраний

С марта 2019 года нововведения коснулись и процедуры оформления протоколов, которые составляются в ходе общего собрания владельцев квартир. Порядок подготовки таких документов закреплен в приказе Минстроя №44/пр, утвержденного

Читайте также:  23.10.2018 | Вознаграждение председателю и членам правления ТСЖ

Начиная с прошлого года, для того чтоб организовать ание участников общего собрания требуется:

  • составить список всех присутствующих с правом голоса;
  • подготовить необходимые бюллетени.

Работа аварийно-диспетчерской службы

АДС, которые обслуживают население, обязали работать по новым стандартам. Теперь граждане вправе обратится в службу по любому доступному каналу связи. Если управленец не располагает средствами для предоставления таких услуг самостоятельно, он должен заключить соглашение со специализированной организацией.

Важно! Телефонные звонки принимаются АДС в течение пяти минут. При этом разговор подлежит обязательной аудио фиксации. Срок для выполнения полученной заявки должен быть озвучен жильцу не позже, чем в течение 30 минут с момента обращения.

Переход на прямые договора

При переходе потребителя на прямой договор управляющая организация должна передать соответствующую информацию в ресурсоснабжающую организацию. Если жильцы продолжают передавать данные об объемах потребления со своих приборов в УО, подледные обязаны передать ведомости в РСО.

Мусорная реформа

С в России вступает в силу новый закон, принятый Госдумой в третьем чтении в конце предыдущего года. В этом акте власти приравняли понятие утилизации и сжигания твердых коммунальных отходов.

Например, в Москве планируют мусор сначала сортировать, а потом отправлять на специальные заводы по сжиганию отходов. Это вызвало много протестов со стороны общественности.

Активисты даже решили объединиться с целью предотвратить негативные экологические последствия такого решения властей.

Однако новая программа по утилизации ТКО уже начала работать в регионах. Теперь за весь процесс безопасной ликвидации мусора отвечает региональный оператор, выбранный на конкурсе. Плата за такие услуги устанавливается на локальном уровне.

Еще один приоритет в этой сфере заключается в соблюдении правил по сортировке мусора. Для каждого типа отходов — стекло, пластик, бумага — должны выделяться отдельные мусорные контейнеры.

 Все это привело к тому, что для населения и для бизнеса возросли тарифы за услугу. Многие россияне оказались недовольны такими нововведениями.

Кроме того во многих городах попросту не хватает баков для сортировки ТКО.

Тарифные ставки

Последние актуальные новости в сфере оплаты услуг ЖКХ появились после утверждения соответствующих индексов, которые определяют процент повышения стоимости коммунальных благ в субъектах Федерации. Ставки установлены Распоряжением Правительства РФ №2556-р от

Важно! В отличие от 2019 года тарифы за возмещение стоимости предоставленных коммуслуг в текучем году вырастут только один раз — с первого июля, что связано с предстоящей индексацией в начале второго полугодия.

Реформы в сфере ЖКХ и страхование

Законодатель уже давно ищет способы стимулировать развитие рынка ЖКХ, страхование – одно из множества решений.

С 1 сентября 2014 года вступил закон о внесении изменений в ЖК РФ и некоторые другие законодательные акты, который вводит лицензирование управляющей компании в ЖКХ.

Требования к лицензируемым компаниям минимальны: регистрация в качестве юридического лица или ИП и отсутствие судимости, дисквалификации или аннулированной в прошлом лицензии.

Но в будущем, возможно, требования получения и условия для лишения лицензии будут ужесточаться. Не исключено, что страхование УК ЖКХ станет обязательным условием.

Кроме того, на самом высоком уровне ведутся разговоры о необходимости ужесточения ответственности за ненадлежащее исполнение УК своих обязанностей, а это может означать введение в КоАП новых статей или упорядочение судебной практики.

Страхование ЖКХ вряд ли станет когда-либо универсальным решением проблем отрасли, но может оказать поддержку потребителям и добросовестным УК. Вопрос реформирования ЖКХ уже не раз поднимался на уровне правительства и президента, и в будущем неизбежно ужесточение ответственности управляющих компаний и дополнительное регулирование сферы ЖКХ.

Но даже до введения норм об обязательном страховании ответственности приобретение полиса добровольного страхования управляющей компанией ЖКХ является разумным шагом как для самой обслуживающей организации, так и для потребителей ее услуг.

Можно ли привлечь к управлению домом профессионалов?

Собственники квартир или нежилых помещений могут принять голосованием решение о передаче функций управления домом управляющей компании или управляющему многоквартирным жилым домом ((физическое лицо, не являющийся собственником квартиры или нежилого помещения).

Управляющие действуют на основе соответствующего договора. Он подписывается на один календарный год с возможностью его расторжения или продления. В профильном министерстве уточнили, что управляющая компания или управляющий МЖД оказывают услуги только по управлению домом, но никак не по его обслуживанию или содержанию.

Управляющие могут взять на себя несколько домов. Тогда как ОСИ или простое товарищество работают только с одним домом, собственниками которого являются.

Управляющие компании будут коммерческими организациями, работать там должны будут профессиональные сотрудники.

«Законом предусмотрено, что управляющий будет физическим лицом, которое имеет соответствующий сертификат, лицензию или аттестат. Требования к этим документам будут прописано в подзаконных актах», – пояснил Роман Скляр.

Закон о защите прав потребителей для управляющей компании

На отношения собственников помещений в МКД и управляющих компаний распространяется закон «О защите прав потребителей». Про это порой забывают сами управляющие организации и суды. В таких случаях правовые нормы объясняет Верховный суд РФ.

Сегодня мы расскажем поучительную историю о том, как ВС РФ обязал управляющую компанию возместить собственнику ущерб из-за упавшего на машину помещения и общее имущество МКД станут более доступны для инвалидов

Читайте также:  Как продать квартиру в долевой собственности без нотариуса?

Что случилось

Жительница многоквартирного дома припарковала во дворе дома автомобиль. На него выпало стекло из окна на лестничной площадке. Пришлось ремонтировать машину, это было долго и дорого.

Женщина обратилась в суд: потребовала от управляющей организации возместить затраты на ремонт, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Лестничная площадка входит в состав общего имущества. Управляющая компания получает деньги за то, что содержит общее имущество в безопасном состоянии. По закону периодически нужно осматривать окна, лестницы, чердаки, чтобы понять, где нужен ремонт (п. 11 ПП РФ N 491, п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Управляющая компания вовремя не провела осмотр, пострадало имущества жильца, поэтому именно УО должна возместить ущерб.

Что сказал суд

Потерпевшая обратилась в районный суд, тот в возмещении ущерба отказал, сославшись на то, что ему не предоставили однозначных доказательств вины управляющей компании. К тому же не была установлена истинная причина падения окна.

Районный суд сослался на ст. 56 ГПК РФ. Согласно этой статье, каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые она ссылается. По мнению суда потерпевшая не смогла доказать, что стекло из окна выпало по вине управляющей компании. Областной суд поддержал решение районного суда.

Не помогло в этом деле жительнице МКД даже то, что управляющая компания в ответ не смогла доказать свою добросовестность. Не предоставила документы об осмотре общего имущества или недавнем ремонте окон.

Потерпевшая не растерялась и обратилась в Верховный суд определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Что решил Верховный суд РФ

Закон о защите прав потребителей для управляющей компании

Верховный суд РФ встал на сторону потерпевшей. Одна из обязанностей управляющей компании – оказывать собственникам МКД услуги по содержанию общего имущества в порядке и безопасном состоянии.

В п. 13 ПП РФ N 290 представлен минимальный перечень услуг, которые должна оказывать жильцам управляющая компания. Отдельно жильцы могут платить за охрану или консьержку, это не обязательные услуги УО. Но минимальный перечень услуг обязателен для всех УО.

Согласно этому перечню, окна, которые относятся к общему имуществу, управляющая компания должна осматривать и проверять:

  • закрываются ли рамы,
  • работают ли ручки и замки,
  • не треснуло ли стекло.

Летом поломку ремонтируют сразу же, зимой составляют план и устанавливают дату ремонта.

Верховный суд РФ установил, что в этом случае управляющая компания не доказала, что провела необходимые работы. При этом не была установлена ответственность других лиц.

По договору управления у управляющей компании перед жильцами есть обязательства. Поэтому именно она должна в суде доказывать, что выполняет свою работу грамотно проводит осмотры и принимает меры, если что-то требует починки. Пострадавший собственник ничего доказывать не должен (ст. 401 ГК РФ).

Логика Верховного суд РФ: до тех пор, пока управляющая компания не докажет, что не виновата, считается, что она виновата.

Выходит, что районный и областной суды нарушили правило ст. 401 ГК РФ и заставили собственницу доказывать вину управляющей компании. Ещё они забыли про закон «О защите прав потребителей». По этому закону собственница квартиры – потребитель, а УО – исполнитель.

Отношения жильцов с управляющей организацией регулируются законом о защите прав потребителей. Этот закон также говорит, что именно исполнитель должен доказывать, что не виноват.

Верховный суд РФ отправил дело в областной суд на пересмотр. Областной суд вынес новое решение в пользу потерпевшей. Управляющая компания возместит правил пользования общим имуществом МКД

Выводы

  1. Управляющая организация должна следить за содержанием общего имущества в МКД.
  2. Услуги, которые обязательно должна выполнять УО, перечислены в Минимальном перечне услуг по содержанию общего имущества. На ОСС собственники могут выбрать дополнительные услуги. Больше услуг – выше оплата.
  3. Управляющая организация несёт ответственность за содержание общего имущества в МКД. За личное имущество собственников она не отвечает.
  4. Отношения УО с собственниками помещений в МКД попадают под действие закона о защите прав потребителей. В суде именно УО должна доказывать свою невиновность.

Решение спорных вопросов

При возникновении неразрешимых ситуаций между жильцами многоквартирных домов и непосредственными исполнителями, заинтересованные участники сторон могут обратиться в суд или жилищную инспекцию. После подачи жалобы на место отправляют комиссию, которая устанавливает недостаточность отопления (нарушения в заявленном температурном режиме), некачественно выполненные отделочные или кровельные работы и многое другое. Составляется официальный документ, свидетельствующий об экспертной оценке, на основании которого спорные моменты решаются в администрации указанных инстанций.

О фактическом введении “реновации” в регионах

30 декабря 2020 г. президентом был подписан Федеральный закон от № 494-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий”.

Закон очень объемный (118 страниц), очень спорный и вызывает существенные нарекания большого количества экспертов. Фактически речь идет о введении «реновации» в регионах, в интересах застройщиков.

Его обзор мы напишем чуть позже.

Залив квартиры

Залив квартиры по вине управляющей компании. Судебная практика

Обязанность управляющей компании возместить ущерб заливом квартиры при протечке кровли

  • Решения судов:
  • Затопление квартиры по вине управляющей компании. Решение суда о взыскании ущерба
  • Залив квартиры по вине управляющей компании. Решение суда
  • Управляющая компания обязана возместить ущерб, причиненный заливом квартиры при разрыве радиатора
  • Залив квартиры в результате протекания крыши и обязанность управляющей компании возместить ущерб