9 видов налоговых вычетов при продаже квартиры

Налоговый вычет при продаже квартиры является один из видов имущественных вычетов и представляет собой право гражданина при реализации собственности уменьшить налог, подлежащий уплате в бюджет.

Метки

документы доля земельный участок ипотека кадастровый паспорт как взять ипотеку как купить квартиру как купить новостройку как обменять как оформить как получить вычет как получить кадастровый как получить квартиру как продать как продать квартиру как происходит продажа квартира квартира полученная в наследство квартиру купить квартиру по наследству когда можно продать купить квартиру материнский капитал можно ли подарить можно ли подарить квартиру налог налоговый вычет наследство несовершеннолетние новостройка обмен объявление подарить квартиру подать объявление покупка жилья покупка квартиры пошаговая инструкция продажа продажа доли продажа квартиры продать продать быстро продать долю продать квартиру участок под ижс

Что такое налоговый вычет

Прежде чем разобраться, всегда ли можно во второй раз при покупке второй квартиры получить налоговый вычет, напомним, что вычет – это расходы, которые уменьшают налогооблагаемую базу. В случае с физическим лицом налогооблагаемая база – это его официальный доход, облагаемый 13% НДФЛ (НК РФ, ст. 210 (скачать)). Обычно это зарплата.

Получив налоговый вычет 1 миллион, мы освобождаемся от уплаты 130 тысяч в бюджет. Право на налоговый вычет в 2 миллиона позволяет вернуть 260 тысяч на руки, в 3 миллиона – 390 тысяч.

Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц

Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.

Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.

Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.

Еще недавно во внимание принималась дата покупки, цена квартиры и расходы на приобретение минус имущественный вычет. Можно сэкономить, если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, но для этого нужно навести о ней справки.

Есть также возможность получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или отнять от цены размер ранее понесенных расходов на покупку объекта недвижимости. В расходы включаются не только цена, но и ипотека или стоимость строительства.

Условия получения льготы

Кто может воспользоваться льготой:

  • физлица, проживающие в России более 183 дней (резиденты РФ);
  • ИП, не использовавшие проданную собственность в коммерческой деятельности

Имущественный вычет предоставляется при определённых условия. В частности:

  • квартира должна быть в собственности не менее установленного законом срока;
  • прибыль от продажи квартиры должна быть не менее миллиона рублей;
  • недвижимость не должна использоваться для извлечения прибыли.
Условия получения льготы

Рассмотрим более подробно каждое из условий.

Срок собственности

До 2016 года общий срок владения недвижимостью, освобождающий гражданина от уплаты налога, был равен 3 годам независимо от способа ее получения. Однако, с нового года вступили в силу изменения, увеличившие срок до пяти лет. Трёхлетний срок законодатель оставил для недвижимости:

  • полученной в дар от родственников или по наследству;
  • зарегистрированной до 2016 года;
  • в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты;
Читайте также:  Водоотведение на ОДН в 2021 году: особенности расчетов и оплаты

Право собственности возникает с момента госрегистрации и заканчивается передачей указанного права третьих лицам. Данные сделки должны подтверждаться соответствующими документами.

Отдельные правила определения срока собственности

При продаже квартиры, полученной в наследство, началом правом собственности считается дата открытия наследства.

Часто спорные вопросы возникают при реализации доли в недвижимости. Например, супруга первоначально владела 1/3 доли, впоследствии к ней перешли оставшиеся 2/3. Какой момент считать началом течения срока собственности?

Условия получения льготы

По многочисленным ранним разъяснениям Минфина, данным до 2014 года, срок владения всей квартирой нужно было исчислять с момента регистрации первоначальной доли, ведь изменение размера доли не влечёт изменение срока владения объектом.

Однако, в 2014 году позиция финансового ведомства изменилась и в настоящий момент с доли, находящейся в собственности менее трёх лет при продаже необходимо уплатить налог и соответственно можно заявить имущественный вычет.

  • Стоит изучить: Возврат налогового вычета при покупке квартиры

способа вернуть НДФЛ с покупки квартиры

Налогоплательщику предоставляется право выбора способа, как вернуть НДФЛ с покупки квартиры:

  • Если сумма уплаченного ранее налога с полученных доходов позволяет физлицу воспользоваться правом на имущественный вычет сразу, то быстрее получить все средства можно будет через ИФНС. Для этого в заявлении следует указать такой способ возврата налога, как перечисление на свой банковский счет.
  • Использовать свое право на имущественный вычет налогоплательщик сможет и другим способом. Предоставляя своему работодателю (работодателям) выданное ИФНС уведомление о подтверждении права воспользоваться возмещением НДФЛ при покупке квартиры, работник может рассчитывать на получение зарплаты без удержания налога в размере 13%. Если положенная сумма не была целиком использована, то остаток неиспользованного вычета переносится на следующий налоговый период.

Преимуществом второго способа является то, что налогоплательщику не надо ждать окончания налогового периода для зачисления вычета налоговой, ведь можно начать пользоваться льготой уже в том же году, когда была приобретена недвижимость (п. 8 ст. 220 НК РФ). Кроме того, документы для получения имущественного вычета у работодателя налоговые инспекторы будут проверять в течение 30 дней (вместо 3 месяцев, если вы желаете получить возврат налога в ИФНС).

Недостатком второго способа является то, что налоговое уведомление для работодателя выдается только 1 раз на протяжении налогового периода. При смене места работы продолжать пользоваться льготой можно будет лишь со следующего налогового периода. Кроме того, применять налоговую льготу работодатель начнет с начала года, в котором получено соответствующее уведомление (письмо Минфина от № 03-04-06/2416), а не с момента покупки недвижимости.

Права дарителя

Даритель – это бывший собственник квартиры, который передал ее по дарственной следующему владельцу. На основании дарения у него не возникает никаких налоговых последствий:

  • исчислять и платить НДФЛ 13% в бюджет не нужно;
  • налоговое возмещение не предоставляется;
  • налог на имущество (ежегодный) прекращается с момента сделки дарения.

При этом нельзя применять правила о вычетах по аналогии с покупателем при купле-продаже. Покупатель приобретает имущество и несет расходы, с которых он может вернуть 13%. Даритель же просто добровольно передает имущество, ничего не приобретая. Цену этого имущества нельзя принимать к вычету. Это ошибочное сравнение.

Однако подарив квартиру, даритель не лишается заявить право на вычет по ДКП, по которому он ее в свое время купил.

Пример. В 2018 году Михаил Свириденко купил квартиру за 2 миллиона рублей. Документов на вычет он не подавал, денег из бюджета не получал. В 2019 году он подарил эту квартиру своей дочери. При этом после переоформления жилья на дочь, у Михаила не исчезло право на вычет по сделке купли-продажи 2018 года. Он вправе подать документы в налоговую или на работу – и получить деньги из казны.

Читайте также:  Льготная ипотека под 6,5% годовых – это выгодно? Посчитаем!

Других вычетов, связанных с дарением квартиры, закон не предусматривает

Сколько раз разрешено применять вычет

Многие наверняка знают, что налоговый вычет при покупке жилья может оформляться гражданином всего один раз. Именно поэтому есть заблуждение, что с покупкой квартиры будет аналогичная ситуация, однако это не так. Данную льготу вы можете оформлять неограниченное количество раз. При этом каждый договор купли-продажи обязательно должен соответствовать всем вышеописанным критериям.

Процедура оформления этой льготы всегда одинакова и происходит по стандартной схеме. Ограничения здесь есть только в сумме, из которой можно получить льготу.

Также стоит отметить, что теперь эту субсидию могут получить все, у кого есть доля владения недвижимостью. Ранее вычет выдавался один на квартиру. Обязательно учитывайте это, чтобы не упустить шанс для оформления ещё одной льготы.

Возможно, в ближайшем будущем эта система изменится и будет введено какое-то ограничение на количество получения вычета. Планируется изменение законодательной базы, касающейся этого вопроса. Однако пока точно не сообщается, каких именно аспектов коснутся нововведения.

По договору уступки

НК РФ запрещает получать налоговый вычет при приобретении жилья у близких родственников по сделкам купли-продажи. В отношении других видов сделок прямых ограничений нет. Поэтому, если заключается сделка иного вида, вычет может быть предоставлен.

Это, в первую очередь, относится к договорам уступки прав по договорам долевого участия. ДДУ заключаются с застройщиком на период, пока идет строительство многоквартирного дома. Поскольку объекта недвижимости — квартиры на этапе строительства еще не существует, ДДУ можно передать новому дольщику путем уступки прав по нему. За уступку новый дольщик уплачивает старому определенную сумму, а взамен приобретает право на получение квартиры после завершения строительства. Договор уступки рассматривается, как один из способов приобретения жилья, который дает право на налоговый вычет.

Как следует из НК РФ, даже если договор уступки прав по ДДУ заключен между близкими родственниками, налоговый вычет по нему применить можно.

Эта позиция подтверждается также мнением Минфина России и налоговых органов (к примеру, письмо  ФНС России от 2 ноября 2012 года № ЕД-3-3/[email protected]).

Примеры применения налогового вычета в сделках с родственниками

Чтобы приведенная выше информация стала нагляднее, рассмотрим несколько примеров оформления налоговых вычетов.

Случай 1: Иванов купил квартиру у своего отца за 3 миллиона рублей и обратился за налоговым вычетом на сумму 2 миллиона рублей. Налоговый орган в вычете отказал, сославшись на п. 5 ст. 220 НК РФ и п. 2 ст. 105.2 НК РФ, поскольку сделка была заключена между взаимозависимыми лицами.

Случай 2: Иванов купил квартиру у отца жены за 4 миллиона рублей и обратился за налоговым вычетом. Поскольку отец жены (тесть) не входит в перечень взаимозависимых лиц по ст. 105.2, налоговый вычет ему предоставили.

Случай 3: отец Иванова заключил договор долевого участия на квартиру с застройщиком и заплатил ему 2 миллиона рублей. До ввода дома в эксплуатацию отец уступил Иванову права по заключенному ДДУ. За это Иванов уплатил отцу 2 миллиона рублей, возместив уплаченные застройщику средства. Договор уступки прямо не упомянут в п. 5 ст. 220 НК РФ, запрещающем предоставление налоговых вычетов по сделкам между близкими родственниками. Поэтому Иванов может претендовать на налоговый вычет.

Налоговый вычет при продаже квартиры в долевом владении

Если жильё находилось в долевом владении и продано совместно или порознь – удержание производится с собственника своей доли.

Вычет начисляется соразмерно сумме средств, полученных каждым физическим лицом от покупателя за ранее принадлежащую ему жилплощадь. Требование по удержанию НДФЛ на сособственника не переходит.

Исключение составляют случаи, когда совместное владение осуществляется без выдела долей. В таких ситуациях граждане несут солидарную ответственность.

А для супругов солидарная ответственность предусматривается даже в том случае, если недвижимость оформлена на одного из них, но относится к совместно нажитому виду имущества (ст. 35 СК РФ).

Если у владельца доли в праве на квартиру имеются налоговые льготы или преимущества, таковые не распространяются на остальных. Сроки владения жильём так же устанавливаются раздельно, на основании сроков регистрации каждой доли.

Каждый сособственник имеет приоритет в выкупе остальных долей. Если на протяжении срока права обладания объектом, собственник выкупил доли остальных совладельцев – он вправе выставить квартиру на торги в качестве единственного титульного владельца.

В таком случае срок будет исчисляться от начала приобретения права собственности, то есть с момента приобретения и юридического оформления первоначального права.

Налоговый вычет при покупке квартиры в кредит

В случае покупки квартиры в ипотеку, Покупателю предоставляется дополнительный имущественный налоговый вычет – на сумму уплаченных процентов по кредиту (пп.4, п.1, ст. 220 НК РФ).

Это ограничение на максимальную сумму действует с 1 января 2014 года. Для кредитов, полученных ранее этой даты, такое ограничение не действует – там вычет можно получить на всю сумму уплаченных банку процентов.

Этот налоговый вычет при покупке квартиры касается только целевых займов и банковских ипотечных кредитов (в т.ч. при перекредитовании), и не распространяется на ссуды от работодателя, гос. субсидии, использование материнского капитала, и т.п.

Налоговый вычет по кредитным процентам технически не связан с вычетом по расходам на покупку жилья (см. выше), и поэтому он может быть получен по отдельной квартире.

Возвращать налог по уплаченным процентам можно по мере того, как эти проценты выплачиваются банку, даже если ипотека еще не погашена полностью. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.

Правда, в отличие от вычета на сумму затрат на покупку жилья (см. выше), вычет на сумму уплаченных процентов по кредиту предоставляется только в отношении одной купленной квартиры (абз.2, п.8, ст. 220 НК РФ).

  ♦ Пример-5 (Вычет при покупке квартиры с использованием кредита) ♦

На практике это очень полезная льгота и, как правило, большинство Покупателей ею пользуются. Главное – правильно фиксировать в документах уплаченные за жилье и за проценты суммы, чтобы потом было что предъявить к вычету.

Механизм получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры

представлен на сайте ФНС –

здесь

.

Если квартира приобретается гражданами в общую совместную собственность (например, супругами), то налоговый вычет (возврат НДФЛ) распределяется между ними по договоренности.

Если же стоимость квартиры не позволяет обоим супругам получить по максимальному вычету для каждого супруга, то они могут перераспределить вычеты в пользу одного из супругов (см. пример).

  ♦ Пример-6 (Вычет при покупке квартиры в совместную собственность) ♦

Если квартира приобретается в общую долевую собственность, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами так:

Такое распределение вычета между супругами может понадобиться, например, если один из супругов официально не работает, и не имеет возможности вернуть себе НДФЛ (см. пример №7).

  ♦ Пример-7 (Вычет при покупке квартиры в долевую собственность) ♦

Если же квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного из супругов, то тут действует правило общего имущества супругов (подробнее – по ссылке). Согласно ему, все имущество, приобретенное в браке, признается нажитым совместно (в том числе и деньги, потраченные на жилье). А значит, при покупке квартиры не имеет значения, на кого оформлены документы, и кто фактически потратил деньги. Оба супруга имеют равные права на возврат подоходного налога (т.е. применяется правило для общей совместной собственности – см. выше).

То же касается и уплаты процентов по ипотечному кредиту: все расходы супругов считаются общими. Поэтому муж и жена вправе самостоятельно распределить между собой вычет по процентам в любой пропорции, независимо от того, кто фактически выплачивал кредит. Для этого они пишут в налоговый орган соответствующее заявление и передают его вместе декларацией по форме 3-НДФЛ.