11 советов по ипотеке — снижаем конечные расходы на сотни тысяч

Эксперты Financer подробно разобрали, в каких случаях выгоднее ипотека, а в каких – кредит. Сравнили ставки крупнейших банков, условия и скорость оформления. Разобрали реальные примеры из жизни. Потратьте 5 минут, чтобы не ошибиться в выборе.

Ипотека: с чего начать?

Как театр начинается с гардероба, так и ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.

Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.

Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:

  • паспорт (иногда дополнительно второй документ, например водительские права)
  • сведения об образовании (диплом)
  • справка о вашей заработной плате по форме 2-НДФЛ (если вам перечисляют зарплату на карту этого банка, то не требуется)
  • заявление о предоставлении кредита — указываете какая сумма вам нужна и на какой срок
  • анкета-заемщика (можно скачать на сайте и заполнить дома)
  • сведения о наличии движимого или недвижимого имущества (если есть)

После одобрения можно приступать к поиску жилья. На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.

Кто гарантировано (практически всегда) получает одобрение на получение ипотечного кредита:

  • большая официальная заработная плата
  • чистая кредитная история
  • большой первоначальный взнос
  • сумма запрашиваемого кредита невелика
  • есть ликвидное хорошее имущество (несколько квартир в вашей собственности, загородный дом будем гарантом выдачи кредита)

Варианты решения проблемы

Идеальный вариант – купить жилье на собственные средства. Вот только в наличии в достаточной сумме они есть не у каждого. В таком случае человек может оформить ипотеку или копить дальше, арендуя жилое помещение. И люди в этом вопросе имеют диаметрально противоположные мнения. Одни крайне резко отзываются об ипотеке, считая ее рабством, а аренду – безопасным и более дешевым способом обеспечения места для жизни. Другие же утверждают, что ипотека с финансовой точки зрения более выгодна, ведь деньги в таком случае вы вкладываете в собственное жилье, а при аренде они уходят владельцу квартиры.

Однозначно сказать, что из этих двух вариантов выгоднее, нельзя. Ситуации бывают разные. Рассматривать их нужно индивидуально, учитывая массу факторов, начиная от места проживания и уровня имеющихся накоплений и заканчивая планами на будущее.

Вне зависимости от ситуации у обоих способов решения проблемы есть свои безусловные плюсы. Так, ипотека – это:

  • стабильность – никто не может выселить вас из нее, если вы исправно платите банку;
  • получение жилья в собственность – даже наличие обременения не отменяет этого факта;
  • возможность вернуть часть средств – речь идет о получении вычета не только за стоимость купленного жилья, но и за уплачиваемые по ипотеке проценты;
  • дополнительные преференции – перечень их определяется статусом заявителя (материнский сертификат, военная ипотека, ипотека для молодых семей и т. д.).

Однако для оформления ипотеки почти всегда требуется наличие стартовых сбережений (если есть материнский капитал – можно использовать его). Кредитный договор с банком означает, что за покупаемую квартиру вы переплатите. Дополнительно нужны будут деньги на оценку жилья, его страхование, регистрацию и ремонт.

Варианты решения проблемы

Если же человек решает пока отложить покупку собственного жилья и хочет просто арендовать квартиру, то это дает ему следующие возможности:

  • мобильность – вы всегда можете переехать в другую квартиру или кардинально изменить место жительства, даже страну;
  • накопление денег – можно откладывать то, что вы бы потратили на платежи по ипотеке, но за вычетом арендной платы;
  • снижение финансовой нагрузки – как правило, платеж по ипотеке оказывается выше арендной платы, но бывают и иные ситуации.
Читайте также:  Зависит ли квартплата от количества прописанных и как ее уменьшить?

Есть тут и свои финансовые риски. Так, арендодатель может повысить плату за проживание, потребовать освободить помещение. Да и с психологической точки зрения жить не в своей квартире менее комфортно, ведь прав на нее не появляется даже после длительного проживания.

В 2017 году появилась приоритетная программа развития жилищного рынка – «Ипотека и арендное жилье». Главными ее целями является увеличение доступности жилищных займов, развитие рынка аренды жилой недвижимости и обеспечение граждан жильем.

Процентная ставка

Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = %.

Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.

Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка — это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.

Плавающая процентная ставка — это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая — плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная — это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.

Как я узнала про агентство «Авахо»

Просматривая рынок недвижимости, мне случайно попалась статья, где девушка делилась впечатлением о работе с агентством, и я решила сохранить ее в закладках.

Так началось мое знакомство с Авахо. Первое время я пыталась самостоятельно понять, какую новостройку выбрать. Но из-за недостатка информации потратила много времени, а с выбором определиться так и не смогла. Тогда я вспомнила о статье, подробно изучила услуги агентства и обратилась к ним. Услуги бесплатные, поэтому я точно ничем не рисковала.

Важные нюансы

На самом деле вопрос, как покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее, не всегда простой. Связано это с тем, что в договоре кредитор имеет право прописывать свои условия. Поэтому очень часто там предусмотрен пункт, в котором фиксируются определенные условия, касающиеся аренды залогового помещения. То есть, разрешать или нет сдавать ипотечную квартиру решает банк-кредитор.

На практике банковские учреждения почти всегда прописывают в ипотечном договоре специальное условие. Суть его заключается в том, что для того, чтобы получить возможность передавать в аренду залоговую недвижимость, нужно поставить кредитора в известность. Как правило, банковское учреждение после такого обращения потребует разрешения от страховой компании, чтобы учесть новый возможный риск, связанный с передачей квартиры третьему лицу. В этом случае стоимость страховки может возрасти, а, следовательно, возникает вопрос, выгодно ли взять квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в аренду. Но на этот вопрос может ответить только будущий владелец недвижимости.

Читайте также:  Дарение квартиры — обязателен ли нотариус в этой сделке в 2021 году

После того как разрешающий документ от страховой компании будет получен, его нужно отнести в банк, взяв там разрешение на аренду ипотечной квартиры. За это придется заплатить комиссию по имеющимся банковским тарифам. После заключения договора аренды, его копию обязательно нужно занести в банковское учреждение.

Важно! Не следует забывать, что доход, от сданной в аренду приобретенной в ипотеку квартиры, облагается 13% налогом. Поэтому не следует забывать платить его, чтобы не нарушать закон.

Не стоит рисковать, сдавая квартиру, купленную по ипотеке, без согласования с кредитором. За это можно получить наказание в виде расторжения ипотечного договора и принудительного погашения всей суммы долга. Вряд ли, такой вариант может, кого-либо устроить. В случае если в пунктах ипотечного договора предусмотрен запрет на сдачу приобретаемой недвижимости третьему лицу, можно попытаться договорится с банком-кредитором. Главной объясняющей причиной должно стать то, что у вас возникли трудности с выполнением кредитных обязательств. Как правило, в таких случаях, чтобы исключить возникновение проблемной задолженности, банк-кредитор принимает решение пойти на разумный компромисс с заемщиком.

Похожие записи

Как лучше досрочно погасить ипотеку?

Как оформить ипотеку без первоначального взноса в Сбербанке

Погашение ипотеки Сбербанка через Сбербанк Онлайн

Нет денег на первоначальный взнос

Многие банки предлагают ипотеку без первоначального взноса, особенно если речь идет о квартире в новостройке.

Для этого заемщик должен соответствовать следующим параметрам:

Нет денег на первоначальный взнос
  • хорошая кредитная история;
  • высокий уровень официальной заработной платы;
  • возраст от 21 года, на момент выплаты ипотеки 65 лет;
  • стаж работы не меньше года.

Заемщику, отвечающему требованиям, нетрудно самостоятельно взять ипотеку без внесения аванса.

Если такой возможности нет, в качестве первого взноса можно отдать в залог уже имеющуюся недвижимость.

Способов много. Все зависит от ситуации. Когда самостоятельно найти выход не получается, стоит обратиться к брокеру. Проанализировав положение заемщика, посредник подскажет оптимальный вариант.

Нет денег на первоначальный взнос

Можно ли взять ипотеку выше стоимости недвижимости

И банк готов выдать денег с учетом вашего первого взноса объективно, а не чтобы ставить вам платеж за все жилье.

Понимаете ли, это их работа — зарабатывать денег так, чтобы это было всегда застраховано будущей прибылью — ваше жилье, если вы перестанете платить, будут реализовывать, и банку нужно будет вернуть свое в этом, 80%-ном размере, на 100% не пойдет ни один нормальный банк. Эта двадцатипроцентная дельта — и есть гарантия возврата хотя бы этих денег, жилье нужно будет реализовывать по суду, если вы сами не найдете и не приведете покупателя, готового выплатить вашу ипотеку. Реализовываться будет квартира по ЛИКВИДАЦИОННОЙ стоимости, а не по рыночной — банку нужно ее ГАРАНТИРОВАННО себе вернуть.

Ипотечный кредит с учетом ремонта

Разумеется, никто не хочет переплачивать, а, как известно, чем больший срок кредитования, тем больший размер переплат, поэтому многие стремятся взять кредит на 10, а то и на 5 лет.

В таком случае ежемесячный платеж гораздо выше, чем при кредитовании на 20-30 лет.

Только будучи уверенным, что в ближайшие 10 лет ничего не произойдет с организацией, где вы работаете, можно рискнуть взять кредит на меньший срок.

Рассчитывая средства, которые остаются от зарплаты после вычета ипотечного взноса, не следует забывать и об оплате коммунальных услуг, ведь кроме взносов нужно будет еще и оплачивать содержание квартиры.

Лучше взять кредит на больший срок, а при наличии такой возможности вносить взносы наперед. При этом важно заполнить заявление о том, чтобы эти средства вычитали из размера основного долга, а не процентов.

Читайте также:  Разделение (объединение) земельного участка

Что будет в случае нарушения договора?

Согласно все тому же Федеральному закону «Об ипотеке», залогодержатель имеет полное право для проверки условий содержания ипотечного жилья. Это означает, что представители банка могут придти и проверить текущее состояние жилища, причем эти проверки не должны создавать помех для использования квартиры заемщиком. Как следует из практики, проверки эти редкие — не чаще 1 раза в 6-12 месяцев.

Допустим, что договор подразумевает полный запрет сдачи в аренду объекта кому бы то ни было. Однако заемщик проигнорировал данный пункт договора и пустил квартирантов. В этот момент происходит проверка. Что будет в таком случае?

Разумеется, квартирантов придется выставить. А вот самого заемщика могут ждать куда более серьезные последствия. Как минимум за такой проступок положен штраф, причем он будет совсем немаленьким. При этом банк нередко имеет право расторгнуть договор ипотеки и потребовать досрочное погашение кредита.

Согласитесь, последствия впечатляют. Если вы решили сдавать квартиру в аренду, не поленитесь найти банк, который ничего против данного пункта не имеет, что бы избежать последствий, описанных выше.

Вариант : приобретение жилья для сдачи в аренду с первоначальным взносом 60% от его стоимости

Таким образом, покупка квартиры за счет кредитных средств для сдачи в аренду экономически обоснована только при первоначальном взносе от 60% и выше.

Выбор этой схемы инвестирования уместен только при больших суммах первоначальных инвестиций. Если же инвестор не обладает таким капиталом, то лучше предпочесть вариант вложения их в строящееся жилье. Особенно эффективно инвестирование на ранних этапах строительных работ, так как к заключительным циклам стоимость объекта недвижимости может увеличиться в несколько раз.

На практике встречается и такой вариант обогащения, как продажа прав собственности на строящийся объект в самый разгар работ. Таким образом частный инвестор может за 1 год получить до 800 тысяч рублей дохода, который зависит от месторасположения строящегося жилья. Естественно, у ветки метрополитена доходность от инвестирования в строящийся объект и продажа прав на жилье до его сдачи в эксплуатацию принесет большую прибыль.

Еще интересная статья по теме:

  • Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Что касается варианта инвестирования в покупку квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то в 90% случаев он является убыточным. Это связано с высокими банковскими процентами. Стоит отметить, что на Западе такое вложение окупается достаточно быстро, так как ипотечные ставки составляют от 2 до 6%.  Автор Стадник Татьяна Викторовна.

Что делать после оформления ипотеки

Если взяли новостройку – ждать, пока сдадут дом и передадут квартиру. В новостройках нужно быть на связи с застройщиком – на протяжении периода строительства я заходил на стройку несколько раз: разметить розетки и выключатели, освещение, выбрать отделочные материалы, отметить разводку водопровода.

Вторичное жилье – можно сразу отправляться в МФЦ.

Потребуется зарегистрировать право собственности. Для этого нужно обратиться в ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Из документов понадобятся:

  • акт приема-передачи;
  • договор купли-продажи (или долевого участия);
  • кредитный договор;
  • квитанция на оплату пошлины (можно оплатить там же, в МФЦ, через терминал). Стоимость пошлины – 2 000 р.

После регистрации права собственности (10 рабочих дней) вам выдадут выписку из государственного реестра, которая подтвердит ваши права на квартиру.

Для квартиры потребуется провести ее оценку для банка (стоимость 3 000 – 5 000 р. в разных регионах).

Важно: оценщиком может выступать только организация или индивидуальный предприниматель, который получил аккредитацию. Список доступен на официальных сайтах кредитных организаций.

После оценки квартиры понадобится застраховать ее. Опять-таки, в той страховой, в которой разрешит банк.

И после выполнения этих действий – визит в банк для оформления закладной. Это гарантия того, что у банка в залоге есть недвижимость до полной выплаты кредита. Нужно взять:

  • выписку из реестра, которую получили в МФЦ – подтверждение регистрации права собственности;
  • документ оценки квартиры;
  • страховой полис на объект недвижимости;
  • паспорт.

В банке будет оформлена закладная. На руки она не выдается – это гарант для банка.